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Maggioranza millesimi contraria alla delibera: cosa succede?

13 Maggio 2022 | Autore:
Maggioranza millesimi contraria alla delibera: cosa succede?

È valida la delibera adottata in seconda convocazione con maggioranza delle teste non accompagnata da quella millesimale?

In condominio non c’è democrazia. Perché? Per il semplice fatto che il voto di un condomino non è uguale a quello di un altro. Tutti sanno, infatti, che in assemblea ha più “peso” chi ha una proprietà di maggior valore rispetto a chi, invece, ha un piccolo appartamento oppure solo un box auto. Per bilanciare questa scelta, la legge prevede quorum diversi a seconda della convocazione e della materia. Con questo articolo ci occuperemo di un aspetto specifico: vedremo cioè cosa succede se la maggioranza dei millesimi è contraria alla delibera.

L’esempio tipico è quello della delibera approvata in seconda convocazione, quando la legge prevede quorum decisamente più bassi rispetto alla prima. Mettiamo il caso che una decisione sia approvata dalla maggioranza dei presenti che rappresentano 400 millesimi mentre, al contrario, la minoranza (che rappresenta i rimanenti 600 millesimi) si opponga, manifestando voto contrario. In un’ipotesi del genere, cosa accadrebbe? La delibera sarebbe validamente adottata, visto il rispetto dei quorum di legge, oppure quei voti contrari “pesano” più di quelli favorevoli? In altre parole: cosa succede se la maggioranza dei millesimi è contraria alla delibera? Scopriamolo insieme.

Assemblea: quali sono i quorum?

Prima di spiegare cosa succede se la maggioranza dei millesimi è contraria all’approvazione di una deliberazione dobbiamo necessariamente spiegare come funziona il meccanismo che consente di votare in condominio.

Ai fini della validità dell’assemblea, il Codice civile prevede due tipi di quorum, cioè due diverse soglie minime che bisogna raggiungere:

  • un quorum costitutivo, che riguarda il numero minimo di condòmini che devono essere presenti per potersi considerare valida la riunione;
  • un quorum deliberativo, che riguarda il numero minimo di consensi che possa far ritenere valida la votazione.

Per legge [1], entrambe queste soglie sono differenti a seconda che l’assemblea sia in prima o in seconda convocazione.

Con riferimento al quorum costitutivo:

  • in prima convocazione, l’assemblea è validamente costituita se partecipano tanti condòmini che rappresentino i 2/3 del valore dell’edificio (667 millesimi) e la maggioranza dei partecipanti al condominio;
  • in seconda convocazione, l’assemblea è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’edificio (almeno 333,33 millesimi) e un terzo dei partecipanti al condominio.

Stesso discorso vale per quanto riguarda i quorum deliberativi:

  • in prima convocazione sono richiesti 500 millesimi (cioè metà del valore dell’edificio), oltre alla maggioranza degli intervenuti in assemblea;
  • in seconda convocazione invece bastano 333,33 millesimi (cioè un terzo), oltre alla maggioranza degli intervenuti.

Maggioranza per teste e per millesimi

Come si evince da quanto appena detto, ai fini della corretta individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi, il valore delle maggioranze richieste dal Codice civile si valuta sia conteggiando la singola unità personale sia i millesimi di proprietà che questa possiede.

Si parla in questi casi di una doppia maggioranza all’interno di ciascun quorum: una maggioranza per teste e una per millesimi (o per quote).

Ad esempio, affinché sia valida una decisione adottata in prima convocazione occorre che voti favorevolmente la maggioranza dei presenti (maggioranza per teste) che, allo stesso tempo, rappresentino almeno 500 millesimi (maggioranza per quote).

Lo stesso dicasi in seconda convocazione: la delibera è valida se adottata dalla maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio.

È proprio con riferimento a quest’ultimo tipo di decisione che può crearsi il problema della maggioranza dei millesimi che esprime voto contrario. Approfondiamo la questione.

Maggioranza millesimi vota contro: cosa succede?

Come appena spiegato, l’assemblea in seconda convocazione vota con un quorum piuttosto basso, essendo sufficiente che siano favorevoli alla deliberazione tanti condòmini che rappresentino solamente 1/3 del valore dell’edificio. Ciò significa che, almeno in teoria, i restanti 2/3 potrebbero essere contrari. Cosa succede in questo caso?

Secondo la giurisprudenza [2], è annullabile la delibera assunta con maggioranza delle teste non accompagnata da quella millesimale.

In pratica, il principio per cui la deliberazione dell’assemblea condominiale, in seconda convocazione, è valida se adottata con un numero di voti che rappresenti, oltre che la maggioranza dei partecipanti, almeno un terzo del valore dell’edificio, deve essere inteso nel senso che coloro che hanno votato contro non devono rappresentare un valore di proprietà maggiore rispetto a quelli che hanno votato a favore.

Insomma: se la maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno 333,33 millesimi vota favorevolmente, mentre i rimanenti, pur rappresentando la minoranza delle teste, possiede più millesimi di quelli che hanno votato a favore, allora la delibera non potrà essere assunta.

Mettiamo il caso che, in un condominio con 3 condòmini, in seconda convocazione 2 votino favorevolmente e 1 in modo contrario. I 2 condòmini favorevoli posseggono 400 millesimi, mentre l’unico dissenziente 600 millesimi. Ebbene, in un caso del genere, pur essendoci il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio, la legge dà prevalenza a quell’unico voto contrario perché esprime un valore (in millesimi) superiore.

Pertanto, affinché la deliberazione di seconda convocazione si intenda approvata non basta che riporti il voto favorevole di un terzo dei partecipanti al condominio, ma occorre che i condòmini che hanno votato contro l’approvazione non rappresentino un valore (proporzionale) proprietario maggiore rispetto a coloro che hanno votato a favore.

Si faccia attenzione: perché la maggioranza dei millesimi possa prevalere su quella delle teste occorre che il voto contrario sia espresso in assemblea. Ciò vuol dire che non basta astenersi o non partecipare per ottenere la bocciatura della delibera regolarmente votata da 1/3 dei condòmini.

Per ulteriori approfondimenti, leggi l’articolo Condominio: come si calcola la maggioranza in assemblea?

Superbonus: cosa succede se la maggioranza dei millesimi vota contro?

Quanto appena detto nel precedente paragrafo vale anche per le delibera di approvazione dei lavori che rientrano nel cosiddetto Superbonus 110%.

La legge [3] stabilisce che le deliberazioni riguardanti il Superbonus sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Ebbene, anche in questa circostanza, se vengono raggiunti questi quorum ma la maggioranza dei millesimi si oppone espressamente, allora il condominio non potrà disporre i lavori del Superbonus.

Se ad esempio i proprietari che rappresentano la maggioranza degli intervenuti in assemblea e 450 millesimi sono osteggiati da coloro che ne rappresentano 550, allora la delibera non potrà dirsi adottata.

Per ulteriori approfondimenti leggi l’articolo Superbonus 110%: cosa succede se un condomino è contrario?


Se la maggioranza degli intervenuti che rappresenta almeno 333,33 millesimi vota favorevolmente, mentre i rimanenti, pur rappresentando la minoranza delle teste, possiede più millesimi di quelli che hanno votato a favore, allora la delibera non potrà essere assunta.

note

[1] Art. 1136 cod. civ.

[2] App. Catanzaro, sent. n. 460 del 28 aprile 2022; Cass., sent. 25558/2020.

[3] Art. 119 del c.d. decreto Rilancio.

Autore immagine: depositphotos.com


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