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Quanti condomini servono per revocare l’amministratore?

13 Maggio 2022
Quanti condomini servono per revocare l’amministratore?

Maggioranza in condominio per mandare via l’amministratore: i quorum. Come comportarsi se l’amministratore commette irregolarità e l’assemblea non vuol mandarlo via. 

Per revocare l’amministratore di condominio la legge richiede uno specifico quorum anche se, sussistendo una giusta causa, la revoca può essere richiesta anche da un solo condomino tramite ricorso al giudice. 

Di tanto parleremo meglio in questo breve articolo. Spiegheremo cioè quanti condomini servono per revocare l’amministratore e come fare a mandarlo via. Ma procediamo con ordine.

Quanti condomini servono per mandare via l’amministratore?

Per mandare via l’amministratore servono due delibere: la prima per la revoca dell’amministratore uscente e la seconda per il conferimento dell’incarico a uno nuovo. Difatti, in assenza di un sostituto, l’amministratore è tenuto a rimanere in carica per la gestione ordinaria, salvo completa dispensa da parte del condominio. 

Veniamo ora al cosiddetto quorum deliberativo. Per revocare l’amministratore è necessario il voto della maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea i quali devono detenere almeno 500 millesimi. Dunque, si tratta di una doppia maggioranza.

La legge prevede che tale revoca possa essere decisa anche con una maggioranza diversa, se indicata dal regolamento di condominio.

Quando il condominio può mandare via l’amministratore?

L’assemblea può revocare l’amministratore in qualsiasi momento del proprio incarico, anche prima della scadenza. Lo può fare indipendentemente da una motivazione, per il semplice fatto di non aver più fiducia in lui e nel suo operato. In assenza però di una valida ragione di revoca, derivante da una sua grave omissione, il condominio è tenuto a pagare all’amministratore, a titolo di risarcimento, il compenso che gli sarebbe stato dovuto fino alla scadenza dell’incarico. Viceversa, quando la revoca è giustificata da una giusta causa, allora non gli è dovuto nulla se non gli arretrati già maturati.

La giusta causa che consente la revoca dell’amministratore senza risarcimento è costituita da uno dei seguenti comportamenti dell’amministratore:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali;
  • non ha redatto il bilancio;
  • non ha convocato l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto e per la sua riconferma o sostituzione.

Quanto dura in carica l’amministratore?

L’amministratore di condominio dura in carica un solo anno, ma alla scadenza del primo mandato l’incarico si rinnova in automatico per un altro anno, senza quindi bisogno di un’ulteriore delibera di conferma. Dopo il secondo anno, e di lì in avanti, l’amministratore avrà l’obbligo di convocare periodicamente l’assemblea affinché decida il rinnovo dell’incarico o la sua sostituzione.

L’assemblea potrebbe comunque revocare l’amministratore anche alla scadenza del primo anno, non dando luogo al rinnovo automatico per il secondo anno, senza perciò essere tenuta a risarcirgli il danno.

Cosa fare se l’assemblea non vuole mandare via l’amministratore? 

Potrebbe succedere che l’assemblea non voglia deliberare la revoca dell’amministratore o comunque non riesca a trovare una maggioranza in tal senso. In questo caso, il singolo condomino può ricorrere al tribunale e chiedere che sia il giudice a revocarlo se ricorrono particolari cause. Ciò succede quando l’amministratore: 

  • ha commesso gravi irregolarità fiscali;
  • ha omesso di dare notizia, in tempi celeri, all’assemblea di aver ricevuto mediante notifica un atto di citazione o un provvedimento amministrativo il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato il rendiconto della gestione e non ha convocato l’assemblea per l’approvazione dello stesso;
  • ha rifiutato più volte di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore;
  • non ha dato esecuzione ai provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché alle deliberazioni dell’assemblea;
  • non ha aperto o non ha utilizzato il conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • ha creato confusione, nella gestione delle entrate condominiali, tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • ha acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle ipoteche eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • non ha curato le azioni di recupero dei crediti condominiali e il pignoramento dei beni dei morosi;
  • non ha tenuto i registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o non ha fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • è responsabile di omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.

In caso di accoglimento della domanda giudiziale, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.



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