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L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti fatti?

16 Maggio 2022
L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti fatti?

Lavori fatti all’appartamento dall’usufruttuario: i suoi eredi possono chiedere al nudo proprietario un indennizzo per l’aumento di valore dell’immobile?

Capita spesso che, nell’ambito di un rapporto di usufrutto, il possessore dell’appartamento (ossia l’usufruttuario) esegua a proprie spese dei lavori per l’ammodernamento o l’abbellimento dell’immobile o comunque funzionali ad una migliore vivibilità dello stesso. Potrebbe essere, ad esempio, il caso dell’installazione di un impianto di riscaldamento autonomo, dei doppi infissi, di un condizionatore, di una caldaia nuova e così via. Che fine fanno tali investimenti alla scadenza dell’usufrutto? L’usufruttuario ha diritto a un’indennità per i miglioramenti fatti? E se l’usufrutto dovesse protrarsi per tutta la vita dell’usufruttuario, gli eredi di questi avranno diritto a un compenso per aver restituito al nudo proprietario un appartamento che vale di più rispetto alla condizione iniziale? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

L’usufruttuario può effettuare lavori in casa?

L’usufruttuario può realizzare a proprie spese delle opere che accrescono la produttività e la redditività dell’immobile ricevuto in usufrutto. A tal fine, non ha necessità di chiedere l’autorizzazione al nudo proprietario, salvo diversamente stabilito nel contratto o si tratti di un cambio di destinazione d’uso (non potrebbe, ad esempio, trasformare un appartamento in un ufficio).

Quanto alla sorte delle spese sostenute dall’usufruttuario, bisogna distinguere tra:

  • miglioramenti;
  • addizioni.

È proprio sulla base della natura dell’intervento che viene prevista una diversa disciplina in merito al diritto dell’usufruttuario all’indennità per i lavori fatti.

Miglioramenti dell’usufruttuario: diritto all’indennità

Per miglioramento si intende una qualsiasi modifica apportata alla struttura originale del bene locato da parte dell’usufruttuario, idonea a provocarne un aumento di valore. I miglioramenti sono quelle opere che non hanno una loro individualità e si incorporano all’immobile sul quale sono realizzate.

Un miglioramento può essere l’installazione di serramenti a doppio vetro in un appartamento o il dissodamento e la colmatura di un fondo.

Tra i miglioramenti si possono far rientrare le riparazioni solo se non sono interventi strettamente necessari alla manutenzione dell’immobile.

Ai sensi dell’articolo 985 del Codice civile, al termine dell’usufrutto, l’usufruttuario (o, in caso di suo decesso, gli eredi di questi) ha diritto a un’indennità per i miglioramenti presenti al momento della restituzione della casa. 

L’indennità è pari alla minor somma tra l’importo della spesa e l’aumento di valore conseguito dalla cosa per effetto dei miglioramenti.

Il giudice, facendo una valutazione caso per caso in base alle circostanze concrete, può disporre che il pagamento dell’indennità sia fatto ratealmente, imponendo in questo caso idonea garanzia. 

Addizioni dell’usufruttuario: diritto all’indennità

L’addizione è invece l’aggiunta di una cosa al bene locato, da esso facilmente distinguibile.

Le opere che si incorporano all’immobile conservando una propria individualità prendono quindi il nome di addizioni. Esse si distinguono dai miglioramenti per essere separabili dal bene sul quale sono state realizzate senza arrecare danno allo stesso.

È un’addizione ad esempio l’installazione di un impianto di riscaldamento in un appartamento che ne è privo oppure quella di un impianto di irrigazione.

La giurisprudenza precisa che si tratta di opere che determinano un incremento qualitativo della produttività del bene.

Riguardo alle addizioni, dispone l’articolo 986 del Codice civile che l’usufruttuario (e per esso i suoi eredi), alla fine dell’usufrutto, ha diritto di togliere le addizioni dallo stesso fatte (ossia di smontarle e tenerle per sé) ma solo se ciò non arreca un danno alla cosa. Tuttavia, il proprietario può imporgli che le addizioni restino dove sono e quindi tenerle. In questo secondo caso, il proprietario deve però corrispondere all’usufruttuario (o ai suoi eredi) una indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore delle addizioni al tempo della riconsegna.

Se le addizioni non possono separarsi senza danneggiare la cosa e costituiscono miglioramento di essa, si applicano allora le disposizioni relative ai miglioramenti.

Caldaia, termosifoni e condizionatore installati dall’usufruttuario

Secondo un’opinione, è discutibile che caldaia, termosifoni e condizionatore configurino delle vere e proprie addizioni, in quanto il loro scorporo dal bene principale inciderebbe sulla sua funzione e fruibilità, trattandosi unicamente di beni posti a servizio del bene principale: per questo motivo, si tratterebbe di beni pertinenziali che, come tali, seguono il bene principale e quindi andrebbero riconsegnati al proprietario insieme all’immobile (bene principale) al termine dell’usufrutto.

In tal caso, la riconsegna andrebbe effettuata – in mancanza di diversa pattuizione tra le parti – immediatamente dopo la morte dell’usufruttuario.



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