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Come proteggere la casa dal pignoramento?

22 Maggio 2022
Come proteggere la casa dal pignoramento?

Tutela del patrimonio: strumenti per evitare di perdere un investimento per chi ha i creditori alle spalle. 

Il futuro è incerto, specie per chi svolge attività imprenditoriali. Ragion per cui, prima di fare un grosso investimento immobiliare, ci si chiede spesso come proteggere la casa dal pignoramento. Ed è giusto che ci si ponga questa domanda prima che sorgano i problemi perché, una volta che il debito è stato contratto, i rischi di perdere l’abitazione sono più elevati. 

Qui di seguito forniremo alcuni interessanti consigli in materia di tutela del patrimonio immobiliare, tenendo conto però che non tutti sono efficaci così come alcuni consulenti vorrebbero far credere. E difatti la legge, se da un lato prevede una serie di strumenti per proteggere la casa dal pignoramento, dall’altro non può non garantire i diritti dei creditori e, anzi, stabilisce che il debitore è responsabile delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni presenti e futuri. 

Ecco allora alcune importanti cautele da prendere per non perdere tutti i sacrifici di una vita.

Scegli sempre di agire prima

Prima di parlare dei singoli strumenti di tutela del patrimonio immobiliare, è necessaria una premessa in merito ai tempi entro cui agire. La legge stabilisce che qualsiasi atto compiuto dal debitore per sottrarre ai creditori le proprie garanzie (come il fatto di disfarsi dei propri beni immobili per evitarne il pignoramento) è soggetto ad azione revocatoria. Si tratta di un’azione giudiziaria – più volgarmente, una causa civile – rivolta a far dichiarare l’atto inefficace nei confronti dei creditori stessi. Con la conseguenza che questi ultimi potranno ugualmente sottoporre a pignoramento il bene. 

Tanto per fare un esempio, se una persona ha molti debiti e, per evitare che la casa gli venga messa all’asta, la intesta al figlio, i creditori possono revocare la donazione e pignorare l’abitazione. 

La buona notizia per chi teme una tale conseguenza è che l’azione revocatoria non può essere proposta in eterno: essa va avviata entro massimo 5 anni da quando l’atto del debitore è stato posto in essere. Dopodiché, interviene la decadenza e l’atto diventa definitivo, non più contestabile neanche con l’azione revocatoria. 

Attenzione poi a un altro aspetto essenziale: a poter esercitare l’azione revocatoria sono solo i creditori sorti prima dell’atto in questione e non quelli successivi. Se una persona dona la casa alla moglie e il giorno dopo investe un passante e lo uccide, gli eredi di quest’ultimo, a cui spetterà il risarcimento del danno, non potranno revocare il passaggio di proprietà fatto prima che nascesse il debito.

Ecco perché, il suggerimento più importante che un consulente in materia di tutela del patrimonio immobiliare possa dare è di prevenire in anticipo l’insorgenza del debito ed agire prima: se si decide di tutelare la casa dal pignoramento sarà bene farlo prima che nasca l’obbligazione. 

Così, un imprenditore che voglia tutelare la casa, dovrà adottare le soluzioni previste dalla legge quando ancora non si sono poste situazioni critiche che possano far nascere un debito. 

Opporsi non serve a nulla

Un luogo comune in cui si cade spesso è quello di ritenere che, opponendosi alle azioni giudiziarie dei creditori, sia possibile guadagnare tempo e far decorrere quei famosi 5 anni oltre i quali l’azione revocatoria non può più essere intrapresa. Si tratta di una convinzione falsa. E del resto, se così fosse, è chiaro che nessuno potrebbe più agire con l’azione revocatoria, visti i famigerati tempi dei nostri processi. 

Invece il creditore può agire con l’azione revocatoria anche se il proprio credito è ancora in contestazione e in via di accertamento da parte del giudice. Facciamo un esempio.

Una persona a cui la banca abbia notificato un decreto ingiuntivo, non sarà con l’opposizione al decreto ingiuntivo stesso che guadagnerà tempo per poter intanto donare la casa a qualche familiare compiacente. 

Ecco perché, ritorniamo a ribadire, è bene pensare alla tutela del proprio patrimonio prima che nasca il debito.

Intestare la casa ai figli o alla moglie

Spesso si ritiene che, per sfuggire al pignoramento, si possa intestare la casa a un figlio. Si tratta, in questi casi, di effettuare una donazione tramite il notaio. Se per il figlio si tratta di prima casa, le imposte saranno scontate (l’imposta di registro sarà al 2% del valore catastale, anziché al 9%, e l’imposta ipotecaria e catastale saranno in misura fissa pari a 50 euro). 

Come anticipato però la donazione può essere revocata dai creditori. E non solo. Se il creditore iscrive l’atto di pignoramento entro 1 anno dal rogito della donazione può pignorare la casa anche senza revocatoria, nonostante il passaggio di proprietà. 

La donazione diventa definitiva e sicura solo dopo la fine del quinto anno: durante questo tempo c’è da sperare che i creditori non avviino il pignoramento. 

Si tenga peraltro conto che se la casa è stata già ipotecata, non ha alcun senso donarla perché la presenza dell’ipoteca fa sì che il creditore possa pignorare il bene nonostante il passaggio di proprietà.

C’è una piccola via di fuga: l’azione revocatoria può essere intrapresa solo se il debitore non ha altri beni utilmente pignorabili. Questo significa che se questi è comunque titolare di altri immobili o di un conto corrente capaci di coprire il credito, il creditore non potrà revocare la donazione della casa al figlio.

Vendere la casa 

La vendita della casa è sicuramente un metodo più sicuro per evitare l’azione revocatoria. Infatti, in questo caso, il creditore che voglia avviare l’azione revocatoria dovrà innanzitutto dimostrare che il debitore non ha altri beni utilmente pignorabili (come del resto nel caso della donazione), ma anche che l’acquirente era consapevole del danno arrecato alle ragioni dei creditori stessi. Ed è chiaro che se l’acquirente è un terzo estraneo, questa prova è impossibile. Diverso è se la vendita viene fatta in favore del coniuge o di altro familiare, specie se convivente. 

Inoltre, per rendere la vendita non contestabile, questa non deve apparire come una simulazione: ragion per cui il prezzo deve essere rapportato al valore di mercato del bene (e non apparire irrisorio), il venditore deve effettivamente cambiare residenza e il denaro del prezzo deve essere versato sul conto di questi.

Il fondo patrimoniale 

Tipico strumento per tutelare la casa dal pignoramento è il fondo patrimoniale: si tratta di una sorta di barriera che viene messa su uno o più immobili e che consente ai creditori di non pignorarli. Ma anche il fondo patrimoniale ha una serie di punti deboli.

Innanzitutto, esso può essere effettuato solo da coppie sposate o da unioni civili.

In secondo luogo, il fondo patrimoniale tutela solo dai debiti sorti per esigenze voluttuarie o di investimento. Invece, i creditori derivanti dall’attività lavorativa principale (quella con cui ci si guadagna il denaro per vivere), dalle imposte o da bisogni familiari (ad esempio le spese connesse alla casa, alla salute, all’istruzione dei figli, ai mezzi di trasporto, ecc.) possono ugualmente pignorare la casa nel fondo patrimoniale. E ciò vale anche quando il fondo patrimoniale è stato istituito prima dell’insorgere del debito.

Anche il fondo patrimoniale, infine, può essere oggetto a revocatoria entro 5 anni per i creditori anteriori al fondo stesso. E pure in questo caso, nel primo anno di costituzione del fondo, il creditore che ha trascritto il pignoramento immobiliare nei pubblici registri non ha bisogno neanche della revocatoria. 

Il trust

Un metodo simile al fondo patrimoniale, destinato però – per via dei costi – ai patrimoni più cospicui è il trust, uno strumento di origine anglosassone. In questo caso, viene nominato un soggetto fiduciario a cui il bene viene intestato, con il compito di amministrarlo fino a una scadenza, con l’impegno poi di restituirlo al precedente titolare. Nel frattempo, il creditore non potrà pignorarlo, non trovandosi l’immobile nel patrimonio del debitore. 

Anche il trust può essere oggetto di revocatoria entro 5 anni. Inoltre, come detto, è molto costoso.

Intestare l’immobile a una società

Un altro strumento tipicamente usato per far uscire fuori i beni immobili dal patrimonio del debitore è la costituzione di un’apposita società, a volte di natura estera. I costi sono elevati, specie se si decide di fissare la sede legale fuori dall’Italia. E ci sarà bisogno di una consulenza di un fiscalista. 

Il vincolo di destinazione 

Simile al fondo patrimoniale è il vincolo di destinazione: serve a far sì che un immobile soddisfi particolari esigenze considerate dall’ordinamento “meritevoli di tutela” come ad esempio dare un futuro a un disabile presente in famiglia. E ai fini di tale verifica non basta che tale scopo sia lecito, ma occorre individuare uno specifico interesse che il vincolo di destinazione persegua e che risulti prevalente e in concreto più meritevole di tutela rispetto all’interesse sacrificato dei creditori.

Il vincolo di destinazione, a differenza del fondo patrimoniale, comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile. 

Separazione dei coniugi

Un altro metodo per sottrarre la casa ai creditori è simulare una separazione con il coniuge e intestare a questi l’immobile da tutelare, in cambio della rinuncia all’assegno di mantenimento. In questo modo, il bene esce dalla titolarità del debitore e sarà quasi impossibile dimostrare la fraudolenza dell’atto tramite l’azione revocatoria. 

Il creditore potrebbe agire con un’azione di simulazione, provando che i coniugi in realtà continuano a convivere: cosa che può essere dimostrata nonostante un formale cambio della residenza. Ciò può avvenire ad esempio tramite il ricorso a un investigatore privato che possa attestare che effettivamente marito e moglie continuano a riunirsi la sera nella stessa casa. 

Evitare il pignoramento della casa per debiti fiscali

Molto più semplice è evitare il pignoramento della casa per debiti fiscali.

Se il debitore ha più di un immobile, gli basterà ridurre il debito a meno di 120mila euro, pagandone magari la quota che supera tale tetto. Perché solo da 120mila euro in poi, l’esattore può pignorare la casa del contribuente. E se il debito non raggiunge neanche 20mila euro non può pignorarla.

Peraltro, se il contribuente ha una sola casa, e vi risiede, e questa non è di lusso, la stessa non può essere pignorata.



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