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Vendere casa a un solo figlio: quali conseguenze

22 Maggio 2022
Vendere casa a un solo figlio: quali conseguenze

Padre vende casa a un solo figlio a un prezzo molto inferiore rispetto al valore dell’abitazione senza lasciare nulla agli altri figli: che fare?

Di solito, i genitori intestano casa ai figli senza chiedere nulla in cambio (salvo magari l’obbligo di assistenza). Effettuano cioè quello che in gergo giuridico si chiama «donazione». È piuttosto strano e inconsueto che un padre venda il proprio appartamento a un figlio, specie se ne ha altri. Un gesto di questo tipo potrebbe far sorgere sospetti e svelare magari l’intenzione di favorire quest’ultimo, ad esempio consentendogli di pagare un prezzo molto più basso di quello di mercato, tale quindi da simulare una donazione e pregiudicare gli altri familiari, suoi potenziali eredi. È bene allora sapere, nel caso in cui si voglia vendere casa a un solo figlio, quali conseguenze ne potrebbero derivare. Ne parleremo qui di seguito.

Si può vendere casa a un figlio?

Nulla esclude che un genitore venda casa a un figlio. L’importante è che la vendita sia effettiva e non simulata. Quindi, il prezzo deve essere effettivamente versato dall’acquirente e non deve risultare “simbolico”. Questo non esclude ovviamente che il padre possa accordare un trattamento di favore, concordando uno sconto, ossia un corrispettivo più basso rispetto alla media del mercato. 

Che succede se la vendita della casa al figlio è una simulazione?

L’eventuale simulazione della vendita non costituisce né un illecito amministrativo né tantomeno penale. Questo significa che le autorità non potranno mai attivarsi d’ufficio per dichiarare la falsità dell’atto. 

L’unica conseguenza della simulazione è di consentire ad eventuali controinteressati – verosimilmente gli eredi del venditore – di contestare l’atto e farlo annullare. L’azione di simulazione volta a smascherare una donazione sotto le finte vesti di una vendita deve però essere intrapresa entro il termine di prescrizione di 10 anni.

Chi può contestare la vendita simulata dal padre al figlio?

Un tipico caso in cui si vende casa a un figlio è quando il venditore deve sfuggire ai creditori. Difatti, l’azione revocatoria – volta a rendere inefficace la cessione del bene – è molto più difficile quando si tratta di vendita piuttosto che di donazione. Nella vendita infatti deve essere dimostrata non solo la frode ai creditori (costituita dallo svuotamento del patrimonio del debitore) ma anche la consapevolezza di ciò da parte dell’acquirente. Senonché, a dire il vero, la giurisprudenza ritiene che tale consapevolezza possa essere già presunta quando i rapporti tra le parti sono stretti, come nel caso di conviventi o di un legame tra padre e figlio.

Dunque, una categoria di soggetti che possono contestare la simulazione della vendita sono i creditori del venditore.

Una seconda categoria è data dagli eredi legittimari, coloro cioè che non possono mai essere diseredati e che, se ricevono in eredità meno di quanto la legge assegna loro, potrebbero anche contestare le donazioni fatte dal de cuius quando ancora era in vita. I legittimari sono il coniuge e i figli o, in assenza dei figli, i genitori. 

Nella revoca richiesta dai legittimari finiscono quindi non solo le donazioni ma anche le finte vendite, quelle cioè che nascondono l’intento di eseguire una donazione. Spetta agli eredi ovviamente dimostrare che la vendita è simulata, fornendo tutte le prove quali, ad esempio, il mancato versamento del prezzo, l’esiguità del prezzo, il fatto che il venditore non abbia mai abbandonato l’immobile in questione, ecc.

Attenzione però: gli eredi legittimari non possono impugnare la finta vendita se comunque hanno ricevuto, col testamento o anche con precedenti donazioni, beni per un valore pari alla quota di legittima ad essi spettante. Ragion per cui, in un caso del genere, se il padre è stato equo nella distribuzione dei propri beni, anche la vendita simulata è al sicuro. 

Vendere casa a un figlio: quali conseguenze?

Dunque, tirando le fila del discorso, si può dire che la vendita della casa a un figlio, se fatta con tutti i crismi, ossia con atto notarile, trasferimento effettivo di denaro e corrispettivo corrispondente alla quotazione di mercato, difficilmente potrà essere attaccata. Gli altri eredi non potranno contestare l’atto atteso che il patrimonio del venditore non si è impoverito, avendo questi ricavato una somma di denaro dalla vendita. Tale somma – è bene specificarlo – non deve però essere accantonata in favore degli eredi legittimari, ben potendo essere spesa dal venditore anche interamente prima di morire. 

Viceversa, le vendite simulate possono essere oggetto di un’azione di simulazione da esercitarsi entro 10 anni dal rogito. 



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