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Comodato sulla casa di proprietà dei genitori del coniuge

16 Maggio 2022
Comodato sulla casa di proprietà dei genitori del coniuge

Separazione e divorzio: la restituzione della casa dei suoceri può avvenire se c’è un bisogno urgente e imprevedibile.

Nel momento in cui una coppia con figli si separa (sia essa sposata o meno) il giudice assegna la casa al genitore presso cui i figli vanno a vivere. Un caso particolare è quello relativo al comodato sulla casa di proprietà dei genitori del coniuge (o del convivente). 

Si pensi ad esempio a una persona che, dopo aver fatto famiglia, ottenga dal padre la possibilità di vivere nell’abitazione di questi sino a quando non avrà le capacità economiche per acquistare da sé un immobile. 

In un’ipotesi del genere, se il comodato non ha una data di scadenza, l’immobile viene assegnato al genitore collocatario dei figli. Dunque, l’unico modo per evitare tale effetto è redigere per iscritto il contratto di comodato, registrarlo presso l’Agenzia delle Entrate e fissare un termine ultimo di scadenza (salvo chiaramente la possibilità di rinnovarlo).

Esiste un altro modo per ottenere la restituzione della casa in comodato di proprietà dei genitori ed a spiegarlo è una recente sentenza del tribunale di Verona [1]. Ma procediamo con ordine.

Assegnazione casa: quando?

L’assegnazione della casa coniugale è un provvedimento che viene adottato dal giudice, in difetto di diverso accordo tra le parti, tutte le volte in cui una coppia con figli si separa. È indifferente che la stessa sia sposata o legata da una convivenza di fatto. 

L’assegnazione della casa presuppone quindi la presenza di figli minori, portatori di handicap o maggiorenni non ancora autosufficienti e permane fino a quando i figli non diventano autonomi o non decidono di andare a vivere da soli. L’assegnazione viene meno anche quando il genitore collocatario va a vivere altrove (ad esempio si trasferisce in un’altra città) o quando i figli perdono il diritto al mantenimento per non essersi adoperati per cercare un lavoro.

Casa in prestito dai genitori: va all’ex?

La casa data in prestito dai genitori di uno dei due genitori può essere assegnata al genitore collocatario dei figli solo a patto che il contratto di comodato non abbia una data di scadenza. Si parla a riguardo di comodato non precario (leggi la guida sul comodato precario).

In particolare, quando il comodato di un bene immobile sia stato stipulato senza limiti di durata in favore di un nucleo familiare (nella specie: dal genitore di uno dei coniugi), si versa nell’ipotesi del comodato a tempo indeterminato, caratterizzato dalla non prevedibilità del momento in cui la destinazione del bene verrà a cessare. In tal caso, si è impresso al comodato un vincolo di destinazione alle esigenze abitative familiari: vincolo che non viene meno neanche in caso di crisi coniugale.

Il che significa che il giudice assegnerà la casa dei genitori del coniuge al genitore collocatario dei figli.

Diverso è invece il caso in cui il comodato abbia una data di scadenza (ragion per cui deve essere scritto e registrato): in tal caso esso scadrà al termine indicato in contratto senza che possa quindi rilevare una eventuale assegnazione della casa all’ex coniuge o comunque al genitore collocatario. 

Restituzione della casa familiare in comodato se c’è un bisogno urgente

Anche però nel caso in cui il giudice assegni la casa di proprietà dei suoceri al genitore collocatario, i primi potranno comunque chiederne la restituzione se sopravviene un urgente e impreveduto bisogno al comodante (art. 1809 cod. civ.). Tale principio è stato formato dalle Sezioni unite della Cassazione [2].

Nel caso prospettatosi alle Sezioni unite, il ricorrente aveva concesso in comodato al figlio un immobile da destinare a casa familiare. In sede di separazione personale tra il figlio e la di lui moglie, veniva assegnata quest’ultima l’immobile a titolo di casa familiare. Il comodante chiedeva la restituzione immediata del bene dato in comodato.

La Suprema Corte ripropone un principio già in precedenza deciso in una fattispecie in cui aveva escluso che la concessione in comodato di un immobile da destinare a casa familiare configurasse un comodato precario, bensì fosse più consono ritenere che le parti avessero concluso un contratto di comodato ai sensi dell’articolo 1809, 1 comma, c.c., sicché ove il termine di scadenza non fosse esplicitamente indicato, il comodatario è tenuto a restituire il bene solo qualora se ne sia servito in conformità all’uso convenuto nel contratto. D’altro canto, il comodante può richiedere la restituzione anticipata qualora, ai sensi dell’articolo 1809, 2 comma, c.c., provi che è sopraggiunto, dopo la conclusione del contratto, un urgente ed imprevedibile bisogno del bene [3]. 


note

[1] Trib. Verona, sent. 5 marzo 2022.

[2] Cass. S.U. sent. 29 settembre 2014, n. 20448.

[3] In forza di tale principio, la Suprema la Corte ha deciso che nell’ipotesi di concessione in comodato di un immobile destinato a casa familiare, il successivo provvedimento di assegnazione in favore del coniuge convivente con i figli non modifica la natura ed il contenuto del titolo di godimento sull’immobile, ma determina una concentrazione, nella persona dell’assegnatario, di detto titolo di godimento, che resta regolato dalla disciplina del comodato, con la conseguenza che il comodante è tenuto a consentire la continuazione del godimento per l’uso previsto nel contratto, salva l’ipotesi di sopravvenienza di un urgente ed imprevisto bisogno, ai sensi dell’articolo 1809, 2 comma, c.c.

Da tale premessa deriva che il vincolo di destinazione conferito dalle parti al bene comodato a servire a casa familiare consente di individuare il termine implicito di durata del rapporto come richiesto dall’articolo 1809, 1 comma, c.c. Pertanto solo qualora finisca la convivenza tra i coniugi in funzione della quale era stato stipulato il contratto di comodato ed in mancanza di un provvedimento giudiziale di assegnazione del bene ad un coniuge, questo deve essere restituito al comodante poiché è venuto meno lo scopo per il quale il comodato era finalizzato.

Nel caso di comodato in cui sia stabilito in maniera espressa un termine di scadenza ovvero nel caso in cui la scadenza sia desumibile dall’uso al quale la cosa è destinata per volontà delle parti del rapporto contrattuale, il recesso anticipato del comodante è possibile solo qualora, ai sensi dell’articolo 1809, 2 comma, c.c., fornisca la rigorosa prova della sopravvenienza di un urgente ed impreveduto bisogno del bene. 

TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VERONA III sezione civile Il G.O.T. Carlo Favaro

ha pronunciato la seguente

SENTENZA

OGGETTO: Comodato di immobile urbano

nella causa civile 5119\2021 promossa con ricorso 21/06/2021

DA

Caio residente in …… ed elettivamente domiciliato in indirizzo telematico presso lo studio dell’avv.

B.M.L. che lo rappresenta e difende con l’avv. M.D.B. come da mandato in calce all’atto introduttivo

RICORRENTE

CONTRO

Tizia residente in …, ed elettivamente domiciliata in indirizzo telematico presso lo studio dell’avv. D.Z. che lo rappresenta e difende con l’avv. M.R. come da mandato in calce alla memoria di costituzione

CONVENUTA

FATTO E DIRITTO

Trattasi di comodato relativo all’immobile sito in …. concesso dai genitori P.G. e P.C.E. al figlio Mevio , fratello del ricorrente, all’esito del matrimonio 29.09.1991 con la convenuta Tizia .

Nel procedimento per la cessazione degli effetti civili del matrimonio concordatario con sentenza …/2011 il Tribunale di Verona assegnava tale immobile alla convenuta.

Il ricorrente Caio divenuto pieno proprietario dell’immobile il 01.07.2019 (in esecuzione del testamento olografo 13.01.2012 del padre P.G.) chiede la restituzione dell’immobile per prestare cura ed assistenza alla madre P.C.E. che occupa l’appartamento sottostante.

Evidenzia da un lato che la madre (di anni 83, 18.12.1938) è affetta da varie patologie e non più in grado di compiere gli atti quotidiani della vita senza assistenza continua, dall’altro che la nipote E. (01.03.2001) gode della corresponsione diretta del contributo nel mantenimento; dopo aver soggiornato in R. rientrata in V., trascorre i fine settimana altrove; la convenuta già ha acquistato immobile in Ro.

Chiede in ogni caso il rilascio dell’autorimessa estranea al provvedimento di assegnazione riferita al Foglio .., Part. …, Sub. … e non al sub. .. (..).

Parte convenuta sostiene come rispetto al provvedimento di assegnazione non vi sia stata alcuna variazione della situazione di fatto; le esigenze manifestate per la restituzione dell’immobile sono infondate essendo la signora E. autosufficiente, abitando il ricorrente a dieci minuti a piedi; il reperimento di altra soluzione abitativa è meramente legato all’alea del giudizio.

I documenti versati in atti e le prove orali assunte, confermano la ricostruzione attorea.

Come noto con penna felice la Suprema Corte a Sezioni Unite distingue tra comodato immobiliare precario e l’ipotesi in cui il comodante conceda al figlio, od a persona che egli intende beneficiare, una abitazione da destinare a casa familiare, senza porre in alcun modo limiti temporali.

“Ed in questi casi, al di là delle nozioni giuridiche possedute dal comodante, di cui tuttavia vanno indagate le intenzioni obbietti va mente risultanti, rilevano la innegabile stabilità della destinazione abitativa, la finalità solidaristica che fa venire in risalto i bisogni della prole del comodatario, in definitiva la stessa causa del negozio, che è quella di attribuire il godimento di un bene, cioè di realizzare l’interesse del comodatario” Cass. SS UU 20448\2014.

Nel passaggio logico successivo la Corte si interroga sulle conseguenze della parziale dissoluzione del nucleo familiare (che nella sua composizione residua continua ad occupare l’abitazione familiare, mantenendone la destinazione) ritenendo che, in difetto di altre previsioni al momento della concessione dell’immobile, il diritto perduri fino al venir meno delle esigenze della famiglia.

Infine ricondotto il comodato di casa familiare, estraneo al “precario” ex art. 1810, nell’alveo della disciplina dell’art. 1809 c.c.. la Corte indica che trova in ogni caso tutela il sopravvenire di un urgente ed impreveduto bisogno del comodante.

“La giurisprudenza, significativamente, non ha dovuto occuparsi spesso di questa disposizione. Si conviene generalmente tuttavia, in dottrina e nei precedenti noti (Cass. 1132/87; 2502/63), che la portata di questo bisogno non deve essere grave, dovendo essere solo imprevisto, quindi sopravvenuto rispetto al momento della stipula, e urgente. L’urgenza è qui da intendersi come imminenza, restando quindi esclusa la rilevanza di un bisogno non attuale, non concreto, ma soltanto astrattamente ipotizzabile. Ovviamente il bisogno deve essere serio, non voluttuario, né capriccioso o artificiosamente indotto. Pertanto non solo la necessità di uso diretto, ma anche il sopravvenire imprevisto del deterioramento della condizione economica, che obbiettivamente giustifichi la restituzione del bene anche ai fini della vendita o di una redditizia locazione del bene immobile, consente di porre fine al comodato anche se la destinazione sia quella di casa familiare.” Cass. SS UU 20448\2014.

Nel caso di specie non è in contestazione la concessione del godimento del bene nella specifica prospettiva della sua utilizzazione quale casa familiare, ma il permanere ad oggi di tali esigenze abitative all’esito della assegnazione al genitore con residenza prevalente da un lato, e la sussistenza di un bisogno urgente ed imprevisto che giustifichi la restituzione del bene dall’altro.

Il ricorrente ha palesato come la richiesta di restituzione sia necessaria al fine di consentirgli di accudire l’anziana madre, non più autonoma, bisogno “serio, non voluttuario, né capriccioso o artificiosamente indotto”.

Peraltro anche le caratteristiche concrete del rapporto quali dedotte in giudizio, consentono di propendere per la cessazione del comodato in ragione anche del venir meno della reale destinazione della casa concessa per esigenze familiari stante l’utilizzo saltuario da parte della figlia e l’acquisto di un nuovo immobile.


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