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Contratto di mantenimento: cos’è?

17 Maggio 2022
Contratto di mantenimento: cos’è?

Come funziona il contratto di mantenimento in cambio della proprietà o della nuda proprietà di una casa: quando è contestabile se nasconde una donazione. 

Spesso, si sente parlare di contratto di mantenimento stretto tra familiari e, in particolare, tra genitori e figli. Di cosa si tratta? Prima di spiegare cos’è il contratto di mantenimento bisogna precisare che lo stesso concetto viene definito in più modi. Ad esempio, c’è chi lo chiama vitalizio improprio o contratto di assistenza. La sostanza è molto semplice: con questo contratto una persona, in cambio dell’attribuzione della proprietà di un bene o solo della sua nuda proprietà, si impegna a prestare assistenza materiale e morale al soggetto cedente fino alla fine dei suoi giorni. 

Come ben si comprende si tratta di un contratto ove una prestazione è certa (l’attribuzione della proprietà) e l’altra incerta (l’assistenza), dipendendo quest’ultima dalla durata della vita del beneficiario. Questo concetto viene definito, in termini giuridici, con una espressione precisa: si tratta di un contratto aleatorio, che presenta cioè un margine di rischio (alea) per una delle due parti.

Ma, più nel dettaglio, cos’è il contratto di mantenimento e qual è il suo oggetto? Il contratto di mantenimento può essere concluso da un soggetto anziano e gravemente malato? Qual è la disciplina giuridica applicabile al contratto di mantenimento? Quali le garanzie al fine di assicurare l’adempimento del vitaliziante? Si può imporre al vitaliziante un obbligo di convivenza con il vitaliziato?

Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Contratto di mantenimento: quale legge?

Esiste una legge che disciplini il contratto di mantenimento? No. Ma poiché nel nostro ordinamento i cittadini sono liberi di regolare liberamente i propri affari, nulla vieta loro di “inventare” figure contrattuali non previste dalla normativa. Si parla pertanto di contratto atipico, ossia non regolamentato dal Codice civile o da altra legge.

In cosa consiste il contratto di mantenimento?

Come anticipato, il contratto di mantenimento è un contratto a prestazioni corrispettive, ove cioè entrambe le parti assumono un obbligo giuridico:

  • l’una trasferisce la proprietà di un bene, di solito un immobile. È anche possibile prevedere il trasferimento della sola nuda proprietà con riserva di usufrutto in capo al cedente;
  • l’altra si impegna, in cambio di ciò, ad offrire assistenza al cedente: un’assistenza non limitata solo ai suoi primari bisogni di vita ma che può ricomprendere prestazioni di varia natura, tutte finalizzate al benessere materiale (es. vitto, alloggio, vestiario, pulizia, trasporto, igiene della persona, accompagnamento) e morale (es. conforto, compagnia, sostegno) del beneficiario. Di solito si prevede, per l’ipotesi di malattia, dall’assunzione di tutte le spese mediche necessarie ed occorrenti, il pagamento delle spese per forniture di utenze ed imposte e tasse, il servizio e quant’altro comunque utile o necessario per una decorosa esistenza della vitaliziata.

Differenza tra contratto di mantenimento e donazione

Da quanto appena visto è facile intuire la differenza tra donazione e contratto di mantenimento. Nella donazione non è mai prevista una controprestazione essendo questa un contratto a titolo gratuito, ossia con prestazioni a carico del solo donante.

È vero, esistono donazioni modali, che si verificano quando il donante intende soddisfare anche un interesse non patrimoniale ulteriore rispetto a quello (affettivo, culturale, religioso) che lo ha indotto a donare; in tal caso, viene inserito nella donazione un onere a carico del donatario (si pensi al padre che dona la casa al figlio a condizione che riservi, una parte dell’affitto che ne ricava alla sorella). 

Invece, nel contratto di mantenimento esiste una vera e propria controprestazione costituita appunto dall’assistenza, caratterizzata dall’incertezza nella durata. 

Differenza tra contratto di mantenimento e vendita

Rispetto alla vendita il contratto di mantenimento presenta una controprestazione che non è costituita dal denaro ma dalla assistenza morale e materiale. Inoltre, come visto, il contratto di mantenimento ha natura aleatoria, ossia la controprestazione che deve eseguire chi riceve la proprietà del bene è incerta nella durata e quindi nell’entità; invece nella vendita il corrispettivo – ossia il prezzo – è sempre certo.

Si può fare un contratto di mantenimento tra marito e moglie o tra conviventi?

Marito e moglie non possono stipulare un contratto di mantenimento: esso sarebbe nullo in quanto gli obblighi di assistenza reciproca tra coniugi derivano già dalla legge (artt. 143 e seguenti del Codice civile) e sono non solo automatici ma anche irrinunciabili. 

Diverso, al contrario, è per i conviventi more uxorio dove la stipula di un contratto di mantenimento ben potrebbe essere funzionale alla tutela del contraente più debole.

Come si fa un contratto di mantenimento?

La forma del contratto di mantenimento è libera: può essere quindi verbale, scritta o con atto notarile. L’atto notarile però è necessario quando viene trasferita la proprietà o la nuda proprietà di un immobile. 

Si può contestare un contratto di mantenimento? 

Come anticipato, la caratteristica essenziale del contratto di mantenimento è la sua aleatorietà: è cioè richiesta la presenza di una situazione di incertezza circa il vantaggio o lo svantaggio economico che potrà realizzarsi nello svolgimento e nella durata del rapporto. Pertanto, se manca l’alea, il contratto è nullo. Questa situazione si può verificare, ad esempio, quando il beneficiario della rendita è prossimo alla morte per malattia o per età: in questo caso, manca la controprestazione o comunque la sua durata è già certa (ossia ridottissima). Ragion per cui gli eredi del cedente possono contestare il contratto di mantenimento e chiedere la restituzione dell’immobile ceduto. 

Gli eredi potrebbero anche dedurre che, tramite un finto contratto di mantenimento, si è voluto nascondere una donazione (che richiede invece l’atto notarile e due testimoni).

Nell’ipotesi di malati terminali, e cioè di quei soggetti che proprio per tale gravissimo stato di salute sono più bisognosi di cure e assistenza, non vi sarebbe (paradossalmente) per questi la possibilità di concludere validamente un contratto di mantenimento per assenza di alea. 


Facsimile contratto di mantenimento: modulo

Di seguito uno stralcio ( fac-simile) di contratto di mantenimento da rogarsi per atto pubblico notarile, con attribuzione al vitaliziante della nuda proprietà quale corrispettivo per l’assunzione degli obblighi assistenziali del vitaliziato che, dal par suo, si riserva il diritto di abitazione del cespite ceduto.

(omissis).

CONDIZIONI

1) Obblighi di assistenza morale e materiale del vitaliziante. Le parti convengono che le prestazioni a cui è obbligato il vitaliziante, senza l’indicazione che segue possa rivestire carattere tassativo, e in ogni caso con l’osservanza del principio di buona fede ex art. 1375 c.c., sono:

– assistenza morale e spirituale, consistente nel: a) far compagnia, anche notturna, al vitaliziato a semplice sua richiesta; b) fargli visita almeno tre volte al giorno; c) accompagnarlo nei luoghi dallo stesso indicati; d) eventualmente e a richiesta coabitare con lo stesso; e) rendersi in ogni caso reperibile, anche telefonicamente, per le esigenze di vita del vitaliziato.

– prestazioni di mantenimento, non periodiche ma continuative e ininterrotte, tali da consentire al vitaliziato un tenore di vita non inferiore a quello attualmente condotto, e adeguato alla sua attuale posizione sociale, quali: a) la fornitura di vitto e generi alimentari, compresa la prestazione di cucinare gli stessi, al domicilio del vitaliziato, corrispondenti alle attuali abitudini di vita dello stesso e comunque compatibili con il suo attuale e/o progressivo stato di salute; b) la fornitura, ove occorra sempre al domicilio del vitaliziato, o altrimenti accompagnando il medesimo nei luoghi dallo stesso eventualmente prescelti, di vestiario di ogni genere; c) cura dell’igiene intima e personale del vitaliziato; d) la pulizia giornaliera dell’appartamento ove il vitaliziato abita, e in genere la cura dell’igiene dell’ambiente e degli oggetti ivi situati; h) la fornitura, in caso di necessità, di medicinali, articoli sanitari e in genere quanto occorrente alla cura del vitaliziato, e l’assistenza medica e sanitaria, comportante, in caso di necessità, la presenza continua di esso vitaliziante e/o di personale infermieristico al domicilio del vitaliziato.

2) Esclusione di assistenza presso case di riposo. L’assistenza morale e materiale del vitaliziato di cui al precedente sub 1) dovrà essere eseguita al suo proprio domicilio, escluso il ricovero di detto vitaliziato in case di riposo o simili.

3) Ulteriori obblighi del vitaliziato. In aggiunta a quanto sopra previsto, il vitaliziante si obbliga a propria cura e spese: a) a trasportare il vitaliziato con la propria automobile; b) a fornire il vitaliziato di libri, riviste, giornali; c) ad accudire e nutrire con amorevolezza il gatto XY del vitaliziato.

4) Surroga del vitaliziante. Le prestazioni oggetto del presente contratto e poste a carico del vitaliziante non potranno essere eseguite da una terza persona. Resta inteso che, qualora la surroga del vitaliziante dovesse risultare oggettivamente necessaria, la terza persona dovrà essere di gradimento del vitaliziato, giacché in difetto, salvo casi di forza maggiore, le prestazioni dedotte nel presente contratto dovranno essere sempre e comunque eseguite personalmente dal vitaliziante.

5) Penale giornaliera per il ritardo. In caso di ritardo da parte del vitaliziante nella prestazione dei servizi in oggetto, che sia in violazione – secondo le circostanze – degli obblighi assunti e del dovere di buona fede in executivis , il vitaliziato potrà intimargli per iscritto di adempiere entro 15 giorni; decorso inutilmente detto termine, è fatta salva la facoltà di applicare sin

da subito, a carico del vitaliziante, una penale pro die , ritenuta congrua dalle parti, di euro <…> Nell’ipotesi in cui il ritardo nell’adempimento ecceda i 15 giorni, la diffida ad adempiere di cui sopra comporterà – oltre alla penale come sopra pattuita e maturata – la risoluzione di diritto del presente contratto, fatto salvo il risarcimento del danno ulteriore subito dal vitaliziato.

6) Intuitus personae. Le parti si danno reciprocamente atto che le prestazioni di assistenza, morale e materiale, convenute con il presente atto, presuppongono la considerazione dei rapporti fiduciari intercorrenti tra vitaliziante e vitaliziato; conseguentemente, l’eventuale impossibilità sopravvenuta delle prestazioni pattuite, per morte del vitaliziante o per altra causa, comporterà la risoluzione del presente contratto, con esclusione quindi della surrogazione delle prestazioni come sopra pattuite con quelle di altra persona, o con la corresponsione di un assegno in denaro.

Il vitaliziato, inoltre, non potrà in alcun caso cedere il credito derivantegli dal presente contratto, che per la sua natura strettamente personale è intrasferibile.

7) Cessione del diritto di nuda proprietà. Il vitaliziato, a titolo di corrispettivo delle prestazioni di assistenza e mantenimento e ulteriori obblighi sub art. 3), come sopra descritte, cede e trasferisce al vitaliziante, che a tal titolo accetta, in regime di comunione legale dei beni con il coniuge ZY, il diritto di nuda proprietà – riservandosi il diritto di abitazione vita natural durante, con dispensa da ogni obbligo di inventario e cauzione – sul seguente immobile: <…> Il diritto di nuda proprietà del suddetto immobile viene acquistato alla comunione legale, ai sensi dell’art. 177, lett. a), c.c., con la precisazione che le obbligazioni di mantenimento sono contratte esclusivamente dal vitaliziante e costituiscono debito personale del medesimo, non essendo assunto nell’interesse della famiglia, salvo il disposto dell’art. 189 c.c. Il possesso materiale dell’immobile in oggetto verrà acquisito dal vitaliziante al momento dell’estinzione del diritto di abitazione come sopra riservato.

(omissis)

10) Ipoteca volontaria. A garanzia delle obbligazioni assunte con il presente contratto, e dell’eventuale operatività della penale, il vitaliziante concede al vitaliziato ipoteca volontaria per complessivi euro <…> sull’immobile come sopra oggetto di trasferimento a suo favore. L’ipoteca verrà a estinguersi a seguito dell’integrale adempimento, da parte del vitaliziante, di tutte le obbligazioni oggetto del presente contratto, e quindi al momento della morte del vitaliziato.

(omissis)

15) Condizioni personali del vitaliziato. Il vitaliziato dichiara sotto la propria responsabilità, come in effetti, di non essere affetto da malattie o patologie tali da pregiudicare nel breve periodo le sue aspettative di vita, e che comunque le prestazioni a carico del vitaliziante sono superiori ai frutti e redditi normalmente percepibili dall’immobile cedutogli in corrispettivo. Il vitaliziante, preso atto di tanto, accetta anche l’alea derivante dalla variabilità delle prestazioni a suo carico, in relazione agli specifici e mutevoli bisogni di vita del vitaliziato.

(omissis)

20) Rinvio. Per quanto non espressamente previsto nel presente contratto, le parti fanno riferimento alle norme sul contratto di rendita vitalizia, se e in quanto compatibili.

(omissis)

Vitalizio alimentare – Rendita vitalizia – Differenze 

Il contratto atipico di “vitalizio alimentare” si connota, rispetto alla rendita vitalizia di cui all’articolo 1872 c.c., per il carattere piu’ marcato dell’alea che lo riguarda, inerente non solo alla durata del rapporto, connesso alla vita del beneficiario, ma anche all’obiettiva entita’ delle prestazioni dedotte nel negozio, suscettibili di modificarsi nel tempo in ragione di fattori molteplici e non predeterminabili.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 10 ottobre 2018 n. 24939 

Contratto – Vitalizio alimentare – Alea del contratto – Presupposti – Differenze con la rendita vitalizia 

Il vitalizio alimentare, come il contratto tipico di rendita vitalizia, ha natura aleatoria: nel vitalizio alimentare l’alea e’ piu’ marcata rispetto al contratto di rendita vitalizia configurato dall’articolo 1872 c.c., in quanto le prestazioni non sono predeterminate nel loro ammontare, ma variano, giorno per giorno, secondo i bisogni, anche in ragione dell’eta’ e della salute del beneficiario.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 22 aprile 2016 n. 8209 

Vitalizio alimentare – Rendita vitalizia – Presupposti – Contenuto – Differenze 

E’ configurabile in base a principio dell’autonomia contrattuale di cui all’ articolo 1322 c.c., un contratto atipico di cosiddetto “vitalizio alimentare”, autonomo e distinto da quello, nominato, di rendita vitalizia di cui all’ articolo 1872, sulla premessa che i due negozi, omogenei quanto al profilo della aleatorietà, si differenziano perché nella rendita alimentare, le obbligazioni dedotte nel rapporto hanno ad oggetto prestazioni assistenziali di dare prevalentemente fungibili (e quindi, assoggettabili, quanto alla relativa regolamentazione, alla disciplina degli obblighi alimentari dettata dall’ articolo 433 c.c.), mentre nel vitalizio alimentare le obbligazioni contrattuali hanno come contenuto prestazioni (di fare e dare) di carattere accentuatamente spirituale e, in ragione di ciò, eseguibili unicamente da un vitaliziante specificatamente individuato alla luce delle sue proprie qualità personali, con la conseguenza che a tale negozio atipico è senz’altro applicabile il rimedio della risoluzione per inadempimento di cui all’ articolo 1453 c.c., espressamente esclusa, per converso, con riferimento alla rendita vitalizia.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 5 maggio 2010 n. 10859 

Vitalizio alimentare – Alea – Elemento essenziale del contratto – Nozione – Equivalenza del rischio – Necessaria 

L’alea è elemento essenziale del contratto di vitalizio oneroso e si configura come incertezza del risultato economico del contratto; nel senso che il vantaggio per l’un contraente, o la perdita per l’altro, in quanto rapportati alla non prevedibile durata della vita del beneficiario, non sono determinabili al momento di conclusione del contratto; è nullo, per carenza di alea quel contratto le cui pattuizioni valutate al momento della stipula siano tali da escludere “l’equivalenza del rischio” per essere diventata certa o estremamente probabile la morte del beneficiario della rendita, a causa del suo stato di salute o della età.Per verificare, quindi, se al momento della conclusione del contratto esiste per il vitaliziato e per il vitaliziante una uguale probabilità di guadagno o di perdita, è necessario valutare, con riferimento alle prestazioni delle parti, sia l’entità della rendita che la presumibile durata della stessa, in relazione alla possibilità di sopravvivenza del vitaliziato.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 12 ottobre 2005 n. 19763

Contratto atipico – Vitalizio alimentare – Prestazioni – Obbligo – Vitaliziante – Individuazione contrattuale – Risoluzione del contratto – Inadempimento – Onere della prova

Nel contratto atipico di “vitalizio alimentare” le prestazioni a favore del vitaliziato possono essere eseguite, in difetto di diversa pattuizione, unicamente dal vitaliziante contrattualmente individuato. Nel giudizio avente ad oggetto la domanda di risoluzione del contratto atipico di “vitalizio alimentare” per inadempimento del vitaliziante, quest’ultimo deve soltanto provare la fonte negoziale del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione della circostanza dell’inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell’onere della prova del fatto estintivo dell’altrui pretesa, costituito dall’avvenuto adempimento.

Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 20 gennaio 2020, n. 1080

Contratti in genere – Scioglimento del contratto – Risoluzione del contratto – Per inadempimento – Rapporto tra domanda di adempimento e domanda di risoluzione – Imputabilità dell’inadempimento, colpa o dolo – Importanza dell’inadempimento trasferimento di quote di piena o nuda proprietà, verso corrispettivo rappresentato da una controprestazione in parte monetaria e rateale, in parte assistenziale e legata alla vita del beneficiario – Contratto atipico – Differenze con la rendita vitalizia – Conseguenze in caso di inadempimento – Applicabilità del rimedio ordinario della risoluzione.

L’accordo mediante il quale le parti stabiliscono la cessione di quote di piena o nuda proprietà di un bene immobile verso un corrispettivo, in parte rappresentato dalla prestazione mensile di una somma di danaro, ed in parte dalla prestazione di “assistenza morale” per la durata della vita del beneficiario, ha natura di contratto atipico, che si differenzia dalla rendita vitalizia in relazione agli autonomi obblighi di assistenza che lo connotano – in parte non fungibili e basati sull'”intuitus personae” – rispetto all’inadempimento dei quali, anche limitatamente ad un breve periodo, non è applicabile l’art. 1878 c.c., che esclude la risoluzione del contratto in ipotesi di mancato pagamento di rate di rendita scadute, ma la disciplina generale della risoluzione per inadempimento di cui all’art. 1453 c.c.

Corte di Cassazione, sezione VI 2, ordinanza 25 maggio 2017 n. 13232

Rendita vitalizia (contratto di) – In genere (nozione, caratteri, distinzioni) – Contratto atipico di “vitalizio alimentare” – Caratteri – Differenze dalla rendita vitalizia.

È legittimamente configurabile, in base al principio dell’autonomia contrattuale di cui all’art. 1322 c.c., un contratto atipico di “vitalizio alimentare”, che si differenzia da quello, nominato, di rendita vitalizia di cui all’art. 1872 c.c., per il carattere più marcato dell’alea che lo riguarda, inerente non solo la durata del rapporto, connesso alla vita del beneficiario, ma anche l’obbiettiva entità delle prestazioni (di fare e di dare) dedotte nel negozio, suscettibili di modificarsi nel tempo in ragione di fattori molteplici e non predeterminabili (quali le condizioni di salute del beneficiario), e per la natura accentuatamente spirituale di queste ultime, eseguibili, per tale motivo, unicamente da un vitaliziante specificatamente individuato alla luce delle sue proprie qualità personali.

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 22 aprile 2016 n. 8209

Rendita vitalizia (contratto di) – In genere (nozione, caratteri, distinzioni) – Contratto atipico di vitalizio alimentare – Configurabilità – Infungibilità della prestazione assistenziale – Assunzione dell’obbligo di assistenza da parte di eredi, aventi causa o terzi – Compatibilità con la qualificazione di vitalizio alimentare – Sussistenza – Fondamento – Fattispecie.

Ai fini della configurabilità del contratto atipico di “vitalizio alimentare”, il quale si differenzia dalla rendita vitalizia, di cui all’art. 1872 cod. civ., per il fatto di avere ad oggetto prestazioni basate sull’ “intuitus personae”, non è d’ostacolo la previsione che l’assistenza possa essere fornita dagli eredi o aventi causa del contraente, atteso che l’infungibilità della prestazione, che caratterizza il detto contratto, va riferita alla sua insostituibilità con una prestazione in denaro ed alla correlata incoercibilità. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che il contratto di mantenimento dedotto in lite ammettesse la possibilità che l’assistenza al cedente fosse prestata anche da terzi).

Corte di Cassazione, sezione VI 2, ordinanza del 14 giugno 2012 n. 9764


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