Diritto e Fisco | Articoli

Sale and lease back: uno strumento utile per la liquidità aziendale

17 Maggio 2022
Sale and lease back: uno strumento utile per la liquidità aziendale

Lease back: come l’impresa può autofinanziarsi attraverso la vendita di un proprio bene.

L’accesso al credito bancario è sempre più difficile per gli imprenditori. Una soluzione al problema di liquidità può essere offerta dal sale and lease back, uno strumento utile per la liquidità aziendale. Si tratta di un metodo di auto-finanziamento: attraverso il lease back, un’azienda vende un bene di cui è proprietaria e recupera nell’immediato il valore monetario dello stesso. Il tutto però senza perdere la possibilità di utilizzare il bene che, infatti, resta in godimento all’impresa. Si tratta di una vera e propria operazione di leasing il cui oggetto è costituito da un bene (mobile o immobile) di cui era già proprietaria l’impresa utilizzatrice. 

In pratica, un’impresa prima vende un proprio bene a un imprenditore finanziario, che ne diventa proprietario pagando il relativo prezzo, e dopo ne ottiene da quest’ultimo la possibilità di utilizzo tramite una locazione finanziaria (leasing). L’impresa venditrice si riserva comunque la facoltà di riacquistare la proprietà dei beni venduti al termine del contratto mediante l’esercizio di un’opzione di acquisto.

Ma procediamo con ordine e vediamo cos’è il lease back (che, come dice la parola stessa, è una vendita con un successiva e immediata locazione).

Cos’è il sale and lease back?

Nel contratto di lease back (detto anche sale and lease back o locazione finanziaria di ritorno), un soggetto (di norma, un imprenditore), proprietario di un bene, vende tale bene a una società di leasing che, contemporaneamente, dopo averne pagato il prezzo, glielo assegna in leasing. In questo modo, l’imprenditore da un lato ottiene una liquidità immediata e, dall’altro, non si priva del bene stesso necessario alla propria attività.

Come funziona il lease back?

Tramite il contratto di lease back, l’impresa titolare del bene (spesso un immobile) ne trasferisce la proprietà alla società di leasing, e dopo ne ottiene l’utilizzo da quest’ultima a titolo di leasing. La venditrice, che così diventa utilizzatore del bene, deve inoltre pagare i canoni di leasing la cui somma totale supera solitamente il prezzo di vendita dell’immobile per coprire, oltre a questo, anche l’interesse sul capitale impiegato, il rischio, le spese e gli utili dell’intermediario finanziario.

Alla scadenza del contratto, l’utilizzatore può esercitare l’opzione di acquisto (o riscatto) dell’immobile oppure restituirlo. Nel primo caso, deve pagare il prezzo d’opzione pattuito, generalmente basso, calcolato in base alla durata del godimento e all’importo parziale o totale dei canoni versati. Può ottenere il rilascio dell’immobile anche dai successivi acquirenti se nel contratto di leasing è previsto l’obbligo della società di leasing di fare rispettare il diritto di riscatto dell’utilizzatore in caso di trasferimento della proprietà dell’immobile.

La società concedente deve pagare il prezzo dell’immobile vendutogli dal futuro utilizzatore. Deve poi consentire il godimento dell’immobile concesso in leasing e trasferirne la proprietà all’utilizzatore se quest’ultimo esercita il diritto di opzione di acquisto.

Quando il lease back è valido?

Secondo la giurisprudenza, il lease back è valido se assolve ad una finalità di leasing, in cui la cessione del bene costituisce il presupposto necessario per dare corso alla locazione finanziaria assicurando liquidità immediata e contestualmente l’utilizzo del bene ceduto all’impresa cedente anche nell’ottica di favorire la propulsione dell’attività di impresa [1]. 

Quando il lease back è nullo?

Il lease back non può essere usato per simulare una vendita con funzione di garanzia: in tal caso, il contratto è nullo. Esso infatti persegue uno scopo illecito e fraudolento in quanto aggira il divieto di patto commissorio cioè il patto che senza essere collegato a una garanzia tipica, prevede il passaggio della proprietà di un determinato bene del debitore al creditore in caso di inadempimento.

Cerchiamo di capire meglio cos’è il divieto di patto commissorio. La legge stabilisce che è nullo quel patto con cui le parti si accordano che, in mancanza del pagamento dei crediti nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore. La ragione, dunque, di tale norma è quella di tutelare l’interesse del contraente più debole e, in particolare, di impedire che quest’ultimo, spinto dal bisogno, dia al creditore la facoltà di fare propria la cosa data in pegno, anticresi o ipoteca, sperando di riscattarla in tempo mediante estinzione del debito.

In pratica, è nullo qualsiasi tipo di contratto, quale che sia il suo contenuto, se impiegato per conseguire lo scopo vietato dalla norma (il trasferimento della proprietà del bene se non viene restituito il prestito in denaro). “Nullità” vuol dire, in pratica, che il debitore potrebbe agire davanti al tribunale e chiedere una condanna alla restituzione del bene consegnato al finanziatore.

La Cassazione ha affermato in più occasioni che il lease back costituisce di per sé un’operazione lecita, salvo che il negozio venga utilizzato in modo illegittimo, per dotare il creditore di una garanzia reale: «Il contratto atipico di “sale and lease back” è valido in via di principio in quanto realizza interessi meritevoli di tutela ai sensi dell’art. 1322 c.c. Tale contratto è nullo per violazione del divieto di patto commissorio soltanto qualora scopo effettivo dell’operazione sia quello di dotare il venditore di una provvista finanziaria assistita da una garanzia reale» [2].

La giurisprudenza, del resto, ha chiarito che i requisiti per sanzionare il lease back come operazione illecita (in quanto preordinata ad eludere il divieto del cd. patto commissorio) sussistono solo laddove il lease back vada ad integrare una vendita a scopo di garanzia che viene perfezionata nell’interesse del creditore: «Il contratto di “sale and lease back” si configura come un’operazione negoziale complessa, con la funzione di ottenere liquidità, mediante l’alienazione di un bene strumentale, conservandone l’uso con la facoltà di riacquistarne la proprietà al termine del rapporto. Tale operazione è caratterizzata da uno schema negoziale tipico nel cui ambito il trasferimento in proprietà del bene all’impresa di leasing rappresenta il necessario presupposto per la concessione del bene in «locazione finanziaria», e non è quindi preordinato «per sua natura» ad uno scopo di garanzia, né – tanto meno – alla fraudolenta elusione del divieto posto dall’art. 2744 cod. civ.» [3].

Ma quali sono gli indici di anomalia che devono portare il giudice a ritenere nullo il lease back per violazione del patto commissorio? Il primo fra tutti è «lo stato di debolezza economica dell’impresa venditrice, ma anche la sproporzione tra valore del bene venduto e prezzo pagato dalla fornitrice».

Tali indici sintomatici possono essere riassunti come segue: 

  • l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice; 
  • le difficoltà economiche della società venditrice;
  • la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il prezzo versato dall’acquirente.

Ebbene, la giurisprudenza costante riconosce che il lease back può essere dichiarato nullo solo se viene accertato il concorso di questi tre requisiti: «l’operazione contrattuale può definirsi fraudolenta nel caso in cui si accerti, con una indagine che è tipicamente di fatto, sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto il profilo della correttezza della motivazione, la compresenza delle seguenti circostanze: l’esistenza di una situazione di credito e debito tra la società finanziaria e l’impresa venditrice utilizzatrice, le difficoltà economiche di quest’ultima, la sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente» [4].  

Vantaggi del lease back

Il lease back presenta due vantaggi:

  • costituisce una fonte di finanziamento dell’utilizzatore: un imprenditore a corto di liquidità può trasformare un proprio mezzo patrimoniale in liquidità, evitando di indebitarsi ma continuando a detenere e usare l’immobile che gli serve per l’attività di impresa. Egli inoltre può riacquistare l’immobile al termine del contratto;
  • offre una garanzia: l’utilizzatore-venditore ottiene un finanziamento a garanzia del quale trasferisce la proprietà dell’immobile che successivamente riavrà in leasing. 

note

[1] Cass. 6 luglio 2017 n. 16646, Cass. 25 maggio 2009 n. 12044, Cass. 21 luglio 2004 n. 13580, Cass. 16 ottobre 1995 n. 10805, Trib. Firenze 29 maggio 2014

[2] cfr. Cass. 8742 del 26.06.2001.

[3] cfr. Cass. 13580 del 21.07.2004; conf. Cass. 15178 del 6.08.2004

[4] cfr. Cass. 5438 del 14.03.2006; conf. Cass. 16646 del 6.07.2017 e Cass. 1625 del 28.01.2015

Autore immagine: depositphotos.com


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube