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Perché una compravendita immobiliare si blocca se c’è una donazione?

18 Maggio 2022
Perché una compravendita immobiliare si blocca se c’è una donazione?

Perché vendere una casa ricevuta in donazione è difficile e come sbloccare il mutuo della banca?

Vendere un immobile ricevuto in donazione è particolarmente complicato. L’acquirente trova difficoltà a reperire un mutuo e, il più delle volte, la pratica si arena, con conseguente impossibilità, per il venditore, di concludere l’affare. Ma perché una compravendita immobiliare si blocca se c’è una donazione? Lo spiegheremo nel più semplice dei modi. Le donazioni che una persona fa nel corso della propria vita non possono essere mai revocate né impugnate (salvo in presenza di alcune condizioni che elencheremo a breve). Tuttavia, alla morte del donante, i suoi familiari più stretti (ossia il coniuge e i figli o, in assenza dei figli, i genitori) possono contestare le donazioni da lui eseguite se, al momento della divisione ereditaria, ad essi non è stata riconosciuta quella quota minima prevista dalla legge e che va sotto il nome di legittima. 

Tuttavia, per contestare la donazione è necessario agire entro termini ben definiti, scaduti i quali la vendita del bene proveniente da donazione non trova ostacoli. Ci sono altri modi per “sbloccare” la vendita dell’immobile proveniente da donazione ma di tanto parleremo più diffusamente qui di seguito. 

Quando è possibile revocare una donazione?

La donazione è un atto irrevocabile. La revoca è possibile solo eccezionalmente nei seguenti casi:

  • per sopravvenienza di figli che il donante non sapeva di avere al momento della donazione;
  • per ingratitudine del donatario, ossia perché questi ha commesso dei gravi reati contro il donante (gli stessi che comportano l’indegnità a succedere) o perché ha manifestato verso di lui, in pubblico, una ingiuria grave ossia un’avversione durevole, profonda e radicata;
  • per inadempimento all’obbligo di versare gli alimenti al donante qualora questi si sia trovato in una condizione di grave difficoltà economica che ne possa pregiudicare l’integrità fisica. 

Quando è possibile annullare una donazione? 

La donazione può avvenire con qualsiasi forma solo se è di modico valore. Viceversa, se si tratta di donazione di immobili o di non modico valore è necessario l’atto pubblico che si redige davanti al notaio in presenza di due testimoni. 

Se, in tali casi, la donazione non avviene con l’atto pubblico può essere annullata da chiunque, senza limiti di tempo (quindi, anche dopo la morte del donante).

Chi sono gli eredi legittimari?

Ciascuno di noi non è completamente libero di disporre dei propri beni, per il giorno in cui morirà, per come meglio crede. Esistono infatti dei familiari che non solo non possono essere mai diseredati, ma che hanno diritto a una quota minima del patrimonio del defunto: la cosiddetta quota di legittima. Tali familiari vengono conseguentemente chiamati «eredi legittimari».

Gli eredi legittimari sono:

  • il coniuge, anche se separato (purché non abbia subito l’addebito nel giudizio di separazione);
  • i figli (anche quelli provenienti da unioni di fatto);
  • i genitori (ma solo se il defunto non ha figli).

Il calcolo delle quote di legittima spettanti ai legittimari tiene conto di quanti eredi legittimari ci sono. Leggi sul punto Quali sono le quote di legittima.

Perché vendere una casa ricevuta in donazione è difficile?

All’apertura della successione del donante, ossia dopo la sua morte, gli eredi legittimari possono verificare se, all’esito della divisione del suo patrimonio, per come da questi eseguita col testamento, essi hanno effettivamente ricevuto le quote di legittima previste dalla legge. A tal fine, dovranno comunque tenere conto delle eventuali donazioni ricevute in passato dal defunto (le quali si considerano un “anticipo” sulla legittima). 

L’erede che sia stato leso nella propria quota di legittima, ossia che – al netto delle donazioni ricevute dal defunto – non abbia ricevuto quanto previsto dalla legge, può contestare la divisione ereditaria, ossia le disposizioni testamentarie e, se ciò non bastasse per ristabilire i propri diritti economici, anche le donazioni fatte dal donante in vita. 

In buona sostanza, per dirla in modo ancora più semplice, le donazioni del donante possono essere rimesse in gioco se esse hanno leso le quote dei legittimari. 

Ma affinché ciò possa succedere, tale azione legale – che va sotto il nome di «azione di riduzione» o di «lesione della legittima» – deve essere esercitata entro 10 anni dalla morte del donante.

Inoltre, se non sono passati più di 20 anni dalla donazione e il donatario ha venduto a terzi il bene ricevuto in donazione, gli eredi legittimari ne possono chiedere la restituzione all’acquirente. Ecco perché una compravendita immobiliare si blocca se c’è una donazione: la banca ben sa che, se non sono ancora decorsi 20 anni dalla donazione, gli eredi del donante possono agire contro l’acquirente per riprendersi l’immobile, nonostante l’atto di compravendita sia valido e questi stia pagando un mutuo. Il che frustrerebbe anche le ragioni della banca.

Come risolvere questo problema? Come sbloccare la vendita di un immobile ricevuto in donazione? Esistono diversi metodi. Li vedremo nel successivo paragrafo.

Come vendere una casa ricevuta in donazione

Innanzitutto, è necessario che il venditore comunichi all’acquirente che l’immobile promesso in vendita proviene da una donazione: è un suo specifico obbligo di informazione già nella fase delle trattative la cui violazione potrebbe implicare l’obbligo di risarcire il danno in caso di rigetto della pratica di mutuo.

La vendita può essere sbloccata se sono trascorsi: 

  • 20 anni dalla donazione;
  • oppure 10 anni dall’apertura della successione.

Nel primo caso, gli eredi legittimari non potranno mai pretendere la restituzione del bene dall’acquirente. Nel secondo, non potranno comunque agire contro il donatario, il che toglie il problema alla radice.

Un altro metodo per poter vendere un immobile ricevuto in donazione è far dichiarare agli eredi legittimari di rinunciare all’azione di riduzione. Tale dichiarazione però può essere presentata solo dopo la morte del donante e mai prima.

In ultimo, c’è la possibilità di far sottoscrivere al venditore una fideiussione che garantisca l’acquirente dal rischio di un’azione da parte degli eredi legittimari. 



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