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Fino a quando rimane in carica l’amministratore di condominio?

18 Maggio 2022
Fino a quando rimane in carica l’amministratore di condominio?

Quando scade l’incarico dell’amministratore e come mandarlo via: le maggioranze in assemblea e la revoca da parte del giudice. 

Nei condomini succede, non di rado, che l’amministratore resti in carica per diversi anni senza che l’assemblea venga mai convocata per confermare il suo rinnovo o per disporne l’eventuale revoca. Questo comportamento tuttavia è illegittimo perché, come avremo modo di vedere a breve, la legge fissa una precisa data di scadenza del mandato conferito al capo condomino. Vediamo allora fino a quando rimane in carica l’amministratore di condominio e come fare a mandarlo via. Ma procediamo con ordine.

Quanto dura in carica l’amministratore di condominio?

L’amministratore di condominio rimane in carica un solo anno. Ma dopo il primo anno dal conferimento dell’incarico questo si rinnova automaticamente, senza bisogno di alcuna votazione dell’assemblea che lo riconfermi. 

Il rinnovo automatico opera una sola volta. Quindi, a partire dal secondo anno, l’amministratore è tenuto a indire periodicamente la riunione di condominio affinché lo confermi o lo revochi.

Questo però non toglie che l’assemblea possa revocare l’amministratore già dopo il primo anno, impedendo così il tacito rinnovo automatico. È un diritto del condominio che non richiede di fornire motivazioni o di pagare un risarcimento all’amministratore uscente.  

Come vedremo a breve, nel prosieguo di questo articolo, se anche per legge l’amministratore dura in carica un anno, nulla toglie che il condominio possa revocarlo anche prima che scada il mandato. Si tratta infatti di un mandato fiduciario: se viene meno la fiducia, non c’è obbligo di mantenere il rapporto. Tuttavia, come si avrà modo di spiegare più avanti, se tale revoca avviene senza che vi sia una giusta causa, all’amministratore revocato prima della scadenza dell’anno è dovuto il risarcimento del danno. L’unico modo per non pagare tale risarcimento è attendere l’annuale scadenza del contratto (imponendogli di convocare l’assemblea per la revoca dell’incarico) oppure di individuare, nel suo comportamento, una grave inadempienza che ne giustifichi l’allontanamento.

Come revocare l’amministratore di condominio?

Per revocare l’amministratore di condominio è necessario che venga indetta l’assemblea, con invio dell’avviso di convocazione, a cura dell’amministratore, da consegnare ai condomini almeno 5 giorni dalla prima convocazione. Nell’ordine del giorno deve essere espressamente indicato il punto «Decisione in merito alla riconferma o alla revoca dell’amministratore».

Se l’amministratore non convoca l’assemblea, a imporglielo possono essere due condomini che rappresentino almeno un sesto dei millesimi dell’edificio. Decorsi inutilmente 10 giorni dalla richiesta senza che l’amministratore abbia provveduto alla convocazione dell’assemblea, vi possono provvedere gli stessi condòmini, a proprie spese che saranno poi recuperate dal condominio. 

Quale maggioranza per revocare l’amministratore di condominio?

Il quorum richiesto per la revoca dell’amministratore è costituito dalla maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio.

Dopo la delibera di revoca, è necessaria una seconda delibera, assunta con la stessa maggioranza, che nomini un nuovo amministratore. 

Quando revocare l’amministratore di condominio?

Per revocare l’amministratore di condomino si può attendere la normale scadenza dell’incarico che, come detto, è annuale. Non vale il rinnovo automatico. In teoria, l’amministratore dovrebbe decadere alla scadenza dell’anno anche se poi, quando l’assemblea non viene convocata, la prosecuzione della sua attività senza opposizione del condominio può essere considerata come una volontà tacita alla prosecuzione dell’incarico.

Tuttavia, il condominio può revocare l’amministratore in qualsiasi momento, anche prima della scadenza del mandato, ossia in corso di anno. In tale ipotesi:

  • se la revoca avviene per una giusta causa, ossia per una grave inadempienza dell’amministratore, questi non può pretendere alcunché;
  • se la revoca avviene senza una giusta causa, solo per il venir meno del rapporto fiduciario tra le parti, il condominio deve risarcire l’amministratore per un importo pari al residuo compenso che questi avrebbe ricevuto se l’incarico fosse stato portato fino alla scadenza naturale.

La giusta causa che consente la revoca dell’amministratore senza risarcimento è costituita da uno dei seguenti comportamenti dell’amministratore:

  • non ha aperto il conto corrente condominiale o comunque non lo utilizza correttamente e sistematicamente nell’interesse del condominio;
  • ha commesso gravi irregolarità fiscali;
  • non ha redatto il bilancio;
  • non ha convocato l’assemblea annuale per l’approvazione del rendiconto e per la sua riconferma o sostituzione.

Che fare se l’assemblea non si mette d’accordo per mandare via l’amministratore?

L’assemblea potrebbe essere divisa in merito alla decisione di revocare l’amministratore, anche se in presenza di una grave inadempienza da parte di questi. Se non si raggiunge il quorum, ciascun condomino, anche singolarmente, può presentare ricorso al tribunale per chiedere che sia il giudice a revocare l’amministratore in presenza di particolari e gravi cause. Ciò succede quando l’amministratore: 

  • ha commesso gravi irregolarità fiscali o contabili;
  • non ha comunicato all’assemblea la notifica di atti giudiziari o di provvedimenti amministrativi il cui contenuto esorbita dalle sue attribuzioni;
  • non ha presentato l’annuale rendiconto della gestione e non ha convocato l’assemblea per l’approvazione dello stesso;
  • ha rifiutato più volte di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina dell’amministratore (ossia di se stesso);
  • non ha dato esecuzione ai provvedimenti dei giudici, delle autorità amministrative o alle decisioni dell’assemblea;
  • non ha aperto o non ha utilizzato il conto corrente condominiale (situazione ancor più grave se si accerta una cattiva gestione dei fondi presenti sul conto corrente);
  • ha creato confusione, nella gestione delle entrate condominiali, tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
  • ha acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle ipoteche eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
  • non ha curato le azioni di recupero dei crediti condominiali e il pignoramento dei beni dei morosi;
  • non ha tenuto i registri condominiali (anagrafica condominiale, verbali assemblee, nomina e revoca amministratore, contabilità), o non ha fornito al condominio che ne fa richiesta l’attestazione dello stato dei pagamenti delle spese condominiali e delle liti in corso;
  • è responsabile di omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati identificativi della persona o società incaricata dell’amministrazione, e l’indirizzo dei locali ove sono conservati i registri condominiali obbligatori.


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