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Acquisto casa: la simulazione della titolarità va provata con atto scritto

5 Ottobre 2014
Acquisto casa: la simulazione della titolarità va provata con atto scritto

Compravendita immobiliare e interposizione fittizia di persona: i testimoni non possono supplire l’assenza della scrittura privata firmata dalle parti.

In caso di compravendita di un immobile, per provare l’esistenza di un accordo simulatorio tra due soggetti in virtù del quale, benché l’immobile sia formalmente intestato a uno, esso si deve considerare di proprietà di un altro (il quale, di fatto, lo vive, ha dato i soldi per l’acquisto e ne paga le imposte), è necessario un pezzo di carta scritta.

Quella che viene definita dai tecnici del diritto come “simulazione relativa”(o, anche, interposizione fittizia di persona) è il patto segreto (ma comunque lecito) tra Tizio e Caio con cui, benché l’acquirente risulti essere Tizio, l’immobile sia in realtà di Caio (perché acquistato nell’interesse e con le sostanze di quest’ultimo). È un modo che consente la legge di far sì che, almeno nei confronti dei terzi, Tizio non appaia l’effettivo intestatario dell’immobile, salvo poi esserlo nella pratica.

Ma che succede se Tizio, un giorno, volesse acquistare anche formalmente la proprietà e apparire, in pubblico, come il legittimo titolare? Insomma, come potrebbe riuscire a dimostrare l’esistenza di tale accordo segreto con Caio?

Di ciò si è occupata la Cassazione con una recente ordinanza [1]. Secondo la Corte c’è un solo modo per fornire tale prova: un atto scritto. Ossia una controdichiarazione con cui le parti si danno reciprocamente atto che, nonostante quanto appare nei pubblici registri, l’effettivo titolare del bene non è Tizio, ma Caio. Tale accordo, ovviamente, deve essere stato scritto e sottoscritto da entrambi i soggetti che, almeno inizialmente, hanno voluto far apparire una situazione diversa da quella effettiva.

Dunque, non valgono testimoni, presunzioni o più o meno esplicite confessioni di Caio per dimostrare la simulazione. E ciò per una semplice ragione. Qui si verte in una materia – quella dell’acquisto di immobili – dove l’atto scritto (quello notarile) è indispensabile perché la compravendita sia considerata valida (i giuristi usano riferirsi, in questi casi, a una perifrasi latina: “forma scritta ad substantiam”).

Il fatto, dunque, che si sia nell’impossibilità morale di procurarsi la prova scritta – come nel caso in cui l’accordo simulatorio sia intercorso tra parenti, per i quali mettere “nero su bianco” un patto può sembrare una mancanza di fiducia – non rileva per il diritto. Anche tra consanguinei la legge chiede sempre la forma scritta.

Esiste un solo modo – sottolinea la Corte – per superare il problema dell’incapacità di esibire la prova scritta per dimostrare la volontà delle parti di concludere un contratto diverso da quello apparente: quando il contraente ha senza sua colpa perduto il documento che gli forniva la prova. In altre parole, il documento con la controdichiarazione deve essere stato inizialmente redatto e sottoscritto, ma successivamente smarrito incolpevolmente (e del fatto dello smarrimento vi deve essere la prova).

Per concludere, la controversia tra il preteso acquirente effettivo e l’apparente compratore non può essere risolta – salva l’ipotesi di smarrimento incolpevole del relativo documento con la controdichiarazione – attraverso la prova per testimoni o per presunzioni.


note

[1] Cass. ord. n. 20857/14 del 2.10.2014.

[2] Art. 2725 cod. civ. che richiama l’art. 2724 n. 3, cod. civ.

Autore immagine: 123rf com


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