Revisione tabelle millesimali: come fare e chi paga

Quale spesa sostenere se i millesimi utilizzati per la ripartizione delle spese condominiali vanno modificati? Ecco tutti i costi dell’operazione e i soggetti obbligati al pagamento.

Nel condominio in cui abiti sono stati effettuati lavori di manutenzione del giardino di proprietà comune e l’amministratore ha chiesto a ciascun condomino il pagamento di una quota della relativa spesa. Ti sei accorto, però, che i proprietari dell’appartamento accanto al tuo, avente la stessa superficie con le medesime caratteristiche, pagano una somma inferiore rispetto a te. A fronte delle tue proteste, l’amministratore ha risposto che, evidentemente, c’è un errore nelle tabelle millesimali, sulla base delle quali vengono ripartite le spese tra i condomini. A questo punto, vorresti chiedere la convocazione di un’assemblea per deliberare di procedere a una revisione dei millesimi. Hai, tuttavia, timore di essere chiamato a sostenere i relativi costi. In questo articolo troverai tutto quello che è necessario sapere in proposito: quanto costa la revisione delle tabelle millesimali, chi deve farsi carico della spesa e in quali casi esse possono essere riviste.

Tabelle millesimali: a cosa servono?

Le tabelle millesimali [1] consistono in un documento, redatto da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto), contenente il valore di ogni appartamento presente in un condominio. Tale valore è espresso in millesimi e rappresenta una frazione di quello dell’intero edificio, che è pari a 1000/1000. Ogni appartamento è detto unità immobiliare.

Il tecnico incaricato di redigere le tabelle effettua la sua valutazione in base a parametri stabiliti dalla legge, come la superficie degli appartamenti, la loro esposizione, il piano al quale si trovano. Vi sono invece caratteristiche che possono distinguere le unità immobiliari e renderle più o meno pregiate, ma che non rientrano nel calcolo dei millesimi: ad esempio la pavimentazione o il rivestimento delle pareti.

Le tabelle millesimali hanno una triplice funzione:

• quella di dividere equamente tra i condomini la spesa per la manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti comuni. Vi sono, infatti, porzioni dello stabile che appartengono a tutti: ad esempio le scale, l’androne del palazzo, l’ascensore, eventuali giardini e cortili. Periodicamente, questi elementi dell’edificio vengono sottoposti a manutenzione, ordinaria (ad esempio la pulizia delle scale) o straordinaria (come la sostituzione della ringhiera); il relativo costo viene quindi suddiviso tra i proprietari delle unità immobiliari in proporzione ai millesimi attribuiti alle stesse. Per fare un esempio, l’intestatario di un appartamento del valore di 100 millesimi pagherà meno rispetto a quello di un immobile che vale 150 millesimi;
• quella di determinare la misura del diritto di ciascun condomino sulle parti comuni;
• in alcuni casi, quella di servire al calcolo delle maggioranze nelle assemblee condominiali.

Quando è possibile cambiare le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali non sono immutabili: possono essere riviste nei casi stabiliti dalla legge [2]. Ciò può avvenire in due ipotesi:

• quando chi ha redatto le tabelle vigenti è incorso in un errore. Può trattarsi di un’erronea interpretazione o applicazione della legge (errore di diritto) o di una percezione della realtà non rispondente al vero (errore di fatto). Un esempio di errore di diritto: il tecnico, nel calcolare i millesimi, ha tenuto conto di dati che la legge non considera rilevanti, come lo stato di manutenzione della tappezzeria dell’appartamento. Quanto all’errore di fatto, un esempio è dato da un’errata misurazione della superficie di una o più unità immobiliari;
• quando sono intervenute variazioni in singoli appartamenti, dovute a sopraelevazione, aumento delle superfici, ampliamento o riduzione degli stessi. Se dette variazioni hanno determinato un’alterazione nel valore di uno o più unità immobiliari in misura superiore a un quinto, è possibile rielaborare le tabelle millesimali.

Nel primo caso si parla di rettifica delle tabelle, nel secondo di modifica.

Al di fuori delle suddette ipotesi, una variazione dei millesimi è possibile solo con il consenso unanime di tutti i condomini.

Come si rivedono le tabelle millesimali?

La revisione delle tabelle millesimali può avvenire in due modi:

• mediante deliberazione dell’assemblea. Quest’ultima può essere convocata anche a richiesta di un solo condomino. Nelle ipotesi che abbiamo visto sopra (rettifica a seguito di errore o modifica per mutamento del valore degli appartamenti) l’approvazione avviene con la maggioranza degli intervenuti, che rappresenti almeno la metà del valore dello stabile. Al di fuori di questi casi per apportare cambiamenti alle tabelle occorre l‘unanimità dei condomini;
• con sentenza. Se in assemblea non si raggiunge la maggioranza necessaria per approvare la rettifica o la modifica delle tabelle, il condomino che vi ha interesse può rivolgersi al tribunale. Occorre citare in giudizio il condominio, in persona dell’amministratore; quest’ultimo deve tempestivamente informare l’assemblea, altrimenti è responsabile dei danni. La domanda deve essere corredata da prove che ne dimostrano la fondatezza: una relazione tecnica, fotografie, mappe catastali, rilievi. Il giudice nomina un consulente che provvede a rielaborare le tabelle. Se la domanda è accolta, le nuove tabelle entrano in vigore con il passaggio in giudicato della sentenza, vale a dire dal momento in cui sono scaduti tutti i termini previsti dalla legge per una sua eventuale impugnazione.

Revisione delle tabelle millesimali: quanto costa?

Veniamo ora al costo della revisione delle tabelle. A tal proposito, bisogna distinguere a seconda che l’operazione sia stata deliberata dall’assemblea o sia avvenuta a seguito di un’azione giudiziaria.

Se la revisione è stata deliberata, occorre provvedere al pagamento della parcella del tecnico incaricato di provvedervi. Di solito, la spesa per ciascuna unità immobiliare diminuisce all’aumentare del numero delle unità immobiliari presenti nel condominio: più quest’ultimo è grande, minore sarà il costo a carico di ciascun proprietario. Solo indicativamente, la cifra si aggira intorno ai seguenti importi per ciascun appartamento:

• nei condomini molto grandi, da 100,00 a 200,00 euro;
• negli stabili grandi, da 120,00 a 220,00 euro;
• nei condomini di dimensioni medie, da 150,00 a 250,00 euro;
• negli edifici piccoli, da 200,00 a 300,00 euro.

Gli importi, ai quali va aggiunta l’Iva, possono variare da un tecnico all’altro, anche in ragione dell’età e dell’esperienza dello stesso. È pertanto opportuno, prima di procedere all’affidamento dell’incarico, farsi fare diversi preventivi.

Se, invece, la revisione avviene a seguito di una causa avanti al tribunale, occorre innanzitutto considerare che è necessario essere assistiti da un avvocato. La relativa parcella può essere anche di diverse migliaia di euro; anche in questo caso la cifra può essere differente da un professionista all’altro.

Oltre alla parcella del legale, è necessario mettere in conto il pagamento del contributo unificato: si tratta di una tassa che lo Stato richiede a chi intraprende una causa e che varia secondo il valore della stessa.

Infine, come abbiamo detto, il giudice nomina un ctu (consulente tecnico d’ufficio) per la rielaborazione delle tabelle. A questo professionista spetta un acconto, il cui importo viene stabilito dal magistrato, che viene provvisoriamente posto a carico di chi ha iniziato la causa. Successivamente, se la procedura si conclude con la revisione delle tabelle (confermando quindi che aveva ragione chi ha fatto la relativa richiesta), l’intero onorario deve essere pagato dal condominio, che deve anche provvedere al rimborso dell’acconto in favore di chi lo ha anticipato.

Chi deve pagare la revisione delle tabelle millesimali?

Abbiamo visto quanto costa la revisione delle tabelle millesimali. Ci si può chiedere, a questo punto, a carico di chi sia la relativa spesa. La risposta dipende dalle ragioni che hanno dato luogo alla rielaborazione dei millesimi. Precisamente:

• in caso di rettifica, quando cioè la revisione è resa necessaria da un errore, la spesa è a carico di tutto il condominio;
• se, invece, si tratta di una modifica derivante da opere intraprese da uno o più condomini (sopraelevazioni, ampliamento o riduzione delle unità immobiliari), il relativo costo deve essere sostenuto da coloro che l’hanno resa necessaria.