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Come si effettuano modifiche ad un locale affittato per uso commerciale?

5 Ottobre 2014 | Autore:
Come si effettuano modifiche ad un locale affittato per uso commerciale?

Breve guida illustrativa sulle modalità con le quali procedere a modificare il locale che si conduce in affitto senza rischiare problemi e litigi con il proprietario.

Può capitare, specie nel caso di immobili adibiti ad uso commerciale, che sia necessario apportare modifiche ai locali.

Se tali modifiche sono rilevanti ed interessano elementi strutturali dell’immobile esse necessitano del preventivo consenso – meglio se scritto – da parte del proprietario.

La legge [1], infatti, stabilisce che “il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze”.

Ciò significa [2] che il conduttore non può mai eseguire, nell’immobile locato, innovazioni che ne mutino la destinazione e la natura.

 

Così, ad esempio, il conduttore non può abbattere pareti, spostare i sanitari o eseguire lavori di qualsiasi genere che mutino la destinazione o la natura dell’immobile locato. Gli è consentito farlo solo se vi sia il consenso, orale o scritto, del proprietario.

Proprio per evitare spiacevoli conseguenze si ricorre spessissimo, nella stesura dei contratti di locazione (specie di quelli ad uso commerciale), alla clausola che vieta in modo assoluto di eseguire nell’immobile locato migliorie o innovazioni di alcun tipo salvo vi sia il previo consenso scritto del locatore.

 

Chi non si attiene scrupolosamente a tale clausola ed effettua miglioramenti o innovazioni senza il consenso del proprietario potrebbe essere citato in giudizio da quest’ultimo [3], per sentire dichiarata la risoluzione del contratto di affitto per grave inadempimento. Con la conseguenza, anche di dover risarcire il danno.

In ogni caso, toccherà al Giudice, comunque, valutare la gravità dell’inadempimento del conduttore, poiché solo l’inadempimento di grave entità comporterà la risoluzione del contratto.

È possibile, tuttavia, inserire un’apposita clausola nel contratto,definita clausola risolutiva espressa [4],che prevede automaticamente la risoluzione del contratto nel caso in cui il conduttore esegua, senza il consenso del proprietario, migliorie o innovazioni, e ciò a prescindere da qualsiasi valutazione di gravità fatta dal giudice. In tal caso il contratto sarà “sciolto” automaticamente, senza alcun sindacato sull’importanza dell’inadempimento commesso dal conduttore. Ciò perché la valutazione della gravità è stata fatta a monte dalle parti, in sede di redazione del contratto. Le stesse, infatti, nell’inserire la clausola risolutiva espressa, hanno già in partenza convenuto che ogni modifica ai locali si deve considerare un inadempimento “grave”, a prescindere da ciò che ne penserà il giudice.


note

[1]Art. 1578, n. 1, cod. civ.

[2]Corte di Cassazione, sent. n. 11.345/2014.

[3] Artt. 1453 – 1455 cod. civ.

[4] Art. 1456 cod civ.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. salve.sono in affitto in un locale commerciale da sette anni e adesso da un po di tempo cadono pezzi di muro a causa di una forte presenza di umidia”, chi deve fare i lavori visto che il padrone delle mura dice che se non mi piae di andarmene lui non paga niente!!!!!
    sauti bruno chessa
    sassari

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