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Chi paga le riparazioni in affitto?

22 Maggio 2022
Chi paga le riparazioni in affitto?

Locazione: chi paga se l’appartamento è deteriorato dall’uso quotidiano?

Stabilire chi paga le riparazioni in affitto non è sempre facile. E questo perché la legge, nel descrivere gli oneri a carico dell’inquilino e quelli a carico del padrone di casa, è molto generica. 

In linea generale, ricadono sull’inquilino solo le spese ordinarie di modico importo e che non comportino opere murarie. Il locatore invece deve farsi carico di tutte le altre spese, soprattutto di quelle straordinarie. 

Naturalmente, l’affittuario è responsabile dei danni da questi prodotti per incuria, indipendentemente dal loro valore. 

Dunque, sembra che – almeno stando alle numerose sentenze della Cassazione – l’elemento dirimente per stabilire chi paga le riparazioni in affitto non è solo la natura delle spese ma anche l’ammontare delle stesse. Qualche chiarimento sarà quindi opportuno per fare luce su questo argomento. 

Appartamento deteriorato: chi paga?

L’inquilino, alla scadenza dell’affitto, deve restituire l’immobile in buono stato di conservazione, salvo solo il normale deterioramento derivante dall’uso quotidiano. Insomma, le spese per riparare le parti dell’immobile danneggiate dall’usura ricadono sul locatore. 

Solo le spese di piccola manutenzione ricadono sull’inquilino. Si pensi a un tubo del lavello della cucina o del bagno che non richieda l’apertura del muro, i pomelli della doccia o il relativo tubo, la rottura di una saracinesca per il continuo uso quotidiano. 

Come spiegato dalla Cassazione [1], il conduttore è esonerato dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto. Tuttavia, le parti ben possono regolare in modo diverso, stabilendo in contratto che l’inquilino debba comunque provvedere a determinate spese come, ad esempio, l’imbiancatura delle pareti, la stuccatura dei fori lasciati dai quadri, la pulizia della moquette, la sostituzione delle corde per le persiane e così via.

Spese che ricadono sull’inquilino

Il conduttore deve provvedere ai lavori e alle spese per la manutenzione dell’appartamento, delle riparazioni che derivino dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo (sono le spese di ordinaria amministrazione). Ciò anche se i danni sono prodotti dai suoi familiari o dai suoi dipendenti.

Non deve invece effettuare le riparazioni per i deterioramenti prodotti da vetustà o da caso fortuito.

Spese che ricadono sul locatore

Il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile in condizione di essere utilizzato all’uso convenuto, affinché l’inquilino se ne possa servire. Quindi, deve eliminare tutti i vizi e i difetti sopravvenuti dopo la conclusione del contratto o che in quel momento non erano facilmente riconoscibili. 

Il locatore deve poi pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile e se l’immobile è parte di un condominio le spese condominiali di gestione straordinaria.

Ricadono sul padrone di casa, in generale, tutti i guasti che interessano l’immobile o parte di esso e delle alterazioni materiali o funzionali dello stesso, tutte le volte che per eliminarli si rendono necessarie riparazioni che non sono di piccola manutenzione. Ad esempio, vi rientrano i danni agli infissi esterni dell’immobile, quelli relativi agli impianti interni alla struttura del fabbricato, il rifacimento della terrazza, dei balconi, delle pareti, ecc.

Il contratto può stabilire che l’inquilino provveda alle spese di straordinaria amministrazione?

Secondo la Cassazione [2], le parti possono tuttavia inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione.

Distruzione e deterioramento dell’immobile 

Il conduttore è responsabile della distruzione e del deterioramento dell’immobile locato quando ciò dipenda da una sua condotta colpevole o da persone che lui ha ammesso all’uso e al godimento dell’appartamento (conviventi, ospiti, ecc.). Si pensi al caso in un incendio che divampi per aver lasciato una stufa o i fornelli della cucina accesi. In questi casi, egli deve risarcire i danni al locatore, compresi i canoni dovuti sino alla scadenza del contratto. 

Quali spese non ricadono sull’inquilino?

Il conduttore non è responsabile:

  • per tutte le spese che implichino l’apertura di mattonelle o di pareti;
  • per tutte le spese straordinarie, quelle cioè che riguardino la riparazione o la sostituzione di impianti o di muri;
  • per i danni dovuti al normale invecchiamento del bene (ad esempio l’ingiallimento della tappezzeria, le tracce di mobili o quadri sui muri, la presenza di pochi e piccoli fori sulle pareti);
  • se dimostra che il fatto che ha determinato la distruzione o il deterioramento è casuale o non è imputabile a lui o alle persone conviventi o ospiti; 
  • se dimostra che il danno non è a lui imputabile (si pensi a un incendio che non dipenda dal proprio comportamento).

note

[1] Cass. civ., sez. III, ord., 17 maggio 2022, n. 15839

[2] Cass. 15 marzo 1989 n. 1303.


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