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Perché i notai sconsigliano la donazione

22 Maggio 2022
Perché i notai sconsigliano la donazione

Il problema di chi riceve una casa o altro immobile in donazione e le difficoltà a rivenderlo: come risolvere e prevenire le eventuali contestazioni degli eredi legittimari. 

Spesso, chi deve comprare casa trova particolari difficoltà nel reperimento di un mutuo se l’immobile messo in vendita proviene da una precedente donazione. Ecco perché i notai sconsigliano la donazione: perché il beneficiario della donazione (il cosiddetto donatario) incontrerebbe notevoli difficoltà nel momento in cui decidesse di rivendere il bene. 

A cosa sono dovute queste difficoltà? E perché la Cassazione, proprio di recente, ha stabilito che il venditore è tenuto, per una questione di correttezza, a comunicare al futuro acquirente che la casa messa in vendita è stata da lui ricevuta tramite donazione? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Perché la donazione è sconsigliabile?

Chi riceve un bene in donazione (il più delle volte un immobile) può subire, entro 10 anni dalla morte del donante, l’azione di riduzione da parte degli eredi legittimari del donante stesso, ossia il suo coniuge e i figli (o, in assenza dei figli, i suoi genitori). Ciò succede quando il donante non ha garantito a tali soggetti quelle quote minime del proprio patrimonio che la legge gli impone di lasciare loro nel momento in cui decide di fare testamento (sono le cosiddette quote di legittima). 

Se dunque il de cuius non ha garantito a uno degli eredi legittimari la relativa quota di legittima (e, a tal fine, bisogna tener conto non solo di quanto da questi ricevuto con il testamento, ma anche delle eventuali donazioni da lui ricevute dal defunto quando ancora era in vita), quest’ultimo può agire contro gli altri eredi affinché il giudice rimetta in discussione tutta la distribuzione dell’eredità. E se ciò non dovesse essere sufficiente per ristabilire la quota di legittima che è stata lesa, si andranno a revocare anche le donazioni fatte dal de cuius prima di morire (a partire dall’ultima nel tempo, per risalire via via, a quelle anteriori).

Questa azione – la cosiddetta azione di riduzione – è esercitabile entro 10 anni dalla morte del donante.

Se, però, nel frattempo, il donatario ha venduto il bene a terzi, gli eredi potranno pretendere dall’acquirente la restituzione del bene, benché questi ne abbia pagato il relativo prezzo e fosse in buona fede. Questa seconda azione – la cosiddetta azione di restituzione – è esercitabile entro 20 anni dal rogito della donazione.

Alla luce di questa incertezza, nessuna banca finanzierebbe l’acquisto di un immobile derivante da una donazione ed ecco perché i notai sconsigliano la donazione: l’acquirente, nei primi 20 anni dalla donazione, si troverebbe esposto all’azione di restituzione degli eredi del donante.

Perché il notaio sconsiglia la donazione?

Il notaio sconsiglia la donazione perché teme che il donatario possa essere esposto all’azione di riduzione degli eredi legittimari e, nello stesso tempo, possa avere grosse difficoltà a rivendere il bene, atteso che l’acquirente si troverebbe esposto all’azione restitutoria degli eredi. 

La banca teme le possibili negative conseguenze dell’azione di restituzione conseguente alla lesione della legittima eventualmente posta in essere dal donante. 

Certo, non è detto che il donante abbia leso la quota di legittima degli eredi legittimari, così come non è affatto scontato che questi agiscano contro il familiare che magari ha avuto di più. Tali azioni possono apparire solo teoriche, ove valutate dalla mera ottica “familiare”, ma costituiscono un rischio enorme agli occhi degli estranei (compratore e banca): si pensi ad un figlio naturale, che “salta fuori” solo al momento dell’apertura della successione del genitore, per far valere contro i fratelli unilaterali i propri diritti.

Come fare la donazione senza avere problemi?

Il più delle volte, per evitare problemi, viene suggerito di simulare una donazione con una vendita. Ma questa può sempre essere oggetto di un’azione da parte degli eredi, entro 10 anni dalla donazione stessa se dovesse essere palese l’intento simulatorio. E ciò succede, ad esempio, quando il prezzo è irrisorio rispetto al valore di mercato dell’immobile o quando il denaro non viene effettivamente trasferito sul conto del donante. Viceversa, se si presta attenzione a questi aspetti e si procede con una vendita effettiva, seppur “scontata”, non ci sarà alcun rischio di vedersi revocata la vendita.

C’è una seconda soluzione: attendere il termine entro cui gli eredi possono esercitare l’azione di riduzione (nei confronti del donatario) o l’azione di restituzione (nei confronti dell’acquirente del donatario). In particolare: 

  • l’azione di riduzione può essere esercitata entro 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte del donante;
  • l’azione di restituzione può essere esercitata entro 20 anni dalla trascrizione del rogito della donazione. 

Scaduti questi termini la donazione non è più contestabile.

Ben potrebbe succedere però che, decorsi i 20 anni dalla donazione, non siano ancora trascorsi i 10 dall’apertura della successione (è ciò che avviene quando la donazione viene posta molto tempo prima rispetto alla morte del donante). In tal caso, gli eredi legittimari lesi potranno agire solo contro il donatario, chiedendogli il controvalore del bene venduto, ma non anche contro l’acquirente.

Un altro modo per evitare l’azione di restituzione è far partecipare alla vendita anche gli altri eredi legittimari, in modo che questi accettino l’atto impegnandosi a non avviare contestazioni contro il donatario-venditore e/o l’acquirente. Essi devono cioè rinunciare all’azione di riduzione e di restituzione.

In alternativa, si potrà anche richiedere una polizza assicurativa che garantisca l’acquirente dal rischio di un’azione di riduzione. 

Altre soluzioni i notai hanno trovato per superare un impasse altrimenti irrisolvibile come:

  • prestazione di garanzie da parte degli altri donatari e/o del donante medesimo; 
  • “risoluzione” della donazione; 
  • “cambio di causa” del trasferimento donativo. 


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