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Quando si rischia di perdere la casa per colpa del venditore

20 Maggio 2022
Quando si rischia di perdere la casa per colpa del venditore

Casa persa per colpa del venditore indebitato: l’azione revocatoria non fa sconti a chi è in buona fede.

Quando si compra una casa bisognerebbe sempre fare attenzione ad alcuni indici che dovrebbero destare sospetti come, ad esempio, la fretta del venditore a disfarsi del bene, il prezzo praticato se troppo basso rispetto al valore di mercato, la vendita in blocco dell’intero patrimonio immobiliare. Elementi sufficienti, questi ultimi, a ritenere che la vendita sia solo un espediente per sottrarre il bene ad eventuali pretese di terzi. La buona fede dell’acquirente, a questo punto, c’entra poco: è importante la conoscibilità, ossia la diligenza che deve spingere chiunque a rifuggire dagli incauti acquisti con conseguente rischio di un’azione revocatoria. Ed allora è bene sapere quando si rischia di perdere la casa per colpa del venditore. Ecco alcuni importanti chiarimenti da sapere sul punto.

Si può vendere la casa se si hanno debiti?

Chi ha debiti può certo vendere la propria casa. Persino l’esistenza di un’ipoteca non ne pregiudicherebbe il trasferimento anche se, in questo caso, l’acquirente potrebbe perdere l’immobile se il venditore non dovesse pagare il proprio debito (ragion per cui la presenza dell’ipoteca deve essere sempre menzionata nel rogito).

Ma laddove la vendita della casa sia volta a svuotare il patrimonio del debitore, rendendo impossibile ai creditori pignorare altri beni residui, perché inesistenti, la vendita può essere revocata dai creditori stessi tramite un ricorso in tribunale. Cosa significa «revocare una vendita»? Vuol dire che il giudice, valutato l’intento del debitore di sottrarre al creditore una garanzia patrimoniale, rende inefficace la vendita stessa: con la conseguenza che il creditore potrà pignorare il bene, nonostante la vendita e l’avvenuto pagamento del prezzo. 

Quella che abbiamo appena descritto si chiama «azione revocatoria» e può esser esperita entro cinque anni dalla trascrizione del rogito che ha disposto la vendita del bene.

Come si tutela l’acquirente di una casa se il venditore ha debiti?

La legge subordina l’azione revocatoria sulla vendita dell’immobile a due condizioni:

  • il debitore, all’esito della vendita, deve essere rimasto privo di beni utilmente pignorabili. Sicché, non si può esercitare la revocatoria nei confronti di chi, anche dopo la vendita, sia comunque proprietario di altri immobili, conti correnti, titoli di credito e altre fonti di reddito;
  • l’acquirente era nella condizione di conoscere la situazione debitoria del venditore e, ciò nonostante, abbia ugualmente accettato l’atto di vendita. 

Quanto al primo elemento, si guarda non tanto al valore formale del patrimonio del venditore ma a quello sostanziale, ossia alla possibilità di venderlo tramite pignoramento. Facciamo un esempio. 

L’azione revocatoria si può esercitare se il debitore vende la casa principale in città pur conservando la proprietà di alcuni terreni non edificabili o coltivabili o le quote in comproprietà di diversi immobili in comunione dei beni (il che li renderebbe difficilmente vendibili).

Quanto al secondo elemento, è sufficiente la consapevolezza del terzo acquirente della diminuzione di garanzia che il venditore produce con la riduzione del suo patrimonio. Non è quindi necessaria la prova di una collusione tra venditore e acquirente, né la conoscenza, da parte di quest’ultimo, dello specifico debito dal quale il venditore sta tentando di difendersi.

Cosa rischia chi compra una casa da una persona con debiti?

Dunque, chi compra una casa da una persona indebitata rischia di subire l’azione revocatoria da parte del creditore a patto che fosse a conoscenza della situazione debitoria del debitore o la potesse conoscere sulla base delle circostanze concrete. 

È il creditore che deve dimostrare la conoscibilità dell’acquirente ma questa prova può essere fornita anche con indizi, ciò che tecnicamente si chiamano “presunzioni”. E tali indizi possono essere il prezzo basso praticato dal venditore o i rapporti tra le parti. Così si può revocare la vendita di una persona fatta a un fratello o quella in favore di uno dei soci dalla società indebitata o dall’amministratore della stessa.

Il fatto quindi di essere nella condizione di conoscere le difficoltà economiche del venditore e magari di avvantaggiarsi delle stesse per poter fare un affare immobiliare è un sufficiente elemento per perdere la casa acquistata a seguito dell’esperimento dell’azione revocatoria da parte del creditore.

Solo dopo cinque anni dalla trascrizione dell’atto di acquisto, la vendita è salva e l’acquirente non dovrà più restituire il bene. 

Se invece l’azione revocatoria dovesse andare a buon fine, l’acquirente perderebbe l’immobile, che finirebbe all’asta, e dovrebbe poi rivalersi contro il venditore chiedendogli la restituzione del prezzo versatogli, sempre che disponga ancora di tale somma. 



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