Chi decide i lavori sui balconi?

Manutenzione e lavori di ristrutturazione o rifacimento dell’intonaco su balconi e sottobalconi in condominio: a chi spetta decidere e pagare?

È già difficile mandare giù la decisione del condominio che impone di rifare i lavori alla facciata del palazzo o al tetto. Possiamo immaginare quanto amaro possa essere il boccone di chi si trova a dover pagare la manutenzione dei balconi. I propri balconi. Perché, secondo l’immaginario collettivo, i balconi sono di proprietà privata, dal primo all’ultimo mattone. E solo il titolare dell’appartamento può decidere se e quando procedere ai lavori, quanto spendere e quale ditta incaricare. Ma è davvero così? Chi decide i lavori sui balconi? Cerchiamo di fare il punto della situazione perché non sempre le cose vanno nel verso sperato. 

Quando si tratta di condominio, è vero, bisogna rispettare la volontà della maggioranza in assemblea, ma questa non può certo entrare nelle proprietà altrui. Un condominio, come noto, è fatto di beni privati e di beni comuni. E gli appartamenti ricadono nella prima categoria. Ma tra i beni comuni c’è anche l’estetica del palazzo e della sua facciata, in parte composta anche dai balconi. 

È chiaro dunque che tra questi due opposti principi bisogna trovare un compromesso che eviti di finire in tribunale ogni volta che ci si chiede chi decide i lavori sui balconi. Ed ecco allora le regole da seguire: sono chiare, semplici e anche intuitive. Ma procediamo con ordine. 

Balconi in condominio: cosa dice la legge?

Sembrerà strano, ma la legge non dice nulla sui balconi. Non esiste una norma che stabilisca a chi appartengono i balconi. Di certo l’articolo 1117 del codice civile non li prevede tra le parti comuni dell’edificio, anche se l’elencazione è solo a titolo di esempio. 

Da qui, la giurisprudenza ha ritenuto che i balconi aggettanti, quelli cioè che si affacciano in aria e che pertanto sono aperti da tre lati, sono di proprietà del condomino al cui appartamento ineriscono e di cui sono un prolungamento. 

Diverso è il discorso per i balconi incassati, quelli cioè ricavati all’interno della facciata dell’edifico, che ne costituiscono una rientranza e che, per ciò, sono di solito chiusi sui tre lati e aperti solo in avanti. La proprietà dei balconi incassati è condivisa tra il condomino del piano di sopra (cui il balcone funge da piano di capestro) e quello del piano di sotto (cui il balcone funge invece da copertura); restano escluse le parti laterali che evidentemente rientrano nella facciata comune dell’edificio. 

Infine, se i balconi, di proprietà esclusiva dell’appartamento da cui sporgono, presentano nella facciata esterna elementi decorativi o anche soltanto cromatici che si armonizzino col resto dell’edificio, conferendo ad esso un maggior valore architettonico, allora tali elementi sono di proprietà condominiale. 

Chi decide i lavori sui balconi?

Detto ciò è facile capire chi decide i lavori di manutenzione, restauro, pittura o rifacimento dei balconi. Sulle parti “estetiche” del balcone decide il condominio, in quanto custode del decoro architettonico del fabbricato (che ne determina anche il valore). Sugli elementi strutturali invece (ad esempio il piano di calpestio) decide il condomino che ne è proprietario.

Solo per quanto riguarda le spese del balcone incassato vige una regola speciale: queste vanno divise in parti uguali tra i proprietari dei due piani sovrastanti. In particolare resta a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

In sintesi, qualora la ristrutturazione riguardi gli elementi estetici del balcone, questa è di competenza del condominio. Spetterà quindi all’assemblea decidere di eseguire i lavori il cui costo sarà diviso secondo millesimi di proprietà. Ed alla spesa dovranno partecipare anche quei condomini i cui appartamenti sono privi di balcone, trattandosi di un intervento finalizzato a conservare l’aspetto estetico dell’intero edificio.

La giurisprudenza ha più volte ripetuto: «Qualora i balconi, appartenenti in via esclusiva al proprietario dell’unità da cui sporgano, presentino nella facciata esterna elementi decorativi o semplicemente cromatici, che si armonizzino con tale facciata, nell’attuare le opere di restauro o di manutenzione straordinaria, legittimamente sarà incluso tra i lavori comuni il rifacimento della facciata esterna degli stessi balconi, essendo il decoro estetico dell’edificio condominiale un bene comune, della cui tutela è competente l’assemblea condominiale».

Quali sono gli elementi estetici e architettonici del balcone?

Non resta che capire quali sono questi elementi estetici ed architettonici di ogni balcone la cui proprietà spetta al condominio e la cui manutenzione è decisa dall’assemblea a maggioranza. Si tratta, ad esempio, dei mosaici che rivestono il sottobalcone, il parapetto quando non si riduce a mera inferriata (si pensi a un elemento in vetro e alluminio), le fioriere in muratura, eventuali fregi e cornicioni: insomma tutto ciò che serve per abbellire e non solo per sporgersi.

Chi deve pagare le spese del sottobalcone?

Le spese per la riparazione del sottobalcone sono di proprietà del proprietario del balcone stesso (quello cioè dell’appartamento di cui il balcone costituisce un’estensione). Dall’altro lato, avendo questi la proprietà esclusiva del balcone, non è possibile per il proprietario del piano inferiore utilizzare la soletta ad esempio per fissare le tende da sole o un condizionatore, non almeno senza il consenso del proprietario di sopra.

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