Revisione tabelle millesimali

I casi in cui la legge consente di apportare modifiche ai millesimi sui quali è basata la ripartizione delle spese condominiali.

Nella palazzina in cui abiti devono essere effettuati dei lavori. L’amministratore ha elaborato una suddivisione della relativa spesa sulla base delle tabelle millesimali esistenti. Tuttavia, rispetto al periodo in cui esse sono state approvate, sono intervenute delle modifiche nelle unità immobiliari di alcuni condomini. Questi ultimi hanno effettuato opere tali, a tuo avviso, da aver comportato un aumento di valore delle loro proprietà. Ritieni quindi che non sia equo ripartire la spesa da affrontare facendo riferimento ai millesimi esistenti, che dovrebbero essere rivisti. La legge consente di farlo: tra poco vedremo quando è possibile la revisione delle tabelle millesimali e con quali maggioranze. Prima, però, spiegheremo in cosa esse consistono e perché sono così importanti.

Cosa sono le tabelle millesimali?

Le tabelle millesimali [1] sono uno strumento che viene utilizzato per ripartire le spese condominiali. Per comprendere bene la loro funzione bisogna partire dalle nozioni di condominio e di parti comuni degli edifici.

Quando un fabbricato è costituito da due o più appartamenti (detti unità immobiliari) intestate a soggetti diversi, alcune parti di esso sono di proprietà comune: si ha quindi una situazione di comproprietà che è detta condominio. Basti pensare all’androne, ai muri portanti, alle scale, all’ascensore, alla facciata: si tratta di elementi dell’edificio che rivestono utilità per tutti i condomini e che sono parti comuni, cioè appartenenti a tutti.

In presenza di più di otto condomini, è obbligatoria la nomina di un amministratore che si occupi della gestione del condominio; se essi sono più di dieci, la legge impone anche l’approvazione di un regolamento che disciplini i vari aspetti della vita condominiale.

Le parti comuni dell’edificio necessitano di spese per la loro manutenzione ordinaria e straordinaria. Facciamo l’esempio dell’ascensore: esso è soggetto a periodici controlli da parte di una ditta specializzata (manutenzione ordinaria); in alcuni casi, però, è necessario procedere alla sua sostituzione (manutenzione straordinaria).

Le tabelle millesimali, che vengono redatte da un tecnico (geometra, ingegnere o architetto) su incarico dei condomini, contengono l’attribuzione a ciascuna unità immobiliare di un valore espresso in millesimi. Partendo dal dato che l’intero edificio ha un valore di 1000/1000, ogni appartamento potrà valere una frazione di esso e ciò viene stabilito in base alla sua estensione, alle sue caratteristiche, all’esposizione, alla presenza di pertinenze o ad altri dati che possono aumentarne o diminuirne il valore.

Le tabelle vengono poi approvate dall’assemblea condominiale e ogni condomino parteciperà alle spese in proporzione al valore del suo immobile, come risultante da esse.

Le tabelle millesimali si possono modificare?

La legge consente di modificare le tabelle millesimali [2], ma solo in certi casi e con modalità ben precise. La modifica può avvenire:

• se le tabelle esistenti contengono uno o più errori;
• quando sono intervenute determinate variazioni nel valore delle unità immobiliari.

Al di fuori di questi casi la modifica è sempre possibile, purché sia approvata all’unanimità.

Vediamo ora le due ipotesi nel dettaglio.

Rettifica delle tabelle millesimali in caso di errore

Ci si può accorgere che le tabelle millesimali esistenti sono frutto di un errore. In questo caso è possibile procedere alla loro modifica e si parla, più propriamente, di rettifica. Attenzione, però: deve essere un errore di una certa rilevanza, tale da rendere significativa la divergenza tra i millesimi attribuiti a un’unità immobiliare e il suo effettivo valore. Si può trattare:

• di un errore di fatto, riguardante la misurazione, un calcolo matematico, la superficie, la cubatura, la destinazione d’uso dell’appartamento (ad esempio considerare come abitazione una soffitta);
• di un errore di diritto, avente ad oggetto l’interpretazione e l’applicazione delle norme che disciplinano la formazione delle tabelle. Ciò può avvenire, ad esempio, quando il tecnico che le ha redatte ha considerato, nella valutazione delle unità immobiliari, dati che la legge ritiene irrilevanti (come il rivestimento delle pareti e il suo stato di manutenzione).

La rettifica delle tabelle non ha effetto retroattivo: essa vale solo per il futuro [3]. Se un condomino, sulla base dei millesimi errati, ha pagato più del dovuto in passato, potrà chiedere la restituzione della differenza ricorrendo a un’azione denominata di arricchimento senza causa [4].

Revisione delle tabelle millesimali per variazione del valore delle unità immobiliari

Può succedere che in una parte dell’edificio vi siano state modifiche che hanno alterato in misura proporzionale superiore a un quinto il valore dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. Le modifiche possono consistere:

• in incrementi o diminuzioni di una o più unità immobiliari. Si pensi al caso di un condomino che, allo scopo di ampliare il proprio appartamento, acquista una metà di quello confinante; il valore della sua proprietà aumenterà, mentre diminuirà quello dell’immobile vicino, la cui superficie risulterà dimezzata. In questa ipotesi, non sarebbe equo se i proprietari dei due immobili continuassero a partecipare alle spese condominiali sulla base dei parametri precedenti alla modifica;
• in aumenti delle superfici di uno o più appartamenti. Un esempio è quello del condomino che rende abitabile un sottotetto, trasformandolo in soggiorno;
• in sopraelevazioni. A volte, ad esempio, il proprietario dell’ultimo piano ha il diritto di costruire e realizza un altro livello per la sua abitazione.

La spesa per la modifica delle tabelle sarà a carico del condomino che vi ha dato causa. Se, ad esempio, uno dei proprietari ha sopraelevato rendendo necessario rivedere i millesimi, sarà lui a sostenere il costo di tale operazione.

Come si possono modificare le tabelle millesimali?

Abbiamo visto quando si possono modificare le tabelle millesimali. Veniamo ora alle modalità con le quali ciò può avvenire.

Un primo modo per procedere alla modifica o alla rettifica è quello di ottenere una deliberazione assembleare. L’assemblea deve essere convocata dall’amministratore (oltre che di propria iniziativa) a richiesta di chi vi abbia interesse, anche se si tratta di un solo condomino.

Le modifiche devono essere approvate dalla maggioranza dei partecipanti all’assemblea condominiale, che rappresentino almeno 500 millesimi. Facciamo un esempio. Poniamo che, in un condominio con dieci proprietari, partecipino all’assemblea otto di essi. Dei presenti, cinque si esprimono a favore della modifica delle tabelle. Il valore delle unità immobiliari di costoro è di 100 millesimi l’una. Pertanto, sono soddisfatti entrambi i requisiti per l’approvazione delle modifiche: la maggioranza dei presenti (cinque su otto), che rappresenta i 500 millesimi del valore dell’edificio.

Attenzione, però: le suddette maggioranze si applicano a condizione che si tratti di un’ipotesi di modifica o di rettifica prevista dalla legge, come abbiamo spiegato sopra. Precisamente deve trattarsi di:

• rettifica conseguente ad errore;
• oppure modifica per intervenute variazioni di valore, in misura superiore a un quinto, in una o più unità immobiliari, per effetto di incrementi o diminuzioni, aumento della superficie o sopraelevazioni.

Al di fuori di questi casi, qualunque revisione delle tabelle deve essere approvata all’unanimità.

Se in assemblea non si raggiunge la maggioranza necessaria per approvare la modifica, chi vuole ottenere tale obiettivo può rivolgersi al giudice. A tal fine, occorre rivolgersi a un avvocato e iniziare una causa in tribunale. L’atto con il quale viene iniziato il giudizio deve essere notificato all’amministratore, che ha il dovere di convocare subito l’assemblea per informarla.

Nel corso della causa, il giudice nomina un Ctu (Consulente tecnico d’ufficio): si tratta di un tecnico, scelto tra quelli iscritti in un elenco di esperti di fiducia del tribunale. Il consulente ha il compito, innanzitutto, di verificare se sussistono i presupposti per procedere alla modifica o rettifica delle tabelle; in caso affermativo, procede a ricalcolare i millesimi.

Il giudizio si conclude con una sentenza; se la richiesta di revisione delle tabelle viene accolta, la modifica o la rettifica hanno effetto da quando il provvedimento passa in giudicato: dopo, cioè, sono trascorsi tutti i termini previsti dalla legge per una eventuale impugnazione.