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Come cedere la proprietà di un immobile?

25 Maggio 2022 | Autore:
Come cedere la proprietà di un immobile?

Cosa bisogna fare e a chi rivolgersi se si vuole vendere un immobile? Quali sono i costi da sopportare per il passaggio di proprietà della casa?

Hai deciso di vendere la tua casa o donarla a tuo figlio che vuole andare a vivere da solo ma non sai cosa bisogna fare e quali sono i costi a cui puoi andare incontro per un’operazione di questo genere. Nel seguente articolo troverai la risposta al tuo quesito su come cedere la proprietà di un immobile.

Ti spiegheremo quando occorre il notaio per stipulare l’atto di compravendita; quali sono i documenti occorrenti; a quanto ammonta la tassazione sulla compravendita e sulla donazione nei casi ordinari e con le agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

Serve il notaio per cedere un immobile?

Una delle cose che ci si chiede quando si vuole cedere un immobile è se sia necessaria o meno la presenza del notaio. La risposta dipende dal tipo di atto che bisogna concludere.

Se si vuole fare una donazione, e quindi un regalo ad esempio a un figlio, un parente o a qualunque altro soggetto, occorre necessariamente presentarsi davanti a un notaio con due testimoni. Ciò perché la donazione si concretizza in sostanza in un impoverimento di un soggetto a vantaggio di un altro senza ricevere nulla in cambio. Perciò, data l’importanza dell’atto che si sta andando a compiere, la legge richiede la cosiddetta forma solenne, ossia l’atto notarile alla presenza di due soggetti estranei e non interessati.

Invece, nel caso in cui l’atto che si intende compiere è una compravendita o un altro trasferimento a titolo oneroso, cioè effettuato in cambio di denaro o altra prestazione economica, non è necessaria la presenza del notaio per la sua validità. Per la validità della cessione è necessario comunque l’atto scritto e quindi si potrà, ad esempio, vendere un immobile anche con scrittura privata.

La scrittura privata senza intervento del notaio, però, non produce effetti nei confronti dei terzi ma solo tra le parti che l’hanno sottoscritta. Per poter rendere opponibile (cioè efficace verso i terzi) la scrittura occorre anche un adempimento pubblicitario particolare che si effettua presso l’ufficio della Conservatoria dei Registri Immobiliari. L’adempimento da effettuare consiste nella presentazione dell’atto di vendita al Conservatore del suddetto ufficio che procede alla trascrizione, ovvero alla pubblicazione dell’atto nel relativo registro.

Tale registro è accessibile pubblicamente per cui tramite la sua ispezione ogni persona può venire a conoscenza della vendita che è stata effettuata in favore dell’acquirente dell’immobile che sarà, pertanto, riconosciuto tale anche nei confronti di tutti i terzi. Per poter trascrivere l’atto, però, la legge richiede necessariamente che questo sia stato redatto dal notaio o che il notaio abbia autenticato le firme apposte dalle parti alla scrittura privata.

In conclusione, l’intervento del notaio non è necessario ai fini della validità della vendita ma occorre se si vuole rendere questa opponibile a tutti i terzi.

Quali documenti servono per cedere un immobile?

Per poter cedere un immobile è necessario procurarsi alcuni documenti che dovranno essere presentati al notaio. Questi sono:

  • documenti d’identità, codici fiscali ed estratti per riassunto degli atti di matrimonio o certificato di stato libero delle parti;
  • titolo di provenienza, cioè l’atto con il quale chi vende a suo tempo ha acquistato l’immobile;
  •  documentazione urbanistica ovvero tutti i provvedimenti autorizzativi o richieste presentate presso il Comune per lavori effettuati nell’immobile (ad esempio licenza edilizia, Scia, Cila, ecc.).

Per poter cedere un immobile è obbligatorio, inoltre, che la planimetria depositata in Catasto sia conforme allo stato dei luoghi, cioè questa deve rappresentare la reale situazione di fatto dell’immobile per cui se vi sono delle difformità (ad esempio balconi, vani, tramezzi che non sono raffigurati nella planimetria ma che in realtà esistono) non si può procedere subito al trasferimento immobiliare, ma occorre prima depositare in Catasto una nuova planimetria che sia conforme allo stato dei luoghi.

Quanto costa cedere un immobile?

Cedere un immobile comporta, naturalmente, anche dei costi. Oltre ai compensi notarili l’atto di cessione è soggetto a delle imposte che variano in base al tipo di atto di cessione che si deve compiere.

Se l’atto è una compravendita, il trasferimento di un immobile a titolo oneroso è soggetto all’imposta di registro con l’aliquota ordinaria del 9% (o con l’aliquota ridotta del 2% se l’acquirente ha i requisiti per richiedere le agevolazioni prima casa) e all’imposta ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro 50 ciascuna.

In caso di donazione di un immobile si dovrà versare la relativa imposta che varia a seconda del rapporto di parentela che intercorre tra donante e donatario. Ad esempio, la donazione tra genitori e figli sconta l’imposta di donazione con l’aliquota del 4% ma solo sul valore eccedente l’importo di un milione di euro. La legge, infatti, prevede per alcune linee di parentela delle franchigie ossia degli importi al di sotto dei quali nulla è dovuto come imposta di donazione (per maggiori dettagli leggi “Imposta donazione: quando non si paga“).



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