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Decadenza agevolazioni prima casa donazione

25 Maggio 2022 | Autore:
Decadenza agevolazioni prima casa donazione

Quando si possono chiedere i benefici fiscali sulle donazioni di immobili? Cosa fare per non perderli e cosa succede in caso di decadenza.

Le agevolazioni prima casa sono dei benefici fiscali che si possono ottenere non solo in caso di compravendita ma anche nell’ipotesi di acquisto di un immobile per donazione o successione. Vi sono, però, alcuni requisiti che bisogna soddisfare per poterne usufruire e per poterli mantenere.

Se vuoi sapere cosa bisogna fare per ottenere questi benefici fiscali e quali sono le ipotesi di decadenza dalle agevolazioni prima casa per donazione nelle prossime righe troverai la risposta.

In quali casi si può beneficiare delle agevolazioni prima casa per successione o donazione?

La legge prevede espressamente la possibilità di usufruire delle agevolazioni fiscali per l’acquisto come prima casa anche in caso di successione o donazione.

Il beneficio consiste nel pagamento dell’imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 200 ciascuna invece che con l’aliquota ordinaria (rispettivamente del 2% e dell’1%).

Per poter usufruire di queste agevolazioni devono ricorrere i seguenti requisiti e condizioni.

Innanzitutto, deve trattarsi di una casa di abitazione (o relativa pertinenza) che non rientri nelle categorie catastali considerate “di lusso” (cioè quelle che catastalmente sono identificate con la sigla A/1, A/8, A/9).

Chi riceve la donazione dell’immobile (chiamato donatario) deve avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile o deve impegnarsi a trasferire la residenza in quel Comune entro 18 mesi.

È importante sottolineare che ai fini delle agevolazioni per l’acquisto non è necessario risiedere proprio nell’immobile donato ma è sufficiente avere la residenza in quel Comune.

Infine, non bisogna aver già acquistato (né per donazione o successione né per compravendita) un altro immobile in tutto il territorio nazionale usufruendo delle agevolazioni prima casa.

Facciamo degli esempi per chiarire meglio le situazioni che possono presentarsi.

Mario risiede a Milano e riceve per donazione dal padre una casa a Napoli. Se Mario si impegna a trasferirsi a Napoli entro 18 mesi dall’acquisto e non ha già un’altra casa a Napoli né ha mai acquistato da nessuna parte d’Italia un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, può richiedere le agevolazioni prima casa sull’acquisto della casa a Napoli.

Mario ha già un’altra casa a Napoli, dove risiede, acquistata senza godere delle agevolazioni prima casa e riceve per donazione dal padre una casa sempre a Napoli. Mario può usufruire dei benefici fiscali per la donazione della nuova casa a Napoli se si impegna a vendere la vecchia casa di Napoli entro un anno.

Mario ha già un’altra casa a Milano, dove risiede, acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa e riceve per donazione dal padre una casa a Napoli. Mario può usufruire dei benefici fiscali per la donazione della nuova casa a Napoli se si impegna a trasferire la residenza a Napoli entro 18 mesi e se si impegna a vendere la vecchia casa di Milano entro un anno.

Una delle particolarità delle agevolazioni prima casa per donazione (o successione) è che in caso di più donatari o eredi è sufficiente che uno solo di essi abbia i predetti requisiti per godere delle agevolazioni. In tale caso, anche gli altri soggetti beneficeranno di questa agevolazione “per estensione”.

Quando si decade dalle agevolazioni prima casa?

Nell’ipotesi in cui i requisiti sopra indicati non vengono soddisfatti si decade dalle agevolazioni godute.

I casi di decadenza consistono nel mancato trasferimento della residenza nei 18 mesi, nella mancata rivendita della casa già posseduta entro l’anno oppure se si rivende la casa acquistata con le agevolazioni prima casa prima dei cinque anni.

In caso di donazione (e successione), la legge prevede un’ipotesi particolare in cui non si ha decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Se si riceve una prima casa per donazione o successione e, successivamente, si acquista a titolo oneroso (ad esempio per compravendita) un’altra casa, si possono richiedere lo stesso le agevolazioni (in presenza degli altri requisiti) senza obbligarsi a rivendere entro l’anno la casa già posseduta perché il precedente acquisto agevolato è avvenuto per donazione ed è come se non fosse calcolato ai fini dei benefici prima casa.

Mario riceve per donazione una casa a Milano. Non ha altre case e risiede a Milano. Può ottenere le agevolazioni prima casa. Successivamente, Mario decide di comprare un’altra casa a Venezia. Mario può richiedere nuovamente le agevolazioni prima casa se si impegna a trasferirsi a Venezia e non ha altre case in quel Comune perché il fatto che abbia già acquistato nel territorio nazionale (Milano) una casa godendo delle agevolazioni non ha rilevanza perché il primo acquisto agevolato è avvenuto per donazione.

Nel caso inverso, invece, si avrebbe decadenza dalle agevolazioni.

Se, quindi, nell’esempio sopra fatto Mario acquista prima la casa a Venezia con una compravendita nella quale richiede le agevolazioni prima casa e poi riceve per donazione la casa a Milano non può richiedere le agevolazioni sul nuovo acquisto se non rivende la casa di Venezia entro un anno.

Cosa si intende per rivendita entro l’anno?

Abbiamo visto sopra che per non decadere dalle agevolazioni una delle condizioni richieste dalla legge è quella di rivendere la casa già posseduta entro l’anno dall’acquisto della nuova casa.

Non deve trattarsi, però, necessariamente di una compravendita, l’importante è che si ceda cioè si trasferisca a qualunque titolo la casa preposseduta. Quindi, anche se la rivendita avviene per donazione non si ha decadenza dalle agevolazioni prima casa.

Mario ha già un’altra casa a Milano acquistata con le agevolazioni prima casa. Compra una nuova casa a Roma chiedendo le agevolazioni e impegnandosi a rivendere la vecchia casa di Milano entro un anno. Se Mario dona al figlio la casa di Milano entro l’anno, ha soddisfatto il requisito della rivendita richiesto dalla legge per cui non decade dalle agevolazioni richieste nell’atto di acquisto della casa di Roma.

Quali sono le conseguenze in caso di decadenza?

Chi decade dalle agevolazioni prima casa deve versare l’imposta che avrebbe dovuto pagare se non avesse usufruito delle agevolazioni. In caso di donazione, pertanto, chi decade dalle agevolazioni dovrà pagare l’imposta ipotecaria e catastale con l’aliquota rispettivamente del 2% e dell’1% sul valore dell’immobile donato invece delle due imposte fisse pagate di euro 200 ciascuna. Inoltre, si dovrà pagare anche una sanzione amministrativa del 30% e gli interessi legali.



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