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Cos’è il condominio misto?

22 Settembre 2022 | Autore:
Cos’è il condominio misto?

Come funziona l’edificio in cui sono presenti unità immobiliari residenziali e unità immobiliari aventi destinazione diversa? Superbonus: si può fare domanda?

Il condominio è caratterizzato dalla compresenza, all’interno dello stesso edificio, di parti di proprietà esclusiva con altre di proprietà comune. In parole più semplici, nel condominio esistono più proprietari che, per necessità pratiche, sono anche contitolari pro indiviso di talune altre parti dell’edificio. Questa è la caratteristica principale di ogni condominio; ma non l’unica. Cos’è il condominio misto?

Sin da subito possiamo dire che si tratta di una realtà molto diffusa, soprattutto negli edifici di grandi dimensioni in cui convivono unità immobiliari residenziali e altre, invece, aventi diversa destinazione. La natura “mista” del condominio è molto importante anche ai fini dell’accesso alle detrazioni fiscali e ai benefici previsti dalla legge, come ad esempio il cosiddetto Superbonus 110%. Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme cos’è il condominio misto.

Condominio misto: cos’è?

Per condominio misto si intende un condominio dove sono presenti sia unità immobiliari residenziali che unità immobiliari non residenziali.

In pratica, il condominio è misto quando al proprio interno si trovano immobili destinati ad uso abitativo e altri, invece, aventi destinazione diversa (commerciale, industriale, ecc.).

Ad esempio, è misto il condominio in cui, oltre agli alloggi abitativi, ci sono esercizi commerciali (bar, pub, negozi, banche, ecc.) e studi professionali (studio legale, medico, ecc.).

Condominio misto e supercondominio: differenza

Il supercondominio è il complesso di immobili separati l’uno dall’altro ma uniti da alcune aree indispensabili e comuni a tutti.

Ad esempio, è un supercondominio quello composto da due edifici (scala A e scala B) accomunati dalla strada che conduce agli ingressi e dal cortile interno.

Mentre il supercondominio riguarda il profilo “strutturale”, cioè il numero di edifici legati da beni comuni, il condominio misto riguarda la “natura” delle unità immobiliari presenti all’interno.

Tra l’altro, è molto frequente che un supercondominio sia anche un condominio misto, quando al suo interno ci sono sia unità immobiliari residenziali che unità immobiliari non residenziali.

Condominio misto e condominio minimo: differenza

Il condominio minimo è quello caratterizzato dalla presenza di soli due proprietari, i quali vantano dunque una comunione forzosa, perpetua e indivisibile sulle parti comuni dell’edificio.

In pratica, il condominio con due proprietari è definito minimo perché al di sotto di tale numero di titolari non si potrebbe scendere. Se l’edificio fosse di proprietà di un solo soggetto non si potrebbe parlare di condominio, in quanto non vi sarebbe nessuna comunione, cioè nessuna condivisione di beni.

Anche il condominio minimo può essere misto, se ad esempio uno dei due proprietari è titolare di un’unità residenziale mentre l’altro di un immobile commerciale: si pensi all’appartamento che si trova sopra una banca.

Condominio misto: come funziona?

La legge non prevede alcuna regola specifica per il funzionamento del condominio misto; ciò perché, ai fini della gestione dell’edificio, poco importa che le unità immobiliari siano destinate ad uso abitativo o commerciale.

Di conseguenza, al condominio misto si applicheranno tutte le norme comuni previste per l’amministrazione, la divisione delle spese, l’utilizzo dei beni comuni, ecc.

Ovviamente, il regolamento (soprattutto se adottato all’unanimità) potrà stabilire regole diverse, ad esempio riguardanti la diversa ripartizione dei costi condominiali in ragione del differente utilizzo delle unità immobiliari, ecc.

Condominio misto: può accedere al Superbonus 110%?

La tematica dei condomini misti è tornata alla ribalta per via dei benefici fiscali concessi dai lavori che rientrano nel cosiddetto Superbonus 110%.

I condomini misti possono accedere a questa particolare misura di incentivazione che punta a rendere più efficienti e più sicure le abitazioni?

In effetti, la legge [1] sembra riservare il beneficio solamente a:

  • parti comuni di edifici residenziali in condominio;
  • unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze;
  • singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio.

L’Agenzia delle Entrate [2] ha chiarito che, in caso di interventi realizzati sulle parti comuni dell’edificio, il condominio misto può usufruire del Superbonus solo se le spese riguardano un immobile prevalentemente residenziale.

Si prospettano quindi due ipotesi:

  • la superficie complessiva delle unità immobiliari residenziali nell’edificio è superiore al 50%: qui è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali che sostengano le spese per le parti comuni;
  • la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è inferiore al 50%: è ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni solo da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione.

Per condominio misto si intende un condominio dove sono presenti sia unità immobiliari residenziali che unità immobiliari non residenziali.

note

[1] Art. 119 del decreto Rilancio.

[2] Agenzia delle Entrate, risposta n. 453 del primo luglio 2021.

Autore immagine: depositphotos.com


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