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Si può realizzare un box nel sottosuolo del giardino?

25 Maggio 2022
Si può realizzare un box nel sottosuolo del giardino?

A chi appartiene il sottosuolo in un condominio? È possibile realizzarvi un’autorimessa privata?

Nei condomini, al progressivo diminuire delle dimensioni degli appartamenti, cresce il problema degli spazi. E chi vive al piano terra, che non dispone di balconi, avverte ancor di più l’esistenza di recuperare un’area ove realizzare una cantina o un’autorimessa. Proprio a riguardo, di recente, è stata posta al tribunale di Cassino la seguente domanda: si può realizzare un box nel sottosuolo del giardino? 

Chiaramente la questione può porsi solo limitatamente al giardino privato. E ciò perché l’articolo 1117 del Codice civile stabilisce che il suolo e le fondamenta su cui si erge l’edificio sono di proprietà del condominio (o meglio, comune), ragion per cui il singolo condomino non potrebbe appropriarsene. 

Vediamo dunque se è diritto del condominio poter realizzare un’autorimessa nel sottosuolo del giardino di sua esclusiva proprietà.

Box auto nel sottosuolo

L’autorimessa interrata nel sottosuolo di un giardino esclusivo costituisce, quale pertinenza ad uso privato collegata all’unità abitativa, un’alternativa alle tradizionali tipologie di garages e posti auto. È una soluzione salva-spazio, ragione per la quale negli ultimi anni si sta sempre più diffondendo.

Proprio da un’esigenza del genere è partita la controversia esaminata dal tribunale di Cassino. In particolare, un condomino conveniva, dinanzi al tribunale, il condominio nel quale viveva per far accertare il proprio diritto a realizzare un box auto interrato nel giardino di sua esclusiva proprietà. A sostegno della propria domanda, il ricorrente sosteneva, da un lato, che la realizzazione dell’autorimessa interessava il sottosuolo di un terreno esterno al condominio e, dall’altro lato, che essa non determinava alcuna interferenza con i muri maestri dell’edificio, sicché alcun attentato alla sua stabilità poteva essere lamentato dal condominio. 

Si può creare un garage sotto il giardino?

Il tribunale di Cassino ha dato ragione al condomino sostenendo che è legittimo creare un box auto – ossia un’autorimessa – nel sottosuolo di un giardino di proprietà esclusiva, anche se adiacente a un condominio. 

Il giardino di proprietà esclusiva, identificato con particella catastale, non deve quindi essere legato da alcuna destinazione di servizio rispetto al condominio: solo così viene meno il presupposto della presunzione di condominialità sancita dall’articolo 1117 del Codice civile. 

Una volta accertato ciò, si può ben applicare l’articolo 840 del Codice civile, a norma del quale il proprietario del suolo lo è anche con riferimento al relativo sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene; sicché, il titolare può farvi eseguire qualsiasi scavo o opera che non rechi danno al vicino. Servirà quindi una perizia che possa assicurare che la realizzazione dell’autorimessa vicino al condominio non pregiudica la stabilità dell’edificio adiacente. Dalla relazione deve risultare che il giardino non è interessato dalle fondazioni dello stabile condominiale, né da altre opere di pertinenza del condominio. 

Il terzo punto da analizzare è quello relativo all’alterazione del decoro architettonico dell’edificio, ma è chiaro che se l’opera non si vede dall’esterno il problema dell’estetica del palazzo non si pone. Peraltro, in passato, la giurisprudenza ha detto che la questione dell’eventuale lesione del decoro architettonico si pone solo per le opere realizzate sulla facciata condominiale e non per quelle staccate da essa (come appunto il garage interrato in corrispondenza di un adiacente giardino privato).

Esiste un diritto a creare un garage interrato?

La sentenza in commento ha poi evidenziato che il legislatore, con la legge Tognoli (legge n. 122/1989) ha incentivato, in favore di proprietà individuali e collettive, la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne siano sprovviste dando la possibilità di creare tali ambienti nel sottosuolo degli stabili o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne. Sicché, stante peraltro il diritto del titolare del suolo di utilizzare anche il sottosuolo, non si può impedire a un condomino di scavare sotto il giardino privato per creare un’autorimessa esclusiva. E se questo vale nei condomini, a maggior ragione può trovare applicazione nelle ville unifamiliari.


note

[1] Trib. Casino, sent. n. 615/2022.

Tribunale di Cassino 

Sentenza n. 615/2022 pubbl. il 05/05/2022 RG n. 2830/2017

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI CASSINO SEZIONE CIVILE

in persona del G.O.T., dr. Vincenza Ovallesco, in funzione di Giudice Unico, ha emesso la seguente

S E N T E N ZA

nella causa civile di 1° grado iscritta al n. 2830 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell’anno 2017, posta in decisione all’udienza del 04.01.2022, con i termini ex art. 190 c.p.c., e vertente

TRA

… … , C.F.: … , rapp.to e difeso, giusta procura in atti, dall’avv. … … e presso il suo

studio elettivamentedomiciliato ,

CONTRO

CONDOMINIO Via …, GAETA, C.F.: … , in persona del legale rapp.te p.-t., rapp.to e difeso, giusta procura in atti, dall’avv. … … e presso il suo studio elettivamente domiciliato ,

convenuto

OGGETTO: esecuzione lavori.

CONCLUSIONI: come da scritti difensivi e verbale d’udienza di precisazione delle

conclusioni del 04.01.2022, che qui si intendono per integralmente trascritte e riportate.

MOTIVI DELLA DECISIONE

La domanda, al vaglio della documentazione acquisita e della istruttoria espletata, con specifico riferimento alla ispezione dei luoghi, secondo questo decidente, è fondata e viene accolta per quanto in motivazione che segue.

Ed invero,

-con atto di citazione ritualmente notificato, … … citava in giudizio ilCondominio Via …, Gaeta, per sentir:

“dichiarare il diritto del medesimo a realizzare un’autorimessa privata nel terrapieno sottostante l’area scoperta di cui è proprietario”.

Tanto sul presupposto che:

– la realizzazione della predetta autorimessa

“avviene al di sotto del giardino completamente esterno al fabbricato condominiale e non ha alcuna

interferenza con i muri maestri dello stesso”;

– “il diritto di realizzare un’autorimessa al di sotto del giardino di cui è proprietario esclusivo il dott.

… e su cui non insiste alcuna parte dell’edificio condominiale previsto dall’art. 840 c.c. sussiste anche nell’ipotesi in cui il muro di recinzione di detto giardino sia condominiale ex art. 1102 c.c.” (v. atto introduttivo del giudizio e relativa conclusionale).

-Si costituiva in giudizio il condominio convenuto, impugnando e contestando tutto quanto ex adverso dedotto, opponendosi alla realizzazione della autorimessa in questione (v. comparsa di costituzione e relativa conclusionale).

-La causa, istruita mediante produzione documentale, CTU ed ispezione dello stato dei luoghi, viene ora per la decisione, previo concesso termine per note conclusionali, ritualmente depositate dalle parti.

Ciò posto in punto di fatto e di svolgimento del processo, va rilevato in diritto quanto segue.

Ai fini della presente decisione, questo giudice, tenuto conto di quanto accertato in corso di ispezione dei luoghi, ritiene di escludere la condominialità di un muro di recinzione di un giardino di proprietà esclusiva qualora detto muro, per le sue obiettive caratteristiche strutturali sia funzionale ad una sola parte dell’immobile la quale forma oggetto di un autonomo diritto di proprietà.

Infatti, nel caso che occupa, il giardino di proprietà … identificato anche con un’autonoma particella catastale -foglio 25, p.lla 642, senza sub, mentre tutte le altre unità immobiliari facenti parte del fabbricato condominiale sono censite al foglio 25, p.lla 643, sub vari- non è legato da destinazione di servizio rispetto all’edificio condominiale per cui viene meno il presupposto per l’operatività della presunzione condominiale ex art. 1117 c.c..

Né si ritiene che il muro in cui parte attrice intende aprire un varco funga da contenimento e delimitazione del fabbricato condominiale, in quanto, come risulta accertato in sede di ispezione dei luoghi di causa, il fabbricato condominiale sorge al di là del giardino … ed è delimitato da altro muro.

Inoltre, il diritto di aprire un varco in detto muro non risulta compromesso neanche dalla asserita condominialità dello stesso, in quanto l’apertuara del varco non ne stravolge la funzione privando gli altri condomini di un pari uso.

Sul punto, il CTU ha dedotto che tale muro ha natura condominiale poiché l’area in questione “è inserita nel calcolo millesimale del condominio e ricompresa nella tabella millesimale”.

Tale circostanza non appare determinante per stabilire la condominialità del muro chedelimita il giardino di proprietà … posto che lo stesso ha la sola funzione di delimitare il giardino e l’area sottostante di esclusiva proprietà dell’attore.

Quanto, ancora, alla asserita alterazione del decoro del fabbricato, si ritiene che il varco

previsto nella DIA depositata presso il Comune di Gaeta in data 01.07.2014 e nei grafici ad essa allegati, in atti, è protetto da porta aventi le stesse caratteristiche dell’attuale muro di recinzione.

Tanto che il Comune di Gaeta, con comunicazione 12.07.2013, prot.llo 29178, ha rilasciato l’autorizzazione richiesta dall’attore ai fini della “tutela paesaggistico-ambientale”.

Del resto, dalla ispezione dei luoghi effettuata da questo giudice, si è potuto rilevare che il fabbricato in questione non presenta caratteri di particolare pregio estetico, è stato oggetto di ampliamento nell’anno 1951, in virtù di progetto di sopraelevazione dei sottostanti piano terra nella parte anteriore del fabbricato.

Sul punto, va evidenziato che il legislatore con la legge 122/1989, art. 9, incentiva la realizzazione di posti auto per le costruzioni preesistenti che ne sono sprovviste, dando la possibilità di realizzare tali ambienti nel sottosuolo dei fabbricati o nel sottosuolo delle aree pertinenziali esterne al fabbricato, come nel caso in esame, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti al fine di limitare la presenza di auto nelle pubbliche vie.

E’ indiscusso che il suolo sottostante il giardino di proprietà dell’attore sia di sua esclusiva proprietà, non essendo interessato dalle fondazioni del fabbricato condominiale, né da nessuna altra opera di pertinenza del condominio.

Sul punto, infatti, il CTU ha evidenziato che nel giardino di proprietà … “non si sono riscontrate opere murarie (passetti o chiusini) che possano indicare visivamente la presenza di sotto servizi all’interno del giardino…” (v. pag. 15 relazione CTU).

Né nel giardino, né nella parte sottostante, quindi, vi sono opere che possano interessare il condominio.

Per completezza, in ordine al “potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato” cui il CTU deduce che “la realizzazione del garage interrato allo stato ha effetti diretti e indiretti strutturali”, determinati dalla “mancanza di documentazione attestante le giustificazioni per cui non si dimostri né l’assenza di un giunto tecnico tra le fondamenta delle due opere al fine di evitare l’interferenza tra le stesse néla mancanza di opere di sostegno a protezione delle strutture portanti del fabbricato…”, va rilevato che dai grafici allegati alla DIA dell’attore emerge che l’autorimessa a realizzare dista almeno 180 cm. dall’edificio condominiale per cui non sussiste la necessità di giunti tecnici ipotizzata dal CTU.

Inoltre, dall’ispezione dei luoghi effettuata è risultato evidente che il giardino dell’attore è separato dal fabbricato condominiale da un vialetto, per cui la fondazione dell’autorimessa da realizzare non può avere alcuna interferenza con le fondamenta del fabbricato.

Conclusivamente, secondo quanto visionato da questo decidente in sede di ispezione dei luoghi, la domanda è fondata e viene accolta come da dispositivo che segue.

Le spese della C.T.U., già liquidate con separato decreto, attesa la natura della lite e dei rapporti tra le parti in causa, sono poste definitivamente a carico delle parti in solido, essendo, comunque, la consulenza tecnica atto compiuto nell’interesse generale della giustizia e, dunque, nell’interesse comune delle parti (Cass. Sez. III, 17.1.2013 n. 1023).

Quanto alle spese di giudizio, posto che “la compensazione delle spese di lite non si può fondare su generici motivi di opportunità, in quanto l’articolo 92 consente la compensazione delle spese processuali se ricorrono «gravi ed eccezionali ragioni, esplicitamente indicate nella motivazione»” (v. sentenza Tribunale di Cassino 07/05/2013, n. 396/2013) e, come tale, deve trovare riferimento in particolari e specifiche circostanze o aspetti della controversia decisa (Cass. Civ. 26987/2011), va richiamato e integralmente confermato in questa sede, l’orientamento più volte espresso da questo Tribunale, perfettamente applicabile al caso di specie, nella parte in cui ritiene “opportuno disporre la compensazione per la natura della controversia, i rapporti acclarati, la necessità di non esasperare la situazione… anche inun’ottica di contemperamento di ulteriori, potenziali spinte conflittuali” (v. sentenza Tribunale Cassino del 15/02/2016, n. 217).

Tanto, tenuto conto della pronuncia del Giudice delle Leggi con sentenza n. 77 del 19.04.2018, con la quale la Corte Costituzionale ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell’art. 92, comma 2, c.p.c., nella parte in cui non prevede che il giudice possa non di meno compensare le spese tra le parti, parzialmente o per intero, anche qualora sussistano altre analoghe gravi edeccezionali ragioni, oltre quelle nominativamente indicate nell’art. 92 c.p.c..

P.Q.M.

Il Giudice Unico del Tribunale di Cassino, in persona del GOT, dr. Vincenza Ovallesco, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da … … nei confronti del CONDOMINIO VIA … GAETA, in persona del legale rapp.te p.-t., ogni altra istanza, deduzione, eccezione disattesa, cosìprovvede:

a) accoglie la domanda e, per l’effetto,

b) dichiara la legittimità dell’autorimessa che l’attore intende realizzare nel

terrapieno sottostante il giardino di cui è proprietario in Gaeta, via …, in catasto

foglio 25, p.lla 642 sub 1;

c) compensa integralmente tra le parti le spese di giudizio;

d) pone definitivamente a carico delle parti in solido le spese di CTU, già liquidate

con separato provvedimento. Così deciso in Cassino il 02/05/2022

Il GIUDICE

Vincenza Ovallesco


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