Questo sito contribuisce alla audience di
Diritto e Fisco | Articoli

Affitti brevi: come mettersi in regola?

24 Settembre 2022 | Autore:
Affitti brevi: come mettersi in regola?

L’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuovi obblighi di comunicazione. Ma poi ci sono anche i vincoli con la Questura e con il Comune.

Chi ha una seconda casa al mare o in montagna oppure chi nella sua abitazione ha spazio libero, magari perché i figli si sono sposati e qualche camera è rimasta vuota, ha la possibilità di arrotondare lo stipendio o la pensione mettendo in affitto immobili e stanze. Un affare ricorrente durante le stagioni turistiche, che frutta un po’ di soldi ma che ha delle regole ben precise da seguire. Tant’è che la legge che regola gli affitti brevi è in continua evoluzione, con norme sempre più stringenti mirate – come vedremo – sia alla sicurezza sia alla lotta all’evasione fiscale. Dunque, quando si ha l’occasione di entrare nell’affare degli affitti brevi, come mettersi in regola?

Per dirla in poche parole, il contratto di locazione breve ha una durata limitata che non può essere superata e il locatore ha degli obblighi di comunicazione con la Questura competente, alla quale bisogna far sapere i nominativi degli ospiti per motivi di sicurezza. Inoltre, attraverso la tassa di soggiorno obbligatoria da versare al Comune, sarà possibile sapere il viavai di persone che trascorrono le vacanze nelle case o nelle stanze vuote. In questo modo, l’Agenzia delle Entrate potrà attingere da queste due fonti per tenere maggiormente sotto controllo il reddito dei proprietari degli immobili. E il cerchio si chiude.

Ma proprio dal Fisco arriva un nuovo obbligo: quello di comunicare alle Entrate i dati dell’immobile affittato.

Vediamo nel dettaglio come mettersi in regola con gli affitti brevi.

Che cosa sono gli affitti brevi?

L’affitto breve è la locazione di un immobile o di una parte di esso per una durata massima di 30 giorni. Nel caso in cui questo periodo fosse più lungo, si passerebbe all’affitto transitorio, disciplinato da una normativa diversa.

Il contratto di locazione breve non ha bisogno di essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate, anche se, come abbiamo già anticipato e vedremo più tardi in maniera approfondita, il Fisco ha tutti gli strumenti per tenere sotto controllo le entrate del proprietario della casa data in affitto. Inoltre (ne parleremo più avanti), è previsto l’obbligo di comunicare alle Entrate i dati dell’immobile e del suo proprietario.

Nel contratto può essere prevista la cedolare secca del 21% da applicare sul reddito prodotto dalla locazione. Questa tipologia di affitto è riservata alle persone fisiche o agli intermediari. Significa che sono esclusi, quindi, le imprese o i professionisti del settore. Ma per dare in locazione breve una casa e guadagnarci con il canone non è necessario aprire una partita Iva.

Altra caratteristica dell’affitto breve: i locali messi a disposizione dell’inquilino devono essere destinati ad uso residenziale. Si deve trattare, pertanto, della tipica casa delle vacanze o data in locazione a chi deve soggiornare in un determinato luogo meno di quattro settimane per motivi di lavoro e preferisce un appartamento anziché un albergo. Vuol dire che non è consentito fare un contratto di locazione breve, ad esempio, per un’attività commerciale come un temporary shop. Il contratto interessa gli immobili di categoria catastale da A1 ad A11, esclusa la categoria A10, comprese le pertinenze (cantina, box auto, solaio, ecc.).

C’è anche il requisito della localizzazione: la casa oggetto dell’affitto breve deve trovarsi in territorio italiano.

Infine, non è consentito fornire dei servizi aggiuntivi come pasti, interpreti, guide turistiche, noleggio auto o altro ancora. È permesso, invece, mettere a disposizione del cliente le pulizie della casa, il Wi-Fi, l’aria condizionata e, ovviamente, le utenze.

Affitto breve: come mettersi in regola con la Questura?

Recentemente, è stata creata una banca dati nazionale delle strutture ricettive e degli immobili destinati all’attività di locazione breve. Queste strutture vengono identificate con un codice alfanumerico da utilizzare «in ogni comunicazione inerente all’offerta e alla promozione dei servizi all’utenza». I proprietari sono tenuti a comunicare alla Questura, per motivi di sicurezza, i nominativi delle persone presenti nella loro struttura.

Chi non rispetta queste regole rischia una sanzione da 500 a 5.000 euro, raddoppiata in caso di reiterazione della violazione.

Nello specifico, il decreto Sicurezza [1] impone a chi affitta o subaffitta per un massimo di 30 giorni l’obbligo di comunicare alla Questura le generalità delle persone alloggiate attraverso il portale della Polizia di Stato «Alloggiati Web», entro 24 ore dall’arrivo oppure immediatamente nel caso in cui l’ospite soggiorni per meno di 24 ore.

Affitto breve: come mettersi in regola con il Comune?

La legge [2] prevede anche per gli affitti brevi il versamento della tassa di soggiorno. Il meccanismo è sempre lo stesso in atto negli alberghi: il turista paga la tassa al locatore, il quale è obbligato a versarla al Comune in cui si trova l’immobile.

Pertanto, ogni ente locale è libero di introdurre o di rimodulare le proprie tariffe e di estenderle, con un certo preavviso, agli affitti brevi. Occorre, pertanto, far riferimento al Regolamento di ogni Comune.

Affitto breve: come mettersi in regola con il Fisco?

Veniamo ora agli aspetti fiscali degli affitti brevi. Come accennato, per questo tipo di locazione è prevista la cedolare secca al 21% sul reddito prodotto dall’attività. La norma, però, è valida per un massimo di quattro immobili. Vuol dire che chi affitta dai cinque immobili in su dovrà pagare regolarmente l’Irpef e le addizionali.

Con la cedolare secca, dunque, l’aliquota Irpef si paga il 21% d’imposta anziché il 23% da calcolare sul 95% del canone percepito, a cui occorre aggiungere le addizionali.

Va precisato che il proprietario dell’immobile paga le tasse solo sul canone di locazione breve che viene versato dall’inquilino. In altre parole, se, ad esempio, l’ospite paga a parte il costo delle utenze o delle pulizie, su questi soldi non verranno applicate delle imposte. Viceversa, se il contratto prevede espressamente un canone comprensivo di ogni tipo di spesa, allora verrà tassato tutto.

Secondo le ultime disposizioni, inoltre, dal 2023 è obbligatorio inviare all’Agenzia delle Entrate una comunicazione con i seguenti dati:

  • nome, cognome e codice fiscale del locatore;
  • durata del contratto;
  • indirizzo dell’immobile locato;
  • importo del corrispettivo lordo;
  • anno di riferimento della locazione;
  • dati catastali dell’immobile locato.

In caso di contratti relativi allo stesso immobile e stipulati dallo stesso locatore, la comunicazione può essere fatta in forma aggregata.

La comunicazione va fatta entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto. Chi, invece, opera come sostituto d’imposta e applica la ritenuta del 21% sui canoni di locazione e i corrispettivi, deve espletare l’obbligo tramite la Certificazione Unica.


note

[1] Dl n. 113/2018.

[2] Legge n. 96/2017.


Sostieni laleggepertutti.it

"La Legge per Tutti" è una testata giornalistica indipendente che da oltre 10 anni informa gratuitamente milioni di persone ogni mese senza il supporto di finanziamenti pubblici. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale.Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube