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Casa in comodato: c’è bisogno del notaio?

30 Maggio 2022
Casa in comodato: c’è bisogno del notaio?

Comodato di immobile: se si presta la casa bisogna fare un atto scritto e registrarlo? È necessario l’atto pubblico? 

Un nostro lettore ci chiede se per dare una casa in comodato c’è bisogno del notaio. Il comodato, lo ricordiamo, è un contratto in forza del quale un soggetto concede a un altro l’uso gratuito di un proprio bene mobile o immobile. La gratuità lo distingue, per gli immobili, dalla locazione (ossia l’affitto). Il comodato non può avere ad oggetto somme di denaro, diversamente si chiamerebbe mutuo (ossia il prestito).

Detto ciò, vediamo come si fa un contratto di comodato, quando bisogna andare dal notaio e se è necessaria la registrazione.

Come si conclude un contratto di comodato?

Come per la quasi totalità dei contratti, anche il comodato non deve avere una forma particolare. La legge lascia le parti libere di scegliere se concludere il comodato verbalmente o per iscritto. 

La forma scritta può poi assumere le vesti della scrittura privata (ossia il documento compilato e redatto direttamente dalle parti senza l’assistenza di un pubblico ufficiale) o l’atto pubblico (quello cioè redatto dinanzi al notaio). 

Si può anche optare per una scrittura privata autenticata dal notaio o altro pubblico ufficiale, di modo ché non si possa, in un successivo momento, contestare l’autenticità delle firme o l’esatta data in cui è stata stipulata la scrittura.

La casa in comodato richiede il notaio?

La libertà della forma del comodato riguarda anche quello relativo a beni immobili. Quindi, ben può essere che una persona dia in comodato a un’altra la propria abitazione con una semplice stretta di mani, senza bisogno di mettere nulla per iscritto. 

È chiaro che, stando così le cose, anche la registrazione di un comodato verbale non è obbligatoria. 

Tuttavia, come avremo modo di spiegare meglio qui di seguito, la forma scritta del comodato – specie per quanto riguarda i beni immobili – può essere assai utile in determinate situazioni. 

In sintesi, per dare una casa in comodato non c’è bisogno del notaio: si può fare tutto sia privatamente (con la scrittura privata che, per maggiore sicurezza, potrà – ma non dovrà – essere autenticata dal notaio) o con un accordo verbale.

Quando è opportuno stipulare un comodato per iscritto?

La forma scritta del comodato può risultare utile per evitare fraintendimenti e problematiche in caso di vertenza giudiziaria. Ad esempio, con il contratto scritto si può specificare la data di scadenza del contratto stesso e quindi il momento a partire dal quale il comodatario dovrà restituire il bene. 

Vero è che una scadenza nel comodato non deve necessariamente essere prevista. In tal caso, si parlerà di un comodato a tempo indeterminato o di «comodato precario», con la conseguenza che il bene andrà restituito non appena lo chiede il comodante. 

Fissare una data di scadenza in un comodato scritto serve anche a garantire la restituzione dell’immobile nel caso in cui questo venga accordato a una coppia appena sposata. Difatti, se i due dovessero avere dei figli, il giudice potrebbe assegnare il diritto di abitazione alla madre, in barba al fatto che l’abitazione è di proprietà dei suoceri. Per evitare tale effetto bisogna fare un comodato scritto e apporgli una data di scadenza.

Se il comodatario rifiuta di restituire spontaneamente il bene, il comodante deve chiedere al giudice un provvedimento di rilascio.

Il comodato scritto è utile anche in caso di beni mobili. Da un lato infatti esso servirà a dimostrare la proprietà del bene (diversamente, il comodante che chiede la restituzione dell’oggetto e che si trovi a contrastare l’eccezione di controparte secondo cui il bene è proprio non avrà prove a suo favore). Dall’altro lato, in presenza di un documento scritto, il comodante può chiedere la restituzione tramite un decreto ingiuntivo. 

Il comodato di una casa deve essere registrato?

Se le parti optano per un comodato verbale, non devono registrarlo (mancando peraltro un atto scritto da sottoporre a registrazione).

Viceversa, il comodato scritto di immobili deve essere sempre registrato, tanto nell’ipotesi in cui esso sia stato redatto con scrittura privata che con atto pubblico. In particolare, i termini per la registrazione sono:

  • 20 giorni per le scritture private non autenticate;
  • 30 giorni per gli atti notarili.

Per la registrazione bisogna versare l’imposta di registro nella misura fissa pari a 200,00 euro.

Approfondimenti 

Il contratto di comodato di beni mobili va registrato?



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