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Quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa?

5 Giugno 2022
Quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa?

A quali condizioni il Fisco può procedere al pignoramento della prima casa?

Contrariamente a quanto si crede, anche la prima casa può essere pignorata. Può esserlo se, ad agire, è un creditore privato come una banca, il condominio, un fornitore, il rivale in una causa (tanto più se prima è stata iscritta anche un’ipoteca).

Tuttavia, seppur il limite dell’impignorabilità della prima casa – previsto dal famoso “decreto del fare” del 2013 (Dl n. 69/2013) – è stato stabilito nei confronti del fisco, in alcuni casi l’Esattore può mettere all’asta l’abitazione di chi non paga le cartelle esattoriali. Ed allora quando l’Agenzia delle Entrate può pignorare la prima casa? Qui di seguito elencheremo le ipotesi in cui ciò può avvenire.

Per chi vale il divieto di pignoramento della prima casa?

Chiariamo innanzitutto che il divieto di pignoramento della prima casa vale solo per i soggetti delegati alla riscossione dei tributi che, per quelli statali, è Agenzia Entrate Riscossione (che a breve sarà unita con Agenzia delle Entrate) e, per quelli locali, è di solito una società privata che ha stretto una convenzione con il Comune, la Provincia o la Regione.

Al di fuori dunque dei cosiddetti “Agenti per la riscossione esattoriale”, chiunque altro può pignorare la prima casa. Anche se, all’interno, ci vivono minori, anziani o portatori di handicap. Questi ultimi non hanno alcun privilegio. Vero però è che, con una recente riforma, si è consentito al debitore di rimanere dentro la propria abitazione anche durante tutta la procedura di esecuzione forzata (che a volte può durare anni), sino al momento dell’aggiudicazione.

Quando la prima casa può essere pignorata?

Il divieto di pignoramento della prima casa opera solo in presenza di determinate condizioni previste dalla legge. In assenza di esse, dunque, il Fisco può procedere al pignoramento. Ragionando al contrario si può così comprendere quando la prima casa può essere pignorata dall’Agenzia Entrate (Riscossione). Ecco le ipotesi in cui è possibile mettere all’asta l’abitazione del contribuente:

  • quando si tratta di casa di lusso, ossia accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9;
  • quando si tratta di un immobile non accatastato a civile abitazione;
  • quando il contribuente non è residente all’interno della prima casa;
  • quando il contribuente è proprietario, oltre alla “prima casa”, di altri immobili, anche solo per minime quote.

La presenza di una sola di tali ipotesi rende pignorabile la prima casa anche da parte dell’Agente della Riscossione esattoriale.

Quindi, tanto per fare qualche esempio, la prima casa è pignorabile se:

  • il contribuente è proprietario di un secondo immobile, anche solo per una semplice quota;
  • il contribuente, proprietario di un solo immobile, riceve una quota di un altro immobile in eredità;
  • il contribuente ha un solo immobile a uso ufficio;
  • il contribuente ha una villa;
  • il contribuente ha una sola casa ma l’ha data in affitto e, pertanto, ha la residenza altrove.

Trovi tutti i casi in “Debiti con Agenzia Entrate Riscossione e pignoramento casa“.

Condizioni per il pignoramento della prima casa

Le condizioni che abbiamo elencato nel paragrafo precedente e che rendono astrattamente pignorabile la prima casa, non bastano però per giustificare l’esecuzione forzata. Per legge, infatti, il pignoramento immobiliare dell’Esattore è ammesso solo a patto che sussistano le seguenti condizioni:

  • il debito maturato e scaduto per cartelle esattoriali deve essere superiore a 120.000 euro;
  • il valore complessivo di tutti i beni immobili del contribuente deve essere superiore a 120.000 euro;
  • sull’immobile deve essere stata iscritta ipoteca e, da tale momento, devono essere decorsi almeno 6 mesi;
  • tutte le notifiche degli atti precedenti (cartella esattoriale, preavviso di ipoteca, atto di pignoramento) devono essere stati correttamente notificati al contribuente.


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