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Che fare se l’amministratore di condominio nasconde fatture e bilanci?

5 Giugno 2022
Che fare se l’amministratore di condominio nasconde fatture e bilanci?

Come farsi consegnare dall’amministratore di condominio tutti i documenti relativi alla gestione condominiale, gli estratti del conto corrente e la contabilità. 

Ogni condomino ha diritto di prendere visione ed estrarre eventualmente copia delle fatture che riguardano il condominio, dei relativi bilanci, degli estratti conto e di ogni registro custodito dall’amministratore che ne è il semplice custode e non certo il proprietario (ad esempio il libro contenente le delibere assembleari, l’anagrafe condominiale con le generalità di tutti i condomini, la tabella dei millesimi, il piano di riparto redatto dall’amministratore con le spese a carico di ciascun proprietario, ecc.).

Ma che fare se l’amministratore di condominio nasconde fatture e bilanci? Se, dinanzi alla richiesta di esibizione della documentazione, il professionista dovesse negarsi o, nella peggiore delle ipotesi, dovesse fingere che tale documentazione non esiste, come si deve agire? Ecco alcuni chiarimenti pratici.

Un condomino ha diritto a visionare fatture e bilanci?

Il condominio non è un ente autonomo, non ha cioè una propria personalità giuridica come le società o le associazioni: esso è solo la sommatoria delle teste dei vari condomini, rappresentati dall’amministratore. Questo significa che i titolari dei dati e dei documenti sono appunto i singoli condomini, non già l’assemblea o l’amministratore. Sicché, ciascun proprietario di appartamenti potrà chiedere di visionare i bilanci e le fatture riguardanti la gestione condominiale. Lo stesso vale per gli estratti del conto corrente e la relativa documentazione bancaria con la lista dei movimenti in entrata e in uscita.

L’amministratore deve provvedere tempestivamente a quanto richiestogli, mettendo a disposizione presso il proprio studio la documentazione indicata nell’istanza. Né può pretendere un compenso per l’attività svolta, neanche per le fotocopie (salvo solo il rimborso per le spese vive).

La legge non indica un termine entro cui l’amministratore debba provvedere alla richiesta del condomino, ma di certo non può farlo attendere troppo. Peraltro, gli obblighi di diligenza professionale gli impongono di custodire con cura le carte del condominio, sicché il relativo reperimento dovrebbe essere agevole e non implicare per lui perdite di tempo. 

La richiesta di esibizione della documentazione può essere indirizzata sia verbalmente che per iscritto all’amministratore, eventualmente utilizzando la Pec che questi deve possedere se esercita la propria attività in forma d’impresa o è un professionista iscritto in appositi albi.

Che fare se l’amministratore non esibisce la documentazione?

Dinanzi al rifiuto o al silenzio dell’amministratore di esibire la documentazione ci sono due rimedi di carattere processuale, che tuttavia richiedono l’intervento dell’avvocato: la richiesta al giudice di un decreto ingiuntivo che intimi al capo condomino l’ostensione dei documenti oppure un ricorso in via d’urgenza al tribunale che, anche in questo caso, condannerà il professionista a mostrare le carte.

La differenza tra i due procedimenti è più che altro nella procedura ma non nella sostanza perché, in entrambi i casi, si perviene al medesimo risultato: un ordine da parte del magistrato.

Nel procedimento d’urgenza però il giudice può anche fissare una “penale” che l’amministratore dovrà pagare al condomino per ogni giorno di ritardo nell’adempimento.

Che fare se l’amministratore nasconde i documenti?

Potrebbe però succedere di nutrire il dubbio che l’amministratore abbia voluto occultare delle fatture, dei bilanci o altri documenti, specie se è prossima la scadenza del suo mandato. In tal caso, si potrà porre all’attenzione dell’assemblea la valutazione della nomina di un revisore dei conti che possa analizzare la contabilità tenuta dall’amministratore e accertare se, in essa, mancano effettivamente dei documenti fiscali. La scelta potrebbe rivelarsi onerosa posto che il costo del professionista incaricato di eseguire la perizia ricade, almeno in prima battuta sul condominio, che al massimo potrà poi rivalersi contro l’amministratore nel caso in cui venga accertata la sua responsabilità. 

L’assemblea può decidere di nominare un esperto (ad esempio, un commercialista) incaricandolo di esaminare e controllare tutta la contabilità del condominio, per una o più annualità. La spesa viene ripartita tra tutti i condomini, in base ai millesimi di proprietà. Il professionista, all’esito, redigerà una relazione, in forma di perizia contabile, che potrà essere discussa in assemblea. Se emergono irregolarità, questo documento potrà costituire la base per un’azione giudiziaria di responsabilità nei confronti dell’amministratore che ha compiuto scorrettezze nella sua gestione.

Peraltro, se emergono gravi irregolarità nella gestione, i condomini possono convocare l’assemblea e far revocare il mandato all’amministratore o rivolgersi all’autorità giudiziaria.  Si tenga poi conto che se dall’accertamento della contabilità condominiale dovessero risultare degli ammanchi nella gestione delle finanze del condominio, l’amministratore potrà essere querelato per appropriazione indebita. La querela può essere sporta entro tre mesi dalla cessazione dell’incarico perché è in questo momento che si consuma il reato, anche se la sottrazione del denaro è avvenuta molto tempo prima. E ciò perché è proprio con il rendiconto finale che ci si può accertare se c’è qualcosa che non quadra nella cassa.



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