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Chi deve pagare la manutenzione del giardino in condominio?

30 Maggio 2022
Chi deve pagare la manutenzione del giardino in condominio?

Spese potatura dei rami, giardiniere, abbattimento di alberi e manutenzione dei giardini privati: maggioranze, autorizzazione e ripartizione. 

I criteri di ripartizione delle spese per la manutenzione del giardino in condominio generano non di rado discussioni in assemblea. La pretesa di un esonero proviene spesso dai titolari di magazzini e garage o da coloro che non fruiscono di tali servizi (magari per via di una disabilità). 

In realtà, il giardino ha un valore intrinseco ed economico che prescinde dal suo utilizzo: esso finisce infatti per riflettersi sulla commerciabilità dei singoli appartamenti. 

Quando ci si chiede chi deve pagare la manutenzione del giardino in condominio, sorgono immancabilmente una serie di questioni: chi deve contribuire ai costi per la potatura, il taglio dei rami, le spese per il giardiniere? E come si distingue la manutenzione ordinaria da quella straordinaria? Cosa succede se si intende abbattere un albero o trasformare lo stesso giardino in un luogo di parcheggio? Chi paga la manutenzione del giardino privato in condominio se questo è comunque in grado di conferire un valore estetico all’intero stabile? Cerchiamo di fare il punto di tutte le principali questioni che si pongono sull’argomento. 

Chi deve pagare le spese del giardino condominiale?

Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del giardino ricadono su tutti i condomini, anche su quelli che affacciano su altri lati del palazzo o che sono titolari di locali a uso commerciale, garage e magazzini. 

Ciò che conta per la contribuzione alle spese di giardinaggio è il potenziale uso dell’area, a prescindere da quello effettivo. Quindi, chi non è solito passeggiare nel giardino deve comunque partecipare alle spese a meno che l’utilizzo non gli sia completamente interdetto (come nel caso di un cancello di recinzione), salvo quanto diremo a breve con riferimento ai giardini privati che conferiscono decoro all’intero edificio.  

Dunque, se nel condominio ci sono spese per il verde, il costo andrà ripartito tra tutti (senza differenza tra proprietari di abitazioni o di negozi o di box o di magazzini o di laboratorio ecc.) ed in proporzione alle quote millesimali di proprietà. Questo perché, come detto, il buon mantenimento di un giardino porta benefici a tutti i condomini, anche – tanto per dirne una – per i proprietari dei garage che, magari, si trovano sotto il piano di calpestio del giardino. 

Come farsi esonerare dalle spese del giardino?

Per esonerare uno o più condomini dalla partecipazione alle spese per il giardino condominiale c’è bisogno dell’unanimità: unanimità che può essere raggiunta sia con l’approvazione di apposita delibera, sia con una clausola contenuta in un regolamento condominiale di tipo “contrattuale” (ossia approvato da tutti i condomini, anche in sede di accettazione del rogito di compravendita). 

Sarebbe quindi invalida una delibera assunta a semplice maggioranza che escluda dalla ripartizione dei costi per il giardinaggio i titolari di box o il costruttore dell’edificio rimasto ancora proprietario di alcuni appartamenti. 

Come si dividono le spese del giardino condominiale?

Le spese del giardino, siano esse quelle di ordinaria che di straordinaria manutenzione, si dividono in base alla tabella generale dei millesimi allegata al regolamento di condominio, tabella che, come anticipato, coinvolge tutti i condomini. 

Nel caso di appartamenti in affitto, comodato o usufrutto, a versare le spese per l’ordinaria manutenzione è rispettivamente l’inquilino, il comodatario o l’usufruttuario. Invece le spese di straordinaria amministrazione gravano sul titolare dell’immobile, ossia il locatore, il comodante e il nudo proprietario.

Chi decide le spese per il giardino?

A decidere, di volta in volta, il sostenimento delle spese per la manutenzione ordinaria è l’amministratore di condominio in forza dell’originario mandato conferitogli dall’assemblea. Quindi, l’amministratore non deve prima farsi autorizzare dai condomini per procedere agli esborsi. I proprietari delle unità immobiliari dovranno ugualmente pagare le spese sostenute in loro nome, senza potersi opporre.

Tuttavia, se l’amministratore intende stipulare un contratto di appalto con una ditta di giardinaggio che si occupi permanentemente del verde (ad esempio, della durata di un anno, con o senza tacito rinnovo automatico) dovrà prima farsi autorizzare dall’assemblea.

Invece, le spese di manutenzione straordinaria sono decise unicamente dall’assemblea a maggioranza degli interventi che rappresentino almeno la metà dei millesimi. 

Che differenza c’è tra ordinaria e straordinaria amministrazione del giardino?

L’ordinaria amministrazione riguarda gli interventi periodici necessari per mantenere in buono stato il verde: si pensi alla tosatura del prato, alla potatura degli alberi, all’eliminazione delle foglie secche cadute a terra. Anche l’abbattimento di un albero, malato o malnato, rientra nell’ordinaria amministrazione attesa la necessità della stessa.

La straordinaria amministrazione riguarda le opere che comportano una modifica permanente dell’area. Si pensi all’acquisto di nuove piante o alberi o alla loro sostituzione. 

In caso di di interventi necessari e urgenti che richiedono un intervento tempestivo volto ad evitare danni a cose o persone (si pensi alla messa in sicurezza di un albero ad alto fusto reso pericolante da una nevicata), l’amministratore può agire da solo, senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea, salvo poi riferire a quest’ultima nel corso della prima riunione utile. 

Se si intende mutare la destinazione del giardino, ad esempio trasformandolo in un parcheggio, si è in presenza di una innovazione: in tal caso, è necessaria una delibera approvata a maggioranza dei presenti in seno all’assemblea che rappresentino i due terzi del valore dell’edificio.  

Chi paga i danni causati dagli alberi? 

Potrebbe succedere che un ramo di un albero o l’intero tronco cada su un’auto o una persona. In tal caso, salvo il condominio abbia contratto un’apposita assicurazione contro danni a terzi, il risarcimento è posto a carico di tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. 

Giardino privato in condominio: chi paga la potatura e il giardiniere?

Alle spese per la potatura degli alberi ubicati all’interno di un giardino di proprietà esclusiva di un singolo condòmino, se funzionali al decoro dell’intero edificio condominiale, sono tenuti a partecipare tutti i condòmini in proporzione ai millesimi di proprietà. Il principio è stato ribadito più volte dalla giurisprudenza [1].

L’orientamento maggioritario ritiene che «alle spese di potatura degli alberi, che pur insistono su suolo oggetto di proprietà esclusiva di un solo condòmino, sono tenuti a contribuire tutti i condòmini allorché si tratti di piante funzionali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessa avvenga per soddisfare le relative esigenze di cura del decoro stesso».

Le piante di alto fusto «possono formare oggetto, ad un tempo, di proprietà esclusiva e di comunione, fornendo utilità differenziate al proprietario del suolo e, ad un tempo, ai titolari delle unità immobiliari dell’edificio condominiale, in quanto componenti essenziali del decoro architettonico del fabbricato; ciò giustifica l’obbligo di contribuzione dei partecipanti al condominio alle spese di potatura» [2].

Approfondimenti

Il giardino del condominio e la divisione delle spese


[1] Trib. Cosenza sent. n. 758/2022.

[2] Cass. sent. n. 22573/2020, Trib. Roma, sent. n. 30798/2018.


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