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Vendita senza agibilità

31 Maggio 2022
Vendita senza agibilità

Si può vendere un appartamento se manca il certificato di abitabilità?

Cosa potrebbe succedere se si dovesse firmare un compromesso e, successivamente, il relativo rogito notarile ma solo dopo il pagamento dell’intero prezzo ci si dovesse accorgere che l’appartamento acquistato è privo del certificato di agibilità? Si potrebbe ottenere la restituzione dei soldi ormai consegnati al venditore?

La questione della vendita senza agibilità ha spesso interessato le aule di tribunale, a dimostrazione di quante irregolarità interessino ancora oggi il nostro patrimonio immobiliare, specie quello dei centri storici.

Sul punto, bisogna innanzitutto premettere che, per il nostro diritto, è possibile ottenere la risoluzione del contratto (ossia lo scioglimento delle obbligazioni) solo quando l’inadempimento è «essenziale»: esso deve cioè riguardare un aspetto determinante nell’economia contrattuale, tale che, se si fosse conosciuto tale difetto, il contratto non sarebbe stato concluso o sarebbe stato concluso a condizioni differenti.

Detto ciò è bene verificare quale incidenza possa avere l’assenza del certificato di agibilità (quello che un tempo veniva chiamata “abitabilità”).

La questione va risolta sia con riferimento al caso in cui la scoperta del difetto avvenga dopo la stipula del compromesso (ma prima del rogito) che dopo la firma dell’atto di compravendita vero e proprio (ossia il cosiddetto rogito notarile).

Mancanza di agibilità scoperta dopo il compromesso

La giurisprudenza ritiene che la scoperta dell’assenza di agibilità successiva al compromesso obbliga il venditore a procurarsi il certificato prima della stipula del contratto definitivo di compravendita. Dunque, il futuro acquirente non ha ancora la possibilità di chiedere la risoluzione del contratto, e quindi di retrocedere dall’impegno assunto, dovendo lasciare al venditore il tempo e la possibilità di procurarsi l’autorizzazione da parte del Comune.

Mancanza di agibilità scoperta dopo il rogito

Diverso è il caso in cui ci si accorga, solo dopo la stipula del rogito notarile (e quindi una volta effettuato il pagamento), che l’appartamento non può essere abitato perché manca l’agibilità.

Si possono verificare due diverse ipotesi.

Se l’appartamento ha, in astratto, tutte le carte in regola per ottenere il certificato di agibilità e, tuttavia, questo non è stato richiesto dal venditore o non gli è stato ancora rilasciato dall’amministrazione, non si è in presenza di un inadempimento particolarmente grave, visto che comunque, inoltrando l’opportuna domanda al Comune, il difetto può essere sanato. Sicché, in tale ipotesi, non è possibile chiedere la risoluzione del contratto ma tutt’al più una riduzione del prezzo di vendita o il risarcimento per le spese che l’acquirente sosterrà per farsi rilasciare l’autorizzazione dal Comune.

Al contrario, in presenza di un difetto assoluto dell’abitabilità, cioè dell’assenza delle condizioni per ottenerla a causa della presenza di insanabili violazioni urbanistiche, il bene non può essere venduto. Pertanto, l’acquirente può chiedere, a propria insindacabile scelta:

  • una riduzione del prezzo di vendita proporzionale al ridotto valore del bene;
  • la risoluzione del contratto e quindi il rimborso del prezzo versato, salvo l’ulteriore risarcimento per tutti i danni che da tutto l’affare non andato a buon fine ha subìto.

È quanto specificato, di recente, da un’interessante sentenza del tribunale di Palermo [1]. Il venditore è infatti obbligato a consegnare l’immobile munito dell’abitabilità.

Non rileva a tal fine che il venditore abbia prontamente chiesto al Comune, prima del rogito, il certificato di abitabilità e che l’amministrazione locale sia in un ingiustificabile ritardo nella consegna dello stesso; eventualmente, una volta restituiti i soldi all’acquirente, il venditore si rivarrà nei confronti dell’ente locale.

Secondo consolidata giurisprudenza, il certificato di abitabilità costituisce un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene. Perciò la sua mancanza, insieme all’insussistenza delle condizioni necessarie per ottenerlo, legittimano la risoluzione del contratto e la richiesta risarcitoria [2].


note

[1] Trib. Palermo sent. n. 2004/2022 del 12.05.2022.

[2] Si tratta di una classica fattispecie di consegna di aliud pro alio.


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