Affitto in nero, cosa rischia l’inquilino?

Locazione: effetti dell’affitto non registrato per il conduttore e il locatore.

L’affitto in nero è un’evasione fiscale, sicché l’unico che dovrebbe temere qualcosa è il proprietario di casa. Questa almeno è la convinzione comune che spinge spesso gli inquilini ad accettare di buon grado un affitto irregolare in cambio magari di uno sconto sul canone. Ma la realtà è un’altra: la legge, allo scopo di contrastare le locazioni non registrate, ha spalmato le conseguenze di tale violazione sia sul locatore che sul conduttore. Vediamo allora, più nel dettaglio, in caso di affitto in nero, cosa rischia l’inquilino. 

Partiamo innanzitutto dallo stabilire cos’è l’affitto in nero, quando scatta e cosa succede in questi casi. 

Affitto in nero: cosa significa?

Affitto in nero non significa avere un accordo non scritto. Significa piuttosto non registrare il contratto. Pertanto, anche chi firma un documento in cui vengono fissati i termini della locazione, può considerarsi “in nero” se poi non lo porta all’Agenzia delle Entrate per la registrazione. 

Affitto in nero: cosa si rischia?

In generale, e salvo quanto meglio diremo nel corso del presente articolo, l’affitto in nero costituisce innanzitutto un’evasione fiscale nei confronti dell’Erario. Le imposte evase sono due:

• l’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione;
• l’imposta sui redditi dovuta sui canoni di locazione percepiti dal locatore.

Dall’evasione consegue ovviamente la possibilità, in caso di controllo, di contestare l’omesso versamento delle imposte con conseguente applicazione delle sanzioni di carattere amministrativo.

Tuttavia, la legge, nell’intento di rendere ancora più incisiva la normativa fiscale, ha altresì stabilito che, in caso di affitto in nero, il contratto è nullo e non produce effetti. Non li produce nei confronti di entrambe le parti se l’omessa registrazione è frutto di un accordo tra le stesse, per un reciproco vantaggio. Non li produce invece solo per il locatore se la mancata registrazione è imputabile solo a questi, senza renderne partecipe l’inquilino. La conseguenza, come vedremo a breve, è dirompente: se il contratto infatti è nullo, le parti non possono rivolgersi al giudice per ottenere tutela e tutte le clausole e i diritti riconosciuti nella scrittura privata sono come inesistenti.

Chi deve registrare l’affitto?

Formalmente, il compito di registrare l’affitto spetta al locatore, che deve provvedervi entro 30 giorni dalla stipula del contratto, dandone comunicazione documentata nei successivi 60 all’inquilino e all’eventuale amministratore di condominio. 

Nulla però esclude che sia l’inquilino a voler registrare il contratto, in caso di inerzia del locatore.

Affitto in nero: si può regolarizzare?

L’affitto può essere registrato anche dopo i 30 giorni, pagando però le sanzioni per il ritardo. La registrazione tardiva ha effetto retroattivo, rendendo il contratto valido sin dal giorno della sua stipula, con conseguente produzione di tutti gli effetti tipici di un normale contratto di locazione. In buona sostanza, è come se l’affitto fosse stato, sin dal primo giorno, regolare. 

Cosa rischia l’inquilino in caso di affitto in nero?

La mancata registrazione del contratto di locazione comporta una responsabilità solidale delle parti per l’omesso versamento dell’imposta di registro. Questo significa che, al di là del fatto che la registrazione spetta al locatore, l’Agenzia delle Entrate può – una volta accertata l’evasione – chiedere l’integrale pagamento anche all’inquilino, inviandogli il relativo accertamento con l’applicazione delle sanzioni. 

Dunque, la prima conseguenza negativa per l’inquilino che non registra la locazione è la possibilità di subire un controllo fiscale limitatamente all’imposta di registro. 

Invece, dell’omesso versamento dell’Irpef sui canoni di locazione risponde solo il locatore.

La seconda conseguenza per l’inquilino in caso di affitto in nero è la nullità del contratto, almeno se questi non dimostra che l’omessa registrazione non gli era nota (cosa tutt’altro che semplice da provare). Questo significa che l’inquilino non potrà mai rivolgersi al giudice per ottenere il rispetto del contratto. Con la conseguenza che il locatore potrà imporgli di lasciare la casa anche prima della data di scadenza concordata, non avendo questa alcun valore legale. È anche vero che l’inquilino non può essere sfrattato con il procedimento rapido previsto dalla legge solo per le locazioni registrate, ma è anche vero che, non per questo, non può essere trascinato in tribunale. In buona sostanza, il locatore che voglia rientrare nel possesso dell’immobile, potrà intentare contro il conduttore un’azione ordinaria di «possesso senza titolo». 

Si pone poi il problema del pagamento del canone. Seppure, in assenza di un contatto registrato, il locatore non può esigere l’importo concordato a voce o per iscritto, è anche vero che potrà comunque pretendere un indennizzo per l’occupazione dell’immobile. Quindi, anche l’inquilino moroso non sfugge da un’eventuale condanna (seppur secondo un importo inferiore rispetto a quello concordato).

Qualsiasi altra pretesa nei confronti del locatore non potrà mai essere fatta valere in presenza di un affitto in nero. Si pensi al caso di un appartamento privo delle caratteristiche necessarie all’abitabilità, ad esempio per via di un impianto non a norma, dell’assenza di riscaldamenti, della rottura del condizionatore o dello scaldabagno e così via. 

Dall’altro lato, però, è anche vero che l’inquilino in nero può lasciare l’appartamento in qualsiasi momento senza necessità di dare preavviso o di attendere la naturale scadenza del contratto.

Attenzione poi a un ultimo aspetto. La Cassazione ha detto che se l’omessa registrazione non è il frutto di un accordo delle parti ma di una volontà unilaterale del locatore, di cui non ha reso partecipe il conduttore, la nullità del contratto si ripercuote solo sul primo e non sul secondo. Ragion per cui l’inquilino avrà diritto a rivolgersi al giudice per far rispettare le intese messe per iscritto (come la scadenza del contratto) mentre altrettanto non potrà fare il locatore.