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Che tasse si pagano su un terreno?

9 Ottobre 2022 | Autore:
Che tasse si pagano su un terreno?

Quanto si prende il Fisco sulla proprietà di un’area destinata alla coltivazione. Cosa valutare prima dell’acquisto.

Investire sull’acquisto di un terreno può rivelarsi una scelta conveniente, sia per chi ha intenzione di lavorarlo, sia per chi pensa di cederlo in affitto ad una società agricola, sia per chi pensa di costruirci su una casa quando sarà il momento opportuno. Certo, prima di chiedere un eventuale finanziamento per comprarlo, bisogna fare alcune verifiche. La prima, assolutamente necessaria, è quella che riguarda la destinazione prevista dal piano regolatore comunale per quel terreno. Se uno vuole tirar su una villetta, deve sapere prima se l’area è edificabile. Viceversa, se vuole coltivarci qualcosa deve controllare se si tratta di un’area agricola. Dopodiché, e giusto per capire se si tratta davvero di un affare conveniente o meno, è opportuno informarsi sull’aspetto fiscale, cioè avere ben chiaro che tasse si pagano su un terreno.

Alcune imposte sono le stesse previste per la casa di proprietà (anche se calcolate in maniera diversa), qualche altra, invece, è completamente diversa. È il caso delle tasse che interessano il reddito dominicale o il reddito agrario. Vediamole.

Cosa valutare prima di acquistare un terreno?

Come si diceva poco fa, prima ancora di sapere che tasse si pagano su un terreno occorre informarsi su altre cose che riguardano un eventuale acquisto. Ad esempio, per sapere se si tratta di un terreno agricolo bisogna controllare che l’area sia contrassegnata sul piano regolatore con la lettera «E». Inoltre, il Comune deve rilasciare il certificato di destinazione urbanistica che attesta se il terreno è ad uso agricolo o se, invece, è edificabile e se gravano dei vincoli sulla proprietà che si intende acquistare. Il certificato (noto anche come Cdu) è obbligatorio per poter fare il rogito, tranne quando il passaggio di proprietà avviene tramite:

  • testamento;
  • donazione tra coniugi o tra parenti in linea retta;
  • atti di divisione ereditaria;
  • atti di costituzione, modifica o estinzione di servitù;
  • atti di ipoteca.

Inoltre, il certificato non è richiesto se il terreno è pertinenza di un immobile.

Infine, è sempre opportuno verificare i diritti di accesso al terreno. Può capitare, infatti, che per entrare nella proprietà acquistata ci sia da attraversare la proprietà di un terzo, magari una capezzagna, il che può creare dei problemi. Ecco perché conviene sempre chiedere se ci sono delle servitù a favore del terreno che si intende comprare, cioè se ci sono dei diritti di passaggio.

Terreno di proprietà: quali tasse si pagano?

Non una ma diverse le tasse che bisogna pagare per possedere un terreno.

L’Imu sui terreni

Partiamo dall’Imu, giusto perché si tratta di un’imposta che risulta familiare a tutti. In realtà, come per gli immobili, ci sono delle eccezioni. In particolare, sono esenti dall’Imu i terreni:

  • degli imprenditori agricoli e dei coltivatori diretti, iscritti alla previdenza agricola e con utilizzazione agro-silvo-pastorale, silvicoltura, funghicoltura e allevamento di animali;
  • agricoli a immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà collettiva indivisibile e inusucapibile che si trovano nelle isole minori.

Negli altri casi, l’Imu va pagata con le stesse scadenze che hanno gli immobili, quindi:

  • acconto entro il 16 giugno;
  • saldo entro il 16 dicembre.

Mediamente, il valore dell’Imu sui terreni agricoli, anche non coltivati, va calcolato sul reddito dominicale rivalutato del 25%. Il risultato va moltiplicato per 135. Si applica un’aliquota dello 0,76%, anche se tale percentuale può variare leggermente a seconda dei Comuni entro una forbice che va da 0,46% e 1,06%.

Il reddito fondiario

Abbiamo appena citato il reddito dominicale: di che cosa si tratta? Bisogna fare un passo indietro.

Il reddito prodotto dal terreno di proprietà è il reddito fondiario, diviso in due parti:

  • il reddito dominicale che deriva dalla proprietà del terreno e che, pertanto, fa capo al proprietario o a chi ha un diritto reale del terreno;
  • il reddito agrario, che deriva dallo sfruttamento del terreno e che, quindi, è riconducibile a chi ha il diritto reale di godimento.

Chi ha il diritto di proprietà e quello di godimento non necessariamente coincide: il secondo, ad esempio, può averlo in affitto dal primo. Per sapere l’importo da pagare, che varia a seconda della superficie, è possibile scaricare la visura catastale del terreno.

Le altre tasse sui terreni

Oltre all’Imu e alle addizionali legate al reddito fondiario, al momento della compravendita del terreno ci sono altre tasse da pagare. Nel dettaglio:

  • l’imposta di bollo;
  • l’Irpef;
  • l’imposta sul reddito se chi vende è una persona fisica o una società semplice in regime di trasparenza fiscale;
  • l’Ires se chi vende è una società commerciale;
  • l’imposta di registro pari al 9% per i terreni agricole e le sue pertinenze vendute da privato o da impresa ad un coltivatore diretto o ad un imprenditore agricolo professionale e del 15% se l’acquirente è una persona diversa da Iap;
  • imposte catastale e ipotecaria (100 euro);
  • spese per le visure catastali.

Dal 1° gennaio 2022, come stabilito dalla legge di Bilancio approvata a fine 2021, non c’è da pagare l’imposta di registro fissa da 200 euro sugli atti a titolo oneroso, ma solo per:

  • i terreni agricoli di valore non superiore ai 5.000 euro;
  • i trasferimenti diretti a coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti alla loro gestione previdenziale.


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