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L’inquilino può usucapire?

1 Giugno 2022
L’inquilino può usucapire?

Il mancato pagamento dei canoni locativi non comporta di per sé il mutamento della detenzione in possesso.

Chi, in forza di un contratto di locazione, detiene da molto tempo l’appartamento altrui potrebbe un giorno rivendicarne la proprietà sulla scorta dell’uso prolungato che ne ha fatto? Detto con parole più tecniche, ma anche più brevi, l’inquilino può usucapire? La risposta dipende da come si sono atteggiati concretamente i fatti, ossia dal comportamento tenuto rispettivamente dal locatore e dall’inquilino.

Per comprendere meglio qual è la risposta a tale interessante quesito dobbiamo innanzitutto partire dal concetto di usucapione per ricordare cos’è e come funziona, chi può diventare proprietario per usucapione e a quali condizioni. Come vedremo a breve, non basta infatti il semplice uso del bene altrui per poterselo intestare. Se così fosse, avremmo legalizzato qualsiasi forma di esproprio, anche quelli eseguiti in malafede.

Ma procediamo con ordine e vediamo se e quando l’inquilino può usucapire l’appartamento ottenuto in locazione.

Cos’è e come funziona l’usucapione?

Tramite l’usucapione, chi detiene un bene altrui ed esercita su di esso, senza alcuna autorizzazione, dei poteri che spetterebbero solo al proprietario può acquisirne la titolarità, dopo 20 anni dal primo di tali comportamenti, sempre che, nel frattempo, l’effettivo proprietario non abbia agito contro di lui per ottenerne la restituzione.

Quali sono questi poteri? Ad esempio il cambio di destinazione del bene, l’esecuzione di lavori straordinari, la modifica dello stato dei luoghi, la realizzazione di un cancello per interdire l’accesso ai terzi, proprietario compreso, ecc.

L’usucapione quindi si fonda non tanto sull’uso illegittimo del bene fatto dal possessore quanto sull’inerzia del titolare che, se prolungata, è dimostrazione della sua totale indifferenza al bene. Sicché, dinanzi a un bene inutilizzato dal proprietario o utilizzato da un terzo, l’ordinamento preferisce quest’ultimo nell’interesse della produzione nazionale.

Per interrompere il termine ventennale dell’usucapione non basta una semplice diffida: è necessario notificare un atto giudiziario (non c’è bisogno di portare avanti la causa).

Quando non c’è usucapione?

L’usucapione non può scattare se il detentore del bene riconosce il diritto di proprietà altrui e lo fa o in modo espresso (ad esempio con una comunicazione scritta) o tacitamente (ad esempio pagando il canone di affitto concordato su un bene).

Quindi, finché c’è questa sorta di “reverenza” nei confronti del proprietario non può mai esserci usucapione.

Si pensi al caso di un fratello che abbia ottenuto dall’altro la possibilità di vivere nella casa che un tempo era dei genitori e che poi è passata ai due in comunione ereditaria. Il semplice fatto di vivere nell’immobile non fa scattare l’usucapione: sarà necessario un comportamento volto a interdire all’altro l’utilizzo del bene, ad esempio con il cambio della serratura.

L’inquilino può usucapire?

Il fatto che l’inquilino paghi il canone di locazione mensilmente è dimostrazione che questi riconosce la proprietà altrui (diversamente non pagherebbe alcuna somma). Quindi, fin quando il contratto viene regolarmente adempiuto, l’inquilino non può mai rivendicare l’usucapione.

Anche l’abusivo non può rivendicare l’usucapione (intendiamo colui che entra in casa quando il padrone non c’è e ci si barrica all’interno): difatti l’usucapione presuppone che il possesso sia stato acquisito in modo pacifico, non violento e non occulto.

E che succede se l’inquilino è moroso? Secondo la giurisprudenza, il semplice fatto di non adempiere al contratto non basta per far scattare l’usucapione: è necessario anche un ulteriore comportamento (questa volta attivo) che manifesti la volontà del conduttore di esercitare una “signoria” sulla casa, ossia un potere che altrimenti solo il proprietario avrebbe il diritto di compiere (ad esempio il cambio di destinazione, l’abbattimento di pareti, l’esecuzione di altri lavori, il cambio della serratura).

Peraltro, a tutto voler concedere, se l’inquilino è moroso e, oltre a non pagare il canone, non abbandona l’appartamento, l’usucapione non potrà mai scattare nel momento in cui il padrone di casa gli notifica l’intimazione di sfratto. Questa infatti è un atto giudiziario che interrompe il decorso dei 20 anni dell’usucapione. Affinché l’inquilino moroso possa rivendicare l’usucapione sarebbe necessario che questi smetta di corrispondere il canone, si atteggi a vero proprietario e, nello stesso tempo, il locatore non faccia nulla per mandarlo via. Come anticipato, però, la sola raccomandata a.r. di diffida non basta, essendo necessaria la notifica – tramite ufficiale giudiziario – di un atto giudiziario come una citazione per convalida di sfratto oppure un’azione possessoria o una rivolta ad accertare la proprietà del bene.



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