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L’inquilino può impugnare la delibera assembleare di condominio?

1 Giugno 2022
L’inquilino può impugnare la delibera assembleare di condominio?

In quali casi l’affittuario titolare del contratto di locazione può partecipare alle assemblee di condominio, votare e contestare la decisione. 

L’esistenza di un contratto di affitto non trasforma l’inquilino in “condomino”. “Condomino” resta sempre e solo il padrone di casa, essendo tale qualifica collegata alla proprietà dell’unità immobiliare. Ciò nonostante, poiché per legge l’affittuario è tenuto a versare i cosiddetti “oneri accessori”, ossia una quota delle spese condominiali relative ai consumi e all’ordinaria amministrazione, a questi viene data la possibilità di partecipare alle assemblee di condominio quando si discuta di tali temi. Come dire: oneri e onori. Ma se è vero che l’inquilino può esprimere la propria volontà con il voto alle riunioni, ci si chiede se questi possa anche contestare eventuali delibere illegittime o alle quali non è stato convocato. Insomma, l’inquilino può impugnare la delibera condominiale? Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Quali spese condominiali deve pagare l’inquilino?

Salvo che il contratto di locazione non preveda diversamente, l’inquilino è tenuto a pagare le spese condominiali ordinarie, quelle cioè che riguardano la gestione del condominio, la manutenzione dei suoi impianti e la fornitura delle utenze e dei servizi comuni ai condomini (ad esempio acqua, energia elettrica, gas, servizio di portierato, servizio di pulizia, ecc.).

Al contrario, il proprietario dell’appartamento è tenuto invece a sostenere le spese condominiali straordinarie (cioè quelle relative a opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio condominiale).

Più in particolare, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore per il 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Cosa succede se l’inquilino non paga le spese condominiali?

Il debito dell’inquilino relativo alle spese condominiali non è nei confronti del condominio ma del locatore. È questi quindi che può agire nei suoi confronti per ottenere il pagamento di tali oneri e non già l’amministratore. 

In particolare, l’inquilino deve corrispondere gli «oneri accessori» entro due mesi da quando glieli ha chiesti il locatore che, su richiesta del primo, è tenuto a mostrargli la documentazione da cui si evince l’esatto importo a suo carico.

L’inquilino che non paga le spese condominiali può essere sfrattato solo a condizione che il debito superi due mensilità di canone e che il ritardo sia di almeno 60 giorni dalla richiesta.

Sarà poi il locatore a versare tali somme all’amministratore (anche se, nella prassi, per semplicità, solitamente si chiede all’affittuario di corrispondere gli importi da lui dovuti direttamente all’amministratore).

Se il proprietario dell’appartamento non paga il condomino, l’inquilino in affitto non rischia nulla. L’amministratore infatti dovrà agire contro il titolare dell’immobile notificandogli un decreto ingiuntivo. Anche nell’ipotesi in cui il condominio dovesse pignorare l’appartamento del condomino moroso, il contratto di locazione non ne verrebbe intaccato e proseguirebbe regolarmente.

A quali assemblee ha diritto a partecipare l’inquilino in affitto?

L’inquilino ha diritto a partecipare a tutte le assemblee al cui ordine del giorno vi sono le questioni economiche che ricadono su di lui, per come prima elencate. 

In particolare, egli ha diritto di votare alle riunioni ove si decide di servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Si tratta in genere delle decisioni inerenti alla ripartizione dei costi di gestione ordinaria dei servizi. 

La legge stabilisce inoltre che il conduttore ha diritto di intervenire nelle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni (parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.). In questi casi, però, non ha diritto di voto. 

Se, nella stessa assemblea, si deciderà su uno dei punti che competono all’inquilino e su un altro che compete invece al locatore, entrambi avranno diritto a presentarsi. 

L’amministratore è tenuto a inviare l’avviso di convocazione solo al padrone di casa: dovrà essere quest’ultimo a dover poi avvisare il conduttore. Pertanto, la delibera non è nulla o annullabile se il locatore non ha avvisato il conduttore della data della riunione ma tutt’al più sarà tenuto a risarcirgli i danni se il voto di questi avrebbe influito sull’esito della decisione assembleare.

Quando l’inquilino può impugnare la delibera assembleare di condominio? 

Tutte le volte in cui l’inquilino ha diritto al voto ha anche diritto a impugnare la delibera dell’assemblea di condominio. È ciò che succede, come abbiamo visto, quando si decide dei servizi di riscaldamento o condizionamento d’aria.

Quando invece l’inquilino non ha diritto al voto (decisioni in merito ad altri servizi come parcheggio, installazione antenna centralizzata, ecc.), egli non può impugnare la delibera dell’assemblea.

Il conduttore non può impugnare la decisione dell’assemblea condominiale di nomina dell’amministratore e di approvazione del regolamento e del bilancio preventivo.

Infine, poiché come visto all’inquilino non è dovuta la notifica dell’avviso di convocazione, dovendo questi essere informato solo dal locatore, l’inosservanza da parte di quest’ultimo di tale obbligo non comporta per lui il diritto di impugnare la delibera di condominio che sarà comunque valida. 

Secondo la giurisprudenza [1], in materia condominiale, quando la delibera impugnata riguarda i lavori straordinari, la regolamentazione dell’uso delle parti comuni dell’edificio o le limitazioni relative all’utilizzo delle porzioni di proprietà esclusiva, non è configurabile un interesse concreto in capo all’inquilino a impugnare la delibera.  

La Cassazione [2] ha escluso la possibilità per l’inquilino di impugnare la delibera che disponeva la chiusura permanente dei cancelli e delle sbarre di accesso all’area condominiale.

Come riassunto dal tribunale di Modena [3], il potere di impugnare le deliberazioni condominiali compete, oltre che al titolare di diritti reali sulle singole unità immobiliari (pure se locate), anche al conduttore, ma solo nella particolare materia dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria, mentre ogni altra controversia deve trovare soluzione nel rapporto con il locatore, al di fuori del dibattito assembleare e delle relative impugnazioni. (Nel caso di specie, la delibera impugnata dal conduttore disponeva la limitazione del gioco delle carte all’interno dell’immobile locatogli. In applicazione del principio di cui in massima, il tribunale ha rigettato il ricorso per difetto di legittimazione attiva).


note

[1] Trib. Potenza, sent. n. 514/2020.

[2] Cass. sent. n. 151/2017.

[3] Trib. Modena, sent. del 13.07.2016. 

Autore immagine: depositphotos.com


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