Diritto e Fisco | Articoli

I condomini morosi possono votare in assemblea?

2 Giugno 2022 | Autore:
I condomini morosi possono votare in assemblea?

Chi non è in regola con il pagamento delle quote condominiali ha diritto di voto o deve essere escluso? Quando c’è conflitto di interessi?

Nei condomini italiani le stagioni non esistono: è sempre tempo di bilanci, di rendiconti, di approvazione delle spese complessive e dei relativi riparti individuali, di nomina, conferma o revoca dell’amministratore, di lavori straordinari e di altre decisioni importanti che la compagine deve prendere. Ma, ecco, molto spesso c’è una differenziazione tra chi paga regolarmente le proprie quote e chi invece provvede in ritardo o addirittura si sottrae all’obbligo di contribuire alle spese comuni. È ovvio che questa categoria di soggetti venga malvista da chi è puntuale e solerte nel versare il dovuto, ma a questo punto bisogna chiedersi se anche i condomini morosi possono votare in assemblea o se, invece, debbano essere esclusi.

Nelle società e nelle associazioni chi non è in regola con i propri obblighi non può votare nelle delibere assembleari: è una vera e propria penalizzazione, prevista dalle leggi e dagli statuti. In condominio, invece, le cose funzionano diversamente. Bisogna tenere presente che un condomino moroso non può essere spinto o costretto a “votare contro se stesso”, né è in grado di prendere iniziative in assemblea per far annullare il proprio debito, perché l’amministratore è comunque tenuto per legge ad esercitare nei suoi confronti l’azione di recupero delle quote non versate da oltre sei mesi. Non occorre, quindi, una decisione dell’assemblea in tal senso.

Ma al di là di questo potrebbero esserci altre ipotesi di conflitto di interessi, di convenienza o di semplice opportunità: è giusto, ad esempio, che un condomino moroso possa votare in assemblea quando bisogna deliberare lavori impegnativi e che comportano un notevole esborso economico, se egli non è neppure in regola con i normali pagamenti delle quote ordinarie ed ha accumulato consistenti ritardi che gravano negativamente sul bilancio condominiale? La morosità di qualcuno, specialmente se è protratta e reiterata, pesa parecchio sulle casse comuni e condiziona di fatto le decisioni. Vediamo, dunque, di rispondere alla nostra domanda: i condomini morosi possono votare in assemblea? Esaminiamo cosa dice la legge e com’è orientata la giurisprudenza.

Quali sono i provvedimenti contro i condomini morosi?

La legge prevede specifici rimedi e provvedimenti contro i condomini morosi. L’art. 1129 del Codice civile dispone che l’amministratore – salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea – «è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso». Pertanto, quando sono trascorsi sei mesi dall’approvazione del rendiconto condominiale, l’amministratore può chiedere al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo contro i condomini morosi: è un vero e proprio ordine di pagamento, che, se non ottemperato, comporta le azioni esecutive coattive sui beni del debitore.

La legge [1] prevede che: «Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi». Così l’amministratore, oltre alle iniziative necessarie per il recupero dei crediti del condominio, deve anche comunicare ai fornitori i nomi dei condomini morosi, per consentirgli di sottoporre ad esecuzione forzata il loro patrimonio.

Non finisce qui, perché l’amministratore di condominio ha anche un’altra importante prerogativa: se la morosità si è protratta per più di un semestre, può sospendere i condomini morosi «dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato» [2], come l’ascensore, il parcheggio condominiale e l’uso degli eventuali impianti sportivi. Non può, invece, impedire l’uso dei servizi indivisibili, come il portone e le scale (per maggiori dettagli sul punto leggi l’articolo “Sospensione servizi comuni ai condomini morosi“). Infine, tieni presente che non si possono esporre in bacheca i nomi dei condomini morosi, perché occorre tutelare la loro privacy, ma ogni partecipante al condominio ha diritto di conoscerli, chiedendoli all’amministratore ed esaminando la documentazione contabile.

Il diritto di voto dei condomini in assemblea

Ogni condomino ha il pieno diritto di partecipazione alle assemblee condominiali, tant’è che ciascuno deve ricevere l’apposito avviso di convocazione almeno 5 giorni prima della data fissata per la riunione. Se questo adempimento non viene rispettato, il condomino “dimenticato” e che non è stato informato della tenuta dell’assemblea può impugnare le delibere adottate in sua assenza e farle annullare.

Queste norme sulla partecipazione all’assemblea sono inderogabili anche dal regolamento di condominio, che non può disporre diversamente, prevedendo, ad esempio, condizioni di sfavore o di penalizzazione nei confronti dei condomini morosi: lo prevede l’art. 1138 del Codice civile. Perciò la giurisprudenza ritiene che «le clausole regolamentari che limitano il diritto di voto dei singoli condomini in assemblea sono da considerare nulle ad ogni effetto», come afferma una recente sentenza del tribunale di Roma [3].

Il conflitto di interessi tra un condomino e il condominio

Tutto ciò che abbiamo detto finora non toglie che, nei casi concreti, possa ravvisarsi un conflitto di interessi tra un condomino ed il condominio. Esso sorge quando c’è un contrasto tra l’interesse del singolo e quello della compagine condominiale; in tali ipotesi, secondo la Corte di Cassazione [4], si applica, in via analogica, l’art. 2373 del Codice civile sul conflitto di interessi del socio nelle deliberazioni della società per azioni.

Perciò, il conflitto di interessi diventa rilevante ai fini del possibile annullamento della decisione assembleare solo quando la delibera è stata approvata con il voto determinante – cioè decisivo per la formazione della maggioranza – di un condomino che si trova in conflitto di interessi con il condominio. Tuttavia, con una profonda differenza rispetto alla disciplina prevista per le società, nel condominio chi si trova in conflitto di interessi non ha l’obbligo di astensione dal voto di una delibera che potrebbe riguardarlo, ma soltanto la facoltà di farlo.

In tali casi, se il condomino non si astiene e vota comunque, la delibera adottata con il suo voto determinante può essere annullata, se l’adozione della decisione risulta lesiva degli interessi del condominio o tale da provocare un danno, anche solo potenziale, all’utilizzazione, godimento e gestione delle parti comuni dell’edificio [5]. È una situazione che in concreto non è facile dimostrare, anche perché il giudice non può scendere nel merito delle scelte discrezionali compiute dai condomini e dell’opportunità delle decisioni prese dall’assemblea, ma deve limitarsi ad un sindacato di legittimità formale della decisione adottata con la delibera impugnata. Per approfondire questi aspetti ti rinviamo alla lettura dell’articolo “Quando c’è conflitto di interessi in assemblea di condominio”.

I morosi possono votare in assemblea di condominio?

L’inderogabilità delle norme sul funzionamento dell’assemblea e il ristretto ambito di applicazione del conflitto di interessi si riflettono sulla possibilità di voto dei condomini morosi in assemblea di condominio. Al riguardo, la Corte di Cassazione [6] ha affermato che la qualità di condomino non dipende dall’adempimento o meno dell’obbligo di contribuzione alle spese, e perciò resta intatta anche se il condomino è diventato moroso nel pagamento delle quote.

La Suprema Corte sottolinea che «la qualità di condomino si acquista nel momento in cui si diviene proprietari di parti comuni del fabbricato» e questo avviene addirittura «a prescindere dall’esistenza o meno di una tabella millesimale», in quanto essa «non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad un valutazione tecnica».

Quindi, secondo la Suprema Corte, non esiste alcun «connubio indissolubile tra l’obbligo di contribuire alle spese comuni secondo le previsioni delle tabelle millesimali e l’esercizio del diritto di voto», tant’è che il criterio legale di ripartizione delle spese in misura proporzionale al valore delle proprietà di ciascuno, stabilito dall’art. 1123 del Codice civile, «è liberamente derogabile, per convenzione, dal regolamento contrattuale di condominio».

Pertanto, l’ammissione in assemblea e la partecipazione al voto sulle delibere poste all’ordine del giorno non possono mai dipendere dall’eventuale morosità di un condomino nel pagamento delle quote poste a suo carico. In sintesi, la risposta al nostro quesito è positiva: anche i condomini morosi possono votare in assemblea, salve le rare ipotesi di conflitto di interessi, da provare caso per caso, che potrebbero invalidare – ma soltanto a posteriori, mediante l’esercizio dell’azione di annullamento – la delibera assunta con il loro voto determinante.


note

[1] Art. 63, co. 1, Disp. att. Cod. civ.

[2] Art. 63, co. 3, Disp. att. Cod. civ.

[3] Trib. Roma, sent. n. 3160/2022.

[4] Cass. sent. n. 23089/2013.

[5] Cass. ord. n. 1849/2018 e sent. n. 19131/2015.

[6] Cass. sent. n. 4844/2017.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube