Come viene notificato lo sfratto?

A chi e in quale luogo viene notificato l’avviso di sfratto da parte del locatore? La notifica in caso di irreperibilità e società.

La procedura di sfratto inizia con la notifica di un atto processuale che l’avvocato del locatore consegna all’ufficiale giudiziario affinché questi lo consegni all’inquilino. In quell’atto sono racchiuse le ragioni dello sfratto che possono essere di due tipi: sfratto per morosità (ossia per mancato pagamento del canone di locazione nei termini contrattuali) o sfratto per finita locazione (ossia per scadenza del contratto avvenuta a seguito di disdetta). In questa breve guida ci occuperemo di spiegare come viene notificato lo sfratto, con quali modalità materiali, a quale indirizzo e in che forma. È necessaria la consegna a mani dell’atto di sfratto o è valida anche una semplice raccomandata? Che succede se l’inquilino non è in casa al momento del passaggio dell’ufficiale giudiziario e non riceve l’intimazione di sfratto? Procediamo con ordine e rispondiamo a tutti i quesiti inerenti alle modalità di notifica dello sfratto. 

Dove si notifica l’intimazione di sfratto?

Il locatore deve notificare l’atto di intimazione di sfratto a mani proprie dell’inquilino, presso la residenza di quest’ultimo o la dimora o il suo domicilio. Così dispone l’art. 660 del Codice di procedura civile. 

È facoltà dell’inquilino indicare, nel contratto di locazione, di voler ricevere le notifiche presso il proprio domicilio come, ad esempio, il luogo di lavoro o presso lo stesso appartamento concessogli in locazione. In tal caso, la notificazione può essere eseguita in tali luoghi ed è comunque valida. Resta tuttavia diritto del locatore notificare l’atto anche presso la residenza formale del conduttore, nonostante la sua diversa elezione di domicilio. Difatti, se così non fosse, si consentirebbe all’inquilino di sfuggire facilmente alla notifica indicando luoghi ove questi non è fisicamente presente.  

Il conduttore non può chiedere che le notifiche gli vengano fatte presso una precisa persona o ufficio (ad esempio il genitore o l’ufficio della moglie).

Nello sfratto per morosità è esclusa anche ogni altra modalità di notifica come quella effettuata mediante deposito di copia dell’atto nel Comune dell’ultima residenza o in quella del luogo di nascita del destinatario per le persone aventi residenza, dimora o domicilio sconosciuti.

A chi si notifica l’intimazione di sfratto?

L’intimazione di sfratto deve essere consegnata all’inquilino. O alle persone di famiglia, addette alla casa, all’ufficio o all’azienda purché con più di 14 anni. 

Se il destinatario è incapace o irreperibile e le persone di famiglia, addette alla casa, all’ufficio o all’azienda siano allo stesso modo incapaci, irreperibili o si rifiutano di ricevere l’atto, l’ufficiale giudiziario deposita la copia dell’atto nella Casa del Comune dove la notificazione deve eseguirsi, affigge avviso del deposito in busta chiusa e sigillata alla porta dell’abitazione o dell’ufficio o dell’azienda del destinatario, e gliene dà notizia per raccomandata con avviso di ricevimento.

Nel caso di società, l’articolo 145 del Codice di procedura civile dispone che «la notificazione alle persone giuridiche si esegue nella loro sede, mediante consegna di copia dell’atto al rappresentante o alla persona incaricata di ricevere le notificazioni o, in mancanza, ad altra persona addetta alla sede stessa…». 

La notificazione può anche essere eseguita alla persona fisica che rappresenta l’ente qualora nell’atto da notificare ne sia indicata la qualità e risultino specificati residenza, domicilio e dimora abituale. 

Come si fa la notifica dell’intimazione di sfratto?

L’intimazione di sfratto deve essere consegnata direttamente nelle mani dell’inquilino da parte dell’ufficiale giudiziario.

Se la notifica non è eseguita a mani proprie del conduttore l’ufficiale giudiziario deve spedire all’inquilino una raccomandata di avviso dell’avvenuta notificazione, allegando all’originale dell’atto la ricevuta di spedizione. 

La prova dell’avvenuta regolare notifica è data dalla «relazione di notifica» apposta in calce all’originale dell’intimazione e dall’avviso di ricevimento.

La mancanza del suddetto avviso determina un’irregolarità della notifica dell’atto che consente l’opposizione tardiva del conduttore alla convalida di sfratto se risulta che, per tale motivo, non ha avuto tempestiva conoscenza del giudizio.

Secondo alcune pronunce è ammessa anche la notifica a mezzo Pec (posta elettronica certificata) solo se l’inquilino è una società, un imprenditore o un professionista tenuto ad avere la Pec.

Nel caso di notificazione dell’intimazione di sfratto a un’associazione non riconosciuta a mani del legale rappresentante non è necessaria la spedizione dell’avviso con raccomandata e allegazione dell’originale, in quanto si applica la disciplina della notificazione alle persone giuridiche.

Entro quanto tempo deve intervenire la notifica dell’intimazione di sfratto?

L’intimazione di sfratto non può essere notificata prima che siano decorsi almeno 20 giorni dalla scadenza del termine del pagamento del singolo canone di locazione.

Tra il giorno della notificazione e quello dell’udienza devono intercorrere almeno 20 giorni (è il cosiddetto termine a comparire), salva la richiesta di abbreviazione del termine da parte del locatore.

Il termine è libero e non è soggetto alla sospensione feriale per cui si contano anche i giorni di agosto.

Il mancato rispetto del termine a comparire determina la nullità della citazione. Se però l’inquilino si costituisce in giudizio sana la nullità dell’atto. Se l’intimato non compare all’udienza, il giudice può invece disporre la rinnovazione della citazione.

Che succede se l’inquilino è irreperibile?

Secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale «in tema di notificazione a mezzo del servizio postale e con riguardo alle ipotesi di mancata consegna del piego per temporanea assenza del destinatario, ovvero mancanza, rifiuto o inidoneità della persona abilitata a riceverlo, la notificazione si perfeziona, per il notificante, nel momento in cui il piego (non potuto consegnare) viene depositato presso l’ufficio postale, e, per il destinatario, nel momento in cui il piego viene ritirato, ovvero, in mancanza, quando interviene la cosiddetta compiuta giacenza».

In ogni caso, la legge dispone che «… il mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, costituisce motivo di risoluzione». E, dunque, il lettore può senz’altro agire con l’intimazione di sfratto per morosità. Ove il conduttore non dovesse ritirare neanche gli atti giudiziari e dovesse rendersi irreperibile, il locatore può comunque ottenere la condanna del conduttore al rilascio, sia pure in tempi più lunghi. Si veda, in questo senso, Pretura di Roma, 20 marzo 1997, secondo cui «la notifica dell’intimazione di sfratto secondo le modalità previste per le persone di residenza, domicilio e dimora sconosciuti, è incompatibile con la struttura del procedimento di convalida; la stessa è tuttavia idonea — esaurita la fase sommaria — a introdurre validamente un giudizio di cognizione ordinario in punto di risoluzione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone pattuito».