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Come si stabilisce il valore di mercato di una casa?

16 Ottobre 2022 | Autore:
Come si stabilisce il valore di mercato di una casa?

I parametri utilizzati dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate per la stima degli immobili. Come visualizzare i dati.

Chi cerca una casa da acquistare si chiede spesso se sta facendo un affare o se, invece, sta prendendo una fregatura. Anche se l’immobile è tenuto bene ed è realizzato con materiali moderni che tengono conto sia dell’aspetto estetico sia del risparmio energetico, la cifra alla quale viene proposto è giusta o spropositata? Naturalmente, il proprietario cercherà di giustificare la sua richiesta economica ma è chiaro che il suo ragionamento sarà «di parte». Quindi, come si stabilisce il valore di mercato di una casa? Dove trovare un parere «super partes» affidabile?

Un aiuto arriva dall’Agenzia delle Entrate, tramite l’Osservatorio del mercato immobiliare, il cosiddetto «Omi». Si tratta di una banca dati che fornisce ogni sei mesi, e per ciascuna zona territoriale, una valutazione minima e massima delle case tenendo conto di diversi fattori, come l’unità di superficie, la tipologia e lo stato di manutenzione e di conservazione dell’immobile. In altre parole, quello che il compratore vuole sapere: quanto può costare una casa in base alla metratura, al tipo di immobile e a com’è tenuto. Vediamo nel dettaglio quali sono i parametri tenuti in considerazione dall’Osservatorio per stabilire il valore di mercato di una casa.

Che cos’è l’Osservatorio del mercato immobiliare?

Come appena anticipato, l’Omi, Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, è una banca dati che propone ogni sei mesi una «forbice» entro la quale collocare il valore di mercato di una casa, con una stima minima e una massima.

Occorre premettere che le quotazioni fornite dall’Osservatorio non vanno lette come «sostitutive» della stima puntuale del valore del singolo immobile, poiché individuano un intervallo di quotazioni in cui più probabilmente ricade il valore medio di unità immobiliari in condizioni ordinarie. I valori minimi e massimi fanno riferimento, quindi, all’ordinarietà e vengono escluse quelle quotazioni riferite a immobili di particolare pregio o degrado o che comunque presentino caratteristiche non ordinarie per la tipologia edilizia della zona di appartenenza.

In altre parole: i valori espressi sono quelli che rispondono ad un immobile medio ubicato in una determinata zona nella quale ci possono essere dei singoli fabbricati che costano di più o di meno. Quel che conta, secondo le intenzioni dell’Omi, è dare un’idea del valore di mercato delle case che si trovano in un determinato territorio.

Valore di mercato: i parametri dell’Osservatorio immobiliare

Quali sono le aggregazioni di dati, cioè i parametri che utilizza l’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per stabilire il valore di mercato di una casa? Sono, sostanzialmente cinque.

Il primo parametro è quello che riguarda la fascia di appartenenza: si tiene conto dell’area territoriale in cui è ubicato l’immobile con precisa collocazione geografica nel Comune, cioè se l’edificio si trova in fascia centrale, semicentrale, periferica, suburbana o extraurbana.

L’Osservatorio scende, poi, ancora di più nel dettaglio e tiene conto della zona, cioè della porzione della fascia territoriale sopra descritta che riflette un comparto omogeneo del mercato dal punto di vista delle condizioni economiche e socio-ambientali. Nello specifico, viene effettuata un’analisi che considera:

  • i requisiti di centralità, in termini di presenza funzionale e di accessibilità ad attrezzature, servizi pubblici e privati;
  • il livello dei servizi di trasporto urbani ed extraurbani e dei collegamenti viari;
  • presenza di attrezzature scolastiche, sanitarie, sportive, commerciali, terziarie, ecc.

In altre parole: non è lo stesso comprare una casa in un quartiere isolato che in uno in cui c’è a portata di mano la fermata della metropolitana o dell’autobus, si può andare a piedi al supermercato o a portare i bambini a scuola, in posta, in Comune, a prendere un caffè o a comprare il giornale, ecc.

Terzo elemento: la destinazione d’uso. Si tratta di un parametro relativo alle tipologie edilizie secondo il loro omogeneo utilizzo, distinte in:

  • residenziale con destinazione abitativa;
  • commerciale;
  • terziaria con destinazione d’uso direzionale;
  • produttiva.

Proprio legato a questo parametro, c’è quello che classifica gli edifici o i raggruppamenti di edifici secondo le loro omogenee caratteristiche organizzative, funzionali e distributive.

Infine, si valuta la condizione in cui si trova l’immobile tenuto conto del livello generale delle finiture interne e dell’efficienza degli impianti tecnologici presenti. Da questo punto di vista, la casa può essere definita ottima, normale o scadente.

Messe insieme tutte queste valutazioni, l’Osservatorio stabilisce un valore minimo e un valore massimo di mercato.

Come consultare il valore di mercato di un immobile

Fatto tutto questo, come può il singolo cittadino consultare il valore di mercato di una casa che è stato stabilito dall’Osservatorio dell’Agenzia delle Entrate?

I dati, come anticipato, vengono aggiornati ogni sei mesi e pubblicati il 15 ottobre e il 15 marzo di ogni anno. La consultazione è possibile attraverso il servizio di navigazione Geopoi, fruibile tramite tutti i browser che consentano una esposizione grafica full SVG (Scalable Vector Graphics) compliant (ad esempio IE versione 6.x o superiori). Il servizio è reperibile all’indirizzo:

www1.agenziaentrate.gov.it/servizi/geopoi_omi/index.php

Inoltre, da smartphone o tablet si possono consultare i dati attraverso l’app Omi Mobile.

Dal servizio Geopoi è possibile scaricare gratuitamente i perimetri delle zone determinate dall’Osservatorio.

Sono, invece, disponibili a richiesta e a pagamento, previa compilazione di apposito modulo:

  • le quotazioni immobiliari relativi ai periodi antecedenti al 1° semestre 2016 e a partire dal 2° semestre 2002 completi ed in formato elaborabile;
  • i dati dei volumi di compravendita a livello comunale, per ciascun anno, a partire dal 2000 completi ed in formato elaborabile.


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