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Costruzione con materiali scadenti: quali rimedi?

6 Giugno 2022 | Autore:
Costruzione con materiali scadenti: quali rimedi?

Cosa fare quando l’impresa edile ha impiegato prodotti di scarsa qualità e i difetti emergono dopo l’acquisto?

Hai comprato da un’impresa di costruzioni una casa “sulla carta”, fidandoti della planimetria che ti è stata mostrata, delle fotografie di immobili simili già ultimati e del capitolato dei lavori. Hai anche voluto personalizzare la versione standard con allestimenti di maggiore qualità, spendendo qualcosa in più. Però, al momento della consegna, ti accorgi che l’immobile è ben diverso da come te lo aspettavi: infissi, ringhiere, piastrelle e sanitari non sono quelli che ti erano stati promessi; la facciata esterna ha rivestimenti che si scrostano facilmente, e sospetti che anche il cemento armato impiegato non sia solido. Fai verificare l’opera da un tecnico di tua fiducia e scopri che, purtroppo, è così.
Cosa puoi fare in questa situazione? Quali rimedi per la costruzione con materiali scadenti? L’impresa edile sostiene che i lavori sono stati eseguiti a regola d’arte e pretende da parte tua il rispetto del contratto: hai firmato il compromesso e ti sei impegnato ad acquistare l’immobile finito entro un certo termine dalla data di ultimazione. Temi di essere stato truffato e non vuoi certo pagare per un fabbricato che ha qualità notevolmente diverse da quelle che ti erano state promesse. Niente paura: la legge è dalla tua parte.

Talvolta, però, i vizi dell’immobile emergono dopo l’acquisto, dunque quando il rogito notarile di compravendita è già stato stipulato ed il prezzo è stato interamente pagato. Anche in questi casi esistono dei rimedi per la costruzione con materiali scadenti. Devi sapere che il contratto di appalto estende i suoi effetti giuridici anche dopo la sua esecuzione, se si manifestano vizi e difetti dell’opera causati dalla cattiva qualità dei materiali impiegati e dei prodotti utilizzati dall’impresa edile. Quindi, l’acquirente ha a disposizione le azioni legali di cui parleremo nei prossimi paragrafi.

Contratto di appalto: gli obblighi del costruttore 

Il contratto di appalto, secondo quanto dispone l’art. 1655 del Codice civile, è quello in cui «una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di un’opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro». È proprio questa la formula utilizzata per le costruzioni, ed anche per le ristrutturazioni, effettuate dalle imprese edili, quando il privato – chiamato committente – affida alla ditta prescelta l’incarico di eseguire l’opera, realizzando un fabbricato avente le caratteristiche desiderate o modificandone uno esistente.

Tutta l’organizzazione tecnica e logistica degli interventi ricade sotto la responsabilità dell’impresa appaltatrice, che apre il cantiere e svolge i lavori con il proprio personale e le sue attrezzature (gru, impalcature, betoniere, ecc.). Normalmente, il costruttore acquista anche i materiali necessari, a meno che le parti non decidano di utilizzare quelli messi a disposizione dal committente, come prevede l’art. 1658 del Codice civile. Tuttavia, anche quando è l’appaltatore che si incarica di procurare ed installare i materiali, deve concordare preventivamente con il committente la loro tipologia e qualità, anche perché essi incidono notevolmente sul prezzo finale dell’opera. Ad esempio, nella ristrutturazione di una facciata esterna di un edificio il condominio può richiedere di impiegare particolari prodotti isolanti, coibentati e resistenti agli agenti atmosferici.

Casa costruita con materiali scadenti: i rimedi civili

Il contratto di appalto obbliga l’appaltatore ad eseguire la prestazione promessa: dunque, il costruttore deve consegnare l’opera avente le esatte caratteristiche concordate con il committente che l’ha ordinata o che comunque si è impegnato ad acquistarla una volta ultimata. Se l’immobile ha qualità diverse o inferiori – come nel caso della casa costruita con materiali scadenti – l’appaltatore è responsabile di inadempimento contrattuale e di tutte le difformità ed i vizi riscontrati sull’opera consegnata, fino al caso estremo di crollo dell’edificio o di alcune sue parti.

Perciò chi ha comprato – o si è obbligato ad acquistare, sottoscrivendo il contratto preliminare di compravendita – può agire per vie legali e giudiziarie contro il costruttore-appaltatore, ed in particolare può esercitare, a sua scelta, uno di questi tre rimedi civili:

  • la risoluzione del contratto per inadempimento;
  • l’eliminazione dei vizi a cura e spese dell’appaltatore;
  • la riduzione del prezzo in misura proporzionale alla minore qualità.

Costruzioni con materiali scadenti: quale rimedio scegliere?

Queste tre possibilità sono alternative fra loro. Di solito, il committente insoddisfatto eserciterà l’azione di risoluzione per inadempimento contrattuale quando i difetti della costruzione sono così gravi da non poter essere riparati se non con costosi interventi strutturali, e perciò è venuto meno l’interesse ad acquisire la proprietà della costruzione scadente e di conservarla in tale stato, sicuramente non adatto all’uso programmato. Così l’acquirente insoddisfatto avrà diritto alla restituzione integrale del prezzo pagato (se la compravendita non è stata ancora conclusa, il venditore dovrà rimborsargli gli acconti versati sino a quel momento) ed anche al risarcimento dei danni conseguenti all’inadempimento.

Quando, invece, i vizi sono di modesta entità, l’acquirente potrà optare per una riduzione del prezzo pattuito per la compravendita, con una diminuzione proporzionale all’entità delle difformità riscontrate, oppure per l’eliminazione dei difetti a cura e spese del costruttore (questo rimedio è applicabile soprattutto se i prodotti di scarsa qualità sono esterni e facilmente sostituibili con altri: ad esempio, piastrelle, serramenti, vernici o rivestimenti). In tutti i casi, è opportuno munirsi di una perizia tecnica di fiducia, per quantificare l’esatto ammontare dei costi di sostituzione dei materiali e l’entità degli interventi tecnici necessari sull’immobile per ricondurlo alle qualità promesse nel contratto originario e non rispettato dall’appaltatore.

Denuncia dei vizi di costruzione: entro quando?

A norma dell’art. 1667 del Codice civile, l’appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell’opera, a meno che il committente li abbia conosciuti ed accettati in partenza o al momento della consegna. Se, invece, l’appaltatore ha occultato in malafede la qualità dei materiali (ad esempio, celando quelli di bassa qualità impiegati nelle parti interne e non visibili), la garanzia dell’appaltatore opera senza esclusioni, perché l’acquirente in buona fede non poteva rendersi conto di tali vizi nascosti.

La denuncia dei vizi riscontrati va fatta entro 60 giorni dalla loro scoperta, con un’apposita lettera di contestazione. L’appaltatore che ha eseguito la costruzione o la ristrutturazione di un edificio rimane responsabile nei confronti del committente ed anche dei suoi aventi causa (coloro che hanno acquistato l’immobile da lui, oppure i suoi eredi) per dieci anni in caso di crollo o pericolo di rovina della costruzione, o di altri «gravi difetti», come prevede l’art. 1669 del Codice civile.

L’impiego di materiali scadenti negli appalti pubblici

Negli appalti di opere pubbliche l’impiego di materiali scadenti ha una connotazione molto più grave rispetto alle costruzioni private e costituisce quasi sempre un illecito penale. Il reato configurabile è quello di frode in pubbliche forniture (art. 356 Cod. pen.), poiché l’impresa appaltatrice non ha rispettato le prescrizioni del capitolato d’appalto, che riporta la tipologia dei materiali da impiegare e stabilisce uno standard di qualità da rispettare in tutte le fasi di esecuzione dei lavori.

In tali casi, può essere chiamato a rispondere del reato anche il tecnico progettista, il direttore tecnico e/o il direttore dei lavori, insieme al responsabile dell’impresa appaltatrice, se ha concorso nella commissione dell’illecito. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione [1] ha riconosciuto la sussistenza di elementi di gravità indiziaria nei confronti di un geometra che, in qualità di direttore tecnico, aveva fatto impiegare materiali di scarsa qualità nell’esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria di un viadotto nel Catanzarese: egli stesso, nelle conversazioni intercettate, aveva definito il calcestruzzo e gli altri prodotti utilizzati «una porcheria», a comprova della sua piena consapevolezza della scarsa qualità del materiale e, dunque, dell’illiceità della condotta.

Approfondimenti

Per altre informazioni leggi “Rovina e difetti immobili: la responsabilità del costruttore” e “Cosa fare se l’impresa usa materiali scadenti“.


note

[1] Cass. ord. n. 21446 del 01.06.2022.


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