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Come si fa a scoprire una finta vendita?

12 Giugno 2022
Come si fa a scoprire una finta vendita?

Vendita simulata: quali prove, come contestarla ed entro quanto tempo.

Spesso, si ricorre a una finta vendita per occultare una donazione. La donazione presenta infatti una serie di problemi: può essere contestata dai creditori o dagli eredi del donante, ragion per cui difficilmente il donatario riuscirà a vendere il bene prima di 20 anni. Ed ecco perché, a volte, si stipula un atto che nella forma ricalca una vendita ma nella sostanza rappresenta una vera e propria donazione. Ma come si fa a scoprire una finta vendita?

Esistono una serie di indizi che possono far emergere l’intento simulatorio delle parti. Indizi che, se gravi, precisi e concordanti, possono diventare una prova. In linea di massima, però, è bene sapere che se la simulazione viene contestata da soggetti “terzi” rispetto all’atto, non vi sono limiti di prova. Invece, se la contestazione proviene da una delle parti firmatarie dell’atto, esistono maggiori limitazioni.

Ma procediamo con ordine e vediamo come scoprire una finta vendita.

Cosa significa simulazione?

La simulazione si verifica quando due soggetti firmano un contratto di cui però non vogliono gli effetti. Lo fanno solo per una finzione. Esistono due tipi di simulazione:

  • simulazione relativa: quando le parti firmano un contratto ma il loro scopo è realizzare un contratto di natura diversa. È il caso della finta vendita che simula la donazione;
  • simulazione assoluta: quando le parti firmano un contratto ma non vogliono che si verifichi alcun effetto, neanche quello di un diverso contratto. Si pensi a chi finge di vendere la casa solo per sottrarla al pignoramento dei creditori, ma continua a viverci all’interno.

Entro quanto tempo far valere una finta vendita?

Sia le parti che hanno firmato l’atto simulato sia i terzi possono far valere la simulazione. Senonché:

  • la simulazione assoluta può essere contestata in qualsiasi momento, senza termini di prescrizione;
  • la simulazione relativa può essere contestata entro massimo 10 anni.

Dunque ci sono 10 anni, dalla trascrizione nei pubblici registri immobiliari del rogito notarile, per contestare la finta vendita.

Chi può contestare la finta vendita?

Chiunque abbia interesse a far rilevare l’inesistenza della vendita può contestare l’atto simulato. Potranno essere:

  • le parti che hanno firmato l’atto simulato;
  • i creditori del finto venditore;
  • gli eredi del finto venditore;
  • tutti gli altri soggetti eventualmente interessati a far accertare la verità.

Perché mai i creditori dovrebbero contestare la finta vendita? Perché è molto più difficile revocare una vendita che una donazione. Nella donazione basta dimostrare che il debitore è rimasto privo di beni utilmente pignorabili. Nella vendita, invece, bisogna anche fornire la prova della conoscenza della situazione debitoria da parte dell’acquirente.

Perché mai, invece, gli eredi dovrebbero contestare la finta vendita? Perché, se si tratta di eredi legittimari – ossia il coniuge, i figli o i genitori del donante – e questi hanno ricevuto, con il testamento, quote di patrimonio inferiori rispetto alla “legittima” che spetta loro per legge, potrebbero sempre contestare le donazioni fatte in vita dal donante e renderle inefficaci.

Leggi anche Vendita fittizia: cos’è e cosa si rischia.

Come si fa a scoprire una finta vendita?

Per scoprire una finta vendita, le prove da portare al giudice sono diverse a seconda di chi agisce. Leggi sul punto Come dimostrare una vendita falsa. In particolare:

  • se ad agire è un terzo rispetto all’atto, questi può può avvalersi di qualsiasi tipo di prova o indizio;
  • se ad agire è una delle parti che ha firmato l’atto (perché evidentemente ha cambiato idea e non vuole più che quell’atto produca effetti) deve produrre al giudice la controdichiarazione che nasconde l’accordo reale.

Facciamo un esempio rispetto alla seconda ipotesi.

Giovanni finge di vendere una casa a Ludovica per evitare che i creditori gliela pignorino. I due si accordano di non far seguire, al rogito, il trasferimento del denaro. Dopo un po’ di tempo, però, Giovanni, in ristrettezze economiche, chiede a Ludovica il prezzo. Questa, per dimostrare l’iniziale intesa tra i due e resistere alla domanda, dovrà produrre al giudice la scrittura privata con cui le parti hanno inteso simulare la donazione.

Nell’esempio appena visto, la parte che ha firmato l’atto ha una prova limitata potendo avvalersi solo dei documenti che dimostrino l’effettiva volontà delle parti. Ragion per cui, se queste si sono accordate verbalmente, non c’è possibilità di far valere la simulazione.

Viceversa, se la finta vendita viene contestata da un soggetto terzo rispetto all’atto questi potrà svelare l’intento simulatorio, ad esempio, dimostrando che:

  • non c’è mai stato trasferimento di denaro tra le parti a titolo di pagamento del prezzo;
  • il prezzo di vendita è estremamente più basso rispetto al valore di mercato del bene (si pensi a una casa del valore di 500mila euro venduta a 40mila euro);
  • il venditore è un parente stretto dell’acquirente ed era gravemente malato, tanto da non avere molte aspettative di vita, sicché la vendita doveva essere un’anticipazione di un lascito ereditario;
  • il venditore ha continuato a vivere nell’immobile fittiziamente venduto.


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