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Rogito con riservato dominio: cos’è?

16 Ottobre 2022 | Autore:
Rogito con riservato dominio: cos’è?

Come funziona la vendita con riserva di proprietà? In quali casi è opponibile ai creditori dell’acquirente? Trascrizione del patto: cosa deve fare il notaio?

Chi non può permettersi di acquistare un bene versando subito l’intero prezzo può scegliere di pagare a rate, se il venditore è d’accordo. È in genere ciò che accade con i veicoli a motore (auto, moto, ecc.) e con tutte le altre cose di particolare valore (si pensi a un pianoforte a coda, ad esempio). Con questo articolo ci occuperemo proprio di questo particolare argomento, spiegando per l’appunto cos’è il rogito con riservato dominio.

Dietro questa denominazione così complessa si nasconde in realtà una pratica molto diffusa, soprattutto nell’acquisto di beni mobili. Chi acquista “con riserva di proprietà” si impegna a pagare a rate, avendo però sin da subito la disponibilità della cosa. La particolarità di questa operazione è che, almeno formalmente, la titolarità vera e propria del bene si otterrà solamente con il pagamento dell’ultima rata.

Sebbene la riserva di proprietà sia prevista dalla legge solamente per l’acquisto di beni mobili, in realtà nella prassi si tratta di operazione applicabile anche agli immobili, con la conseguenza che l’atto dovrà essere stipulato dal notaio. È in questo specifico caso, dunque, che si pone la questione che dà il titolo al presente articolo: cos’è il rogito con riservato dominio? Scopriamolo insieme.

Vendita con riserva di proprietà: cos’è?

La vendita con riserva di proprietà è una particolare tipologia di compravendita, caratterizzata dal pagamento rateale del bene comprato.

Vendita con riserva di proprietà: come funziona?

Il Codice civile [1] afferma che, nella vendita a rate con riserva della proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa col pagamento dell’ultima rata, ma assume i rischi dal momento della consegna. Cosa vuol dire? Come funziona la vendita con riserva di proprietà?

In pratica, quando si acquista con riserva di proprietà, il compratore ottiene subito la disponibilità del bene; da un punto di vista giuridico, però, egli ne diventa proprietario solamente col pagamento dell’ultima rata.

Questo significa che, fintantoché non avrà pagato l’intero prezzo, non potrà ad esempio vendere il bene, né potrà essere pignorato dai suoi creditori (come meglio spiegheremo nel prossimo paragrafo).

Ciononostante, nel frattempo, l’acquirente sopporta i rischi che derivano dal possesso del bene, come ad esempio i guasti, il danneggiamento, lo smarrimento, ecc. Un esempio renderà tutto più chiaro.

Chi acquista a rate un’auto ottiene subito il veicolo; se però, durante tutto il tempo che serve a completare il pagamento, il conducente danneggia il bene oppure causa un sinistro, la responsabilità sarà solamente sua, nel senso che dovrà pagare le riparazioni necessarie e risarcire i danni.

In caso di inadempimento, cioè di mancato pagamento di tutte le rate, il venditore può chiedere la risoluzione del contratto e la resa del bene, restituendo a propria volta le rate riscosse, salvo il diritto a trattenerne una parte per il deterioramento della cosa derivante dall’uso che ne ha fatto l’acquirente.

Patto di riservato dominio: è opponibile?

Il patto di riservato dominio, cioè la clausola che sancisce la riserva di proprietà all’interno del contratto di compravendita, può essere opposto ai terzi, nel senso che può essere fatto valere anche nei confronti delle persone estranee all’affare.

Per essere più precisi, la legge [2] stabilisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, solo se risulta da atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento.

In pratica, se il riservato dominio risulta da atto scritto che sicuramente è stato stipulato prima del pignoramento, i creditori del compratore non potranno aggredire il bene in quanto, formalmente, appartiene ancora al venditore.

Perché il patto di riservato dominio sia però opponibile ai creditori dell’acquirente occorre non solo che sia fatto per iscritto, ma anche che tale scrittura abbia data certa anteriore al pignoramento, cioè risalga con sicurezza a prima che i creditori abbiano azionato il pignoramento.

La data certa può desumersi, ad esempio, dall’invio della stessa mediante raccomandata a/r oppure pec o, meglio ancora, da un’autentica notarile.

Cos’è il rogito con riservato dominio?

Come anticipato in premessa, la vendita con riserva di proprietà è tipica dell’acquisto dei beni mobili, ma ciò non esclude che possa essere fatta anche con riferimento a immobili, come terreni e case. In casi del genere, si parla di rogito con riservato dominio.

In pratica, il rogito con riservato dominio è la vendita con riserva di proprietà che ha ad oggetto un bene immobile e che, pertanto, è stipulata da un notaio.

È quindi possibile stabilire che, anche per l’acquisto di un immobile, l’acquirente decida di pagare ratealmente il prezzo, ottenendone subito la disponibilità ma diventando formalmente proprietario solamente al pagamento dell’ultima rata.

Trascrizione del rogito con riservato dominio: cos’è?

Uno dei vantaggi del rogito con riservato dominio è che il notaio procede alla sua trascrizione all’interno dei registri della conservatoria, rendendo così l’operazione opponibile anche ai creditori del compratore.

In pratica, nell’ipotesi di rogito con riservato dominio, non si pone il problema dell’atto scritto avente data certa anteriore al pignoramento: trattandosi di atto pubblico, non solo l’acquisto avviene con documento scritto la cui data è attestata direttamente dal notaio, ma addirittura con un atto che viene trascritto in conservatoria, sulla cui esistenza e validità non ci sono dubbi.

Con la trascrizione del patto di riservato dominio il notaio dà atto che il trasferimento della proprietà avverrà in un momento futuro, coincidente con il pagamento dell’ultima rata.

Se, invece, venisse trascritta solo la vendita e non il patto di riservato dominio, allora questo non sarebbe efficace nei confronti dei creditori, i quali sarebbero liberi di aggredire l’immobile acquistato dal compratore anche se questi non ha ancora pagato l’ultima rata.

Ciò perché, in assenza di trascrizione della riserva d’acquisto riguardante un immobile, i terzi estranei all’accordo non sono tenuti a rispettarlo.


note

[1] Art. 1523 cod. civ.

[2] Art. 1524 cod. civ.

Autore immagine: depositphotos.com


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