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Come donare un immobile al figlio senza rogito notarile?

11 Gennaio 2023 | Autore:
Come donare un immobile al figlio senza rogito notarile?

Le modalità che la legge prevede per trasferire gratuitamente la proprietà di una casa senza andare dal notaio.

Tuo figlio sta per sposarsi e vorresti fargli dono di una casa nella quale andare a vivere con la sua futura famiglia. Hai del denaro da parte e questo ti consentirebbe di acquistare un immobile per lui, direttamente a suo nome o da trasferirgli in un momento successivo. Avresti anche un’altra possibilità: sei proprietario di un bell’appartamento che potresti regalargli. Ti intimoriscono però le spese notarili. Sai infatti che un atto di donazione ha un costo elevato. Hai sentito dire che esiste la possibilità di evitare questo esborso di denaro e ti chiedi se ciò sia vero. La risposta è affermativa: tra poco ti spiegheremo come donare una casa al figlio senza rogito notarile. Prima, però, è bene che tu sappia esattamente in cosa consiste l’atto pubblico di donazione, quanto costa e perché la legge lo richiede. Successivamente, ci occuperemo delle modalità con le quali è possibile raggiungere l’obiettivo di trasferire la proprietà di un immobile senza ricorrere al rogito notarile e, poiché esse non sono esenti da rischi, parleremo anche di questo.

Come si fa la donazione di una casa?

La donazione [1] è un contratto tra due parti, con il quale una di esse (il donante) trasferisce all’altra (il donatario) la proprietà di un bene o un altro diritto senza ricevere nulla in cambio. La ragione giustificativa di essa è lo spirito di liberalità, ossia la consapevolezza, da parte del donante, di arricchire il donatario senza esservi obbligato.

Donare qualcosa è, in linea di massima, molto semplice: basta che il donante la consegni al donatario. Questo, tuttavia, vale solo se la cosa donata è un bene mobile di modico valore [2]; viceversa, per i beni di maggiore consistenza economica e per gli immobili, occorre rivolgersi a un notaio, a pena di nullità dell’atto [3]: tra poco vedremo perché.

Come si fa a stabilire se la cosa donata è di modico valore? I criteri ai quali ricorrere sono due:

  • si tiene conto di quanto vale sul mercato il bene in questione. Un oggetto che viene venduto a poche decine o, al limite, centinaia di euro si può tranquillamente regalare senza particolari formalità;
  • si ha riguardo alle condizioni economiche del donante. Ad esempio, la donazione di un gioiello molto costoso può essere considerata di modico valore se la persona che la fa è ricca.

In ogni caso, perché la donazione si perfezioni è necessaria la tradizione, ossia la consegna della cosa dal donante al donatario. Occorre, inoltre, che l’oggetto sia un bene mobile.

Perché per donare una casa occorre il notaio?

Per la donazione di un immobile o di un bene di valore elevato la legge richiede di rivolgersi a un notaio. Quest’ultimo, alla presenza di due testimoni, raccoglie le dichiarazioni delle parti: il donante che manifesta la volontà di donare e il donatario che accetta e le mette su carta. L’atto viene firmato dagli interessati, dai testimoni e dal notaio stesso, che attesta la corrispondenza tra le dichiarazioni delle parti e ciò che è stato scritto.

Vi sono due buone ragioni per le quali è richiesta tale forma solenne.

Innanzitutto, è necessario che il donante sia pienamente consapevole dell’atto che compie. La presenza del notaio, che è un pubblico ufficiale, contribuisce a fargli comprendere la portata della sua decisione.

Per quanto riguarda specificamente gli immobili, l’atto pubblico è necessario perché il trasferimento di proprietà possa essere trascritto nei registri immobiliari. Questi ultimi (ormai completamente informatizzati) sono tenuti da un ufficio statale, la Conservatoria dei registri immobiliari. Essi servono a rendere conoscibili a tutti, con una consultazione, i passaggi di proprietà degli immobili e altri eventuali diritti su di essi.

La trascrizione ha lo scopo di evitare che qualcuno trasferisca lo stesso immobile a più persone  in momenti successivi (in modo, ad esempio, da intascare il prezzo diverse volte). Infatti, tutti possono consultare i registri immobiliari e constatare se il venditore o il donante è effettivamente il proprietario del bene. Tale ricerca, di norma, è effettuata dallo stesso notaio.

Inoltre, nel caso in cui ugualmente si verifichi il trasferimento dello stesso bene a più differenti soggetti, tra di essi prevale chi provvede per primo a trascrivere il suo acquisto.

Si può quindi comprendere l’importanza dei registri immobiliari. Non tutti gli atti, però, possono essere trascritti, ma solo quelli che hanno carattere di atto pubblico (come il rogito notarile), le sentenze e i provvedimenti a queste assimilati. Ecco perché, per donare un immobile, è necessario rivolgersi a un notaio.

Donazione a un figlio dal notaio: quanto costa?

La ragione per la quale molti esitano ad effettuare una donazione in favore dei propri figli è legata ai costi dell’atto notarile. Per avere le idee più chiare, vediamo qual è l’entità della spesa da sostenere.

Le somme che si è tenuti a pagare per un rogito notarile di donazione sono riconducibili a due categorie:

  • l’onorario del notaio;
  • le imposte dovute allo Stato.

Per quanto riguarda il compenso del professionista, esso è di solito commisurato al valore dell’atto, ma può variare, anche notevolmente, da un notaio all’altro. Può comunque arrivare ad alcune migliaia di euro. Pertanto, è consigliabile chiedere diversi preventivi prima di fare una scelta.

Quanto alle imposte, esse vengono versate al notaio che poi provvede a pagarle per conto del donante. Ecco quali sono:

  • l’imposta di registro, il cui importo è di 200,00 euro;
  • l’imposta catastale, pari all’1% del valore catastale dell’immobile. Se, ad esempio, detto valore è di 300.000,00 euro, essa sarà di 3.000,00 euro;
  • l’imposta ipotecaria, che è del 2% del valore della casa. Continuando con il nostro esempio essa sarebbe pari a ben 6.000,00 euro. Tuttavia, se l’immobile donato è da utilizzare come prima abitazione, si paga solo una quota fissa di 200,00 euro;
  • l’imposta di bollo, nella misura di 230,00 euro;
  • i diritti di trascrizione, pari a 90,00 euro;
  • l’imposta sulle donazioni. Essa si calcola applicando diverse aliquote, che cambiano a seconda che tra donante e donatario vi sia o meno parentela e, in caso affermativo, in relazione al grado di essa. Nell’ipotesi di donazione a un figlio l’aliquota è del 4% sul valore dell’immobile, ma si applica una franchigia di un milione di euro. Questo significa che l’imposta si calcola soltanto sulla parte di valore che eventualmente eccede il milione. Nell’esempio che abbiamo fatto sopra, visto che il valore della casa è di 200.000,00 euro (ben al di sotto del milione) l’imposta non va pagata.

Donare casa a un figlio: come evitare il notaio?

Donare un immobile a un figlio senza andare dal notaio è possibile. Esistono due modalità per raggiungere lo stesso obiettivo, cioè il trasferimento dell’immobile a titolo gratuito. Esse sono:

  • la donazione indiretta;
  • l’usucapione.

Tra poco vedremo nel dettaglio in cosa esse consistono. Occorre però considerare che non si tratta di facili scappatoie: ognuna di queste soluzioni presenta anche dei limiti di cui bisogna tener conto.

Cos’è la donazione indiretta e come si fa?

Si ha donazione indiretta quando un soggetto acquista un bene pagandolo di tasca propria ma facendolo intestare a un’altra persona. Facciamo un esempio.

Renato vuole regalare al figlio Luigi una casa. Per raggiungere questo risultato l’immobile viene formalmente comprato da Luigi, ma è Renato a pagare il venditore.

Il vantaggio di questa soluzione sta nel fatto che l’atto che si stipula dal notaio è formalmente una compravendita, per la quale è previsto il pagamento di imposte di misura inferiore rispetto alla donazione.

Il limite della donazione indiretta consiste nella possibilità di utilizzarla soltanto in caso di acquisto di un nuovo immobile; diverso è il caso se, invece, la casa è già di proprietà del genitore. In questa ipotesi, può venire in aiuto il ricorso all’usucapione.

Cos’è l’usucapione e come si ottiene?

L’usucapione [4] consiste nell’acquisto della proprietà di un bene per effetto del suo possesso per un certo numero di anni.

Per possesso si intende la disponibilità del bene, sul quale il possessore esercita, di fatto, gli stessi poteri spettanti al proprietario. Possedere un immobile significa, ad esempio, utilizzarlo, provvedere alle riparazioni, apportarvi eventuali modifiche, darlo in affitto comportandosi come se il proprietario non esistesse.

Perché la proprietà di un immobile possa essere acquisita tramite l’usucapione occorre che il possesso sia stato:

  • pacifico. Il possessore, per utilizzare il bene, non deve aver fatto ricorso alla violenza né alla clandestinità (cioè non deve esservi entrato di nascosto). Inoltre, non devono esservi state contestazioni da parte del proprietario, né comportamenti che riconoscono il diritto di quest’ultimo (ad esempio il pagamento di una somma, anche a titolo di rimborso spese, per l’utilizzo dell’immobile);
  • ininterrotto per almeno 20 anni. L’usucapione non avviene se il possessore ha goduto dell’immobile solo per alcuni periodi.

Per ottenere l’usucapione è possibile percorrere due strade (sempre che veramente ne ricorrano i presupposti):

  • rivolgersi al tribunale. In tal caso, bisogna dimostrare al giudice (ad esempio con testimoni) che il figlio ha utilizzato la casa di proprietà del genitore per il periodo stabilito dalla legge, in maniera pacifica e ininterrotta. Alla fine del procedimento viene emessa una sentenza che consente la trascrizione del bene in capo al nuovo proprietario. Non bisogna però trascurare i costi della causa, derivanti dal fatto che bisogna rivolgersi almeno a un avvocato e che occorre pagare le tasse che lo Stato richiede a chi inizia una causa;
  • ricorrere a una procedura di mediazione anziché al tribunale; per farlo occorre rivolgersi a uno degli organismi ai quali lo Stato affida questo compito. In tal caso, il mediatore redige un verbale che viene sottoscritto dalle parti, in virtù del quale viene riconosciuta la proprietà in capo al figlio che ha posseduto l’immobile. Le firme delle parti devono comunque essere autenticate da un notaio per poter procedere alla trascrizione nei registri immobiliari.

note

[1] Art. 769 cod. civ.

[2] Art. 783 cod. civ.

[3] Art. 782 cod. civ.

[4] Art. 1158 e seguenti cod. civ.


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