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Multe in condominio

6 Giugno 2022
Multe in condominio

Violazioni del regolamento condominiale: come applicare le sanzioni ai condomini che non sono rispettosi. 

La riforma del condominio approvata nel 2012 ha inserito, all’interno del Codice civile (e in particolare all’articolo 70 delle disposizioni di attuazione) uno strumento di «autotutela» in capo all’assemblea dei condomini nei confronti di quanti non rispettano il regolamento. Si tratta della possibilità, rimessa in capo all’amministratore, di infliggere multe nei confronti di quanti non rispettano le regole. 

Così, le multe in condominio possono trovare attuazione, ad esempio, nei confronti di chi non osserva le regole sull’attribuzione dei parcheggi, danneggia le parti comuni, non conferisce i rifiuti negli appositi cassonetti. Invece, è da escludere la possibilità di comminare sanzioni in caso di morosità nel pagamento delle quote condominiali, comportamento per il quale non resta che agire dinanzi al giudice per chiedere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo e, successivamente, attuare il pignoramento dei beni. 

La norma del Codice civile che prevede le multe in condominio è sobria e sintetica, ma sulla sua interpretazione si sono già espresse la dottrina e la giurisprudenza. Ragion per cui possiamo già tracciare un perimetro ben definito di quelli che sono i poteri dell’amministratore. Ma procediamo con ordine.

Violazioni regolamento condominio: che fare?

Chi viola il regolamento di condominio pone un illecito di natura civile che legittima il condominio stesso ad agire dinanzi al giudice affinché inibisca al responsabile la reiterazione della condotta e, in presenza della prova di un danno concreto e attuale, lo condanni al risarcimento.

L’azione può essere intentata sia dall’amministratore, nell’interesse di tutti i condomini e previa autorizzazione dell’assemblea, sia dal singolo condomino. 

Le violazioni possono essere punite anche nei confronti degli inquilini in affitto, degli usufruttuari o dei comodatari: tutti coloro che vivono negli appartamenti, indipendentemente dal titolo del possesso, hanno l’obbligo di rispettare il regolamento. Nel caso però di locazione, la giurisprudenza ritiene che vi sia la responsabilità solidale del proprietario dell’appartamento laddove, informato di ciò, non faccia nulla per inibire al conduttore il comportamento illecito, ivi dovendo eventualmente anche sfrattarlo. 

C’è una seconda possibilità oltre all’azione civile ed è costituita, come anticipato, dal potere di infliggere una multa. Si tratta di una sanzione di carattere non già amministrativo o penale ma semplicemente civile, frutto quindi della libertà di autodeterminazione dei condomini espressa nel regolamento medesimo. Tanto è vero che le multe in condominio possono essere inflitte solo se ricorrono i seguenti presupposti:

  • la violazione deve riguardare una delle clausole contenute nel regolamento condominiale. Non si può multare il condomino se questi viola una norma di legge. Ad esempio, chi molesta i vicini con atti di stalking o chi ruba la corrispondenza altrui può essere sì denunciato ma non subirà le “multe condominiali”;
  • la possibilità di infliggere le multe deve essere prevista nel regolamento condominiale (anche attraverso una successiva modifica adottata con delibera assembleare). Non sarebbe legittima una multa inflitta su volontà dell’assemblea votata dopo la commissione dell’illecito. 

Multe condominiali: cosa prevede la legge?

Concentriamo la nostra attenzione sul contenuto dell’articolo 70 delle disposizioni di attuazione che, come anticipato in apertura, regolamenta la possibilità di infliggere le multe condominiali. Le chiamiamo “multe” solo per semplicità e immediatezza, sapendo tuttavia che il nome corretto è “sanzioni” (le “multe”, propriamente, sono sanzioni di carattere penale).

La norma del Codice civile stabilisce testualmente che «per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino a 200 euro e, in caso di recidiva, fino a 800 euro. La somma è devoluta al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie». 

È quindi nulla la sanzione che non abbia carattere pecuniario come, ad esempio, il divieto di utilizzare l’ascensore o il parcheggio, la rimozione dell’autovettura e così via.

Sanzioni nei confronti dei condomini morosi

In verità, esiste la possibilità di adottare misure “fisiche” (e non pecuniarie) nei confronti soltanto dei condomini morosi e indipendentemente dalla previsione del regolamento. In questi casi, quando la morosità persiste da oltre 6 mesi rispetto alla chiusura dell’esercizio a cui il credito si riferisce, l’amministratore può sospendere chi non è in regola con i pagamenti dai servizi comuni, «suscettibili di godimento separato». Così, ad esempio, si può evitare di dare la chiave del cancello elettrico per il parcheggio comune a chi è moroso, gli si può impedire di utilizzare i campi da tennis o la piscina condominiale, si può sospendere l’erogazione del riscaldamento centralizzato. Si potrebbe dotare anche l’ascensore di una tessera magnetica per il suo funzionamento, da consegnare soltanto a chi ha pagato le relative quote.

Quando le multe condominiali?

Torniamo ora alle multe pecuniarie nei confronti di chi non rispetta le clausole del regolamento. Per infliggere la sanzione l’amministratore deve prima chiedere l’autorizzazione dell’assemblea che delibera a maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi dell’edificio. 

I condomini che desiderano inserire nel regolamento la previsione di sanzioni, devono modificare il regolamento condominiale, in modo che un’apposita nuova clausola preveda l’importo consentito dalla legge.

Cosa si intende con recidiva? 

Si è detto che la sanzione pecuniaria può variare da 1 euro a 200 euro. In caso di recidiva può arrivare invece a 800 euro. Ma cosa si intende con “recidiva”? Si tratta del ripetersi di un comportamento simile e contrario allo stesso divieto sancito dal regolamento. Ad esempio, parcheggiare dove il regolamento lo vieta, reiterando nel tempo il comportamento. Non sarebbe invece recidiva la violazione di una diversa norma regolamentare. Pertanto, il condòmino già sanzionato per parcheggio vietato, non viene sanzionato per recidiva ma con sanzione semplice se stende i panni dove è vietato.

Un’altra tesi ritiene che sia invece “recidiva” una qualsiasi altra violazione del regolamento condominiale.

Quando le multe condominiali sono illegittime?

Da quanto appena detto si può evincere che le multe condominiali sono illegittime se:

  • non contenute nel regolamento condominiale;
  • se la clausola del regolamento condominiale è stata inserita o approvata dopo la commissione dell’illecito e non prima;
  • se la violazione non riguarda una clausola contenuta nel regolamento condominiale;
  • se l’assemblea non ha autorizzato l’amministratore ad adottare la sanzione (con la maggioranza dei presenti e almeno 500 millesimi);
  • se la sanzione non è di natura economica.


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