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Compenso amministratore condominio: serve il preventivo?

7 Giugno 2022 | Autore:
Compenso amministratore condominio: serve il preventivo?

Il Fisco può controllare i verbali assembleari da cui si desume l’onorario dell’amministratore? Il preventivo è obbligatorio?

Fare l’amministratore di condominio è un lavoro difficile e di grande responsabilità. L’amministratore che sbaglia nell’adempimento dei propri doveri può infatti incorrere in gravi responsabilità nei confronti dell’intero condominio, il quale potrebbe rivalersi su di lui chiedendogli il risarcimento dei danni. È per tutte queste ragioni che anche l’amministratore va retribuito, come qualsiasi altro lavoratore. Con questo articolo ci concentreremo su uno specifico argomento: vedremo cioè se per il compenso dell’amministratore di condominio serve il preventivo.

Sul punto la legge [1] stabilisce che, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, l’amministratore deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo che gli è dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta. Ciò significa che il preventivo è assolutamente necessario? Se l’argomento ti interessa e vuoi saperne di più, prosegui nella lettura: vedremo insieme se per il compenso dell’amministratore di condominio serve il preventivo.

Compenso amministratore: come si stabilisce?

Partiamo subito da una fondamentale considerazione: non esiste un tariffario dell’amministratore condominiale cui fare riferimento. Questo significa che ogni amministratore può chiedere il compenso che ritiene più opportuno. La stessa libertà è ovviamente concessa all’assemblea, la quale può tranquillamente rifiutare la nomina se ritiene che il “prezzo” sia troppo alto.

Il compenso dell’amministratore di condominio si stabilisce, pertanto, in base a un libero incontro delle volontà delle due parti, e cioè della persona che si candida ad amministrare e dell’assemblea.

Generalmente, il compenso dell’amministratore è proporzionato alle unità immobiliari presenti nel condominio: più numerose sono le abitazioni, maggiore sarà il suo onorario.

Amministratore: perché va pagato?

L’amministratore va pagato perché lavora per il condominio. Questo è ovvio. Da un punto di vista giuridico, l’amministratore va pagato perché egli è un mandatario, cioè una persona incaricata mediante regolare contratto (rappresentato dalla delibera che gli conferisce l’incarico) di durata annuale rinnovabile per un ulteriore anno. Ovviamente, l’assemblea è libera di riconfermare espressamente l’amministratore per tutto il tempo che vuole.

Compenso amministratore: il preventivo è obbligatorio?

Veniamo ora al cuore dell’intero articolo: per il compenso dell’amministratore di condominio serve il preventivo?

Sul punto, la legge [1] sembra non lasciare spazio a dubbi: «L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta».

L’amministratore, quindi, nel momento in cui deve essere nominato, deve mettere i condòmini nelle condizioni di sapere sin dall’inizio a quali spese andranno incontro. Poiché, però, non tutti i costi sono prevedibili sin dal principio, in genere, l’amministratore presenta un documento in cui è prevista:

  • una quota fissa, cioè il compenso vero e proprio per lo svolgimento degli atti di amministrazione di tipo ordinario (redazione bilancio, rappresentanza in giudizio, ecc.);
  • una quota ulteriore, nel caso in cui debba seguire l’esecuzione di lavori straordinari;
  • il rimborso spese (per le raccomandate, la cancelleria, ecc).

Poiché la legge parla solamente di “importo dovuto a titolo di compenso”, l’amministratore potrebbe anche non fornire un vero e proprio preventivo da inviare prima della riunione, ma limitarsi a stabilire il costo del suo mandato direttamente in assemblea, specificando ovviamente le voci di cui è composto.

Di conseguenza, la nomina è valida sia se all’interno del verbale viene specificato l’importo richiesto dall’amministratore, sia nel caso in cui alla delibera viene allegato il preventivo che l’amministratore aveva fatto pervenire con anticipo. L’importante è che dalla decisione si evinca l’onorario del mandatario.

Al contrario, è nulla la nomina dell’amministratore se questi non indica il compenso al momento dell’accettazione.

Nella prassi, di solito, gli amministratori inviano un preventivo nel momento in cui si candidano a gestire il condominio, in modo tale che i proprietari siano già informati nel momento in cui dovranno partecipare all’assemblea.

In pratica, pur non parlando espressamente di preventivo, la legge, nel momento in cui si riferisce a una specificazione analitica dell’importo dovuto a titolo di compenso, fa evidentemente riferimento a qualcosa di molto simile al preventivo, pur non essendo strettamente necessario che questo sia stilato a parte, potendo essere trascritto direttamente nel verbale.

Amministratore: deve dichiarare il compenso al Fisco?

Trattandosi di un reddito a tutti gli effetti, l’amministratore è tenuto a dichiarare al Fisco quanto guadagna per gestire il condominio. La cosa è evidente nel caso di società o di amministratori che gestiscono tanti edifici: in questi casi, il guadagno accumulato può essere davvero molto alto.

Secondo una recente sentenza della Corte di Cassazione [2], l’amministratore che non dichiara i redditi al fisco può essere “stanato” anche dal semplice esame dei verbali assembleari. In altre parole, bastano i verbali dell’assemblea condominiale per l’accertamento sui redditi dell’amministratore. È quindi legittimo per il Fisco desumere le entrate dagli atti con cui si affida l’incarico.

Secondo la Cassazione, i movimenti bancari rilevati dal conto dell’amministratore vanno riferiti a redditi imponibili conseguiti nell’attività economica svolta in qualità di mandatario del condominio, qualificando quindi gli “accrediti” come ricavi, a meno che il contribuente non dimostri, con prova non generica, che ne ha tenuto conto nella dichiarazione dei redditi ovvero che tali somme rimangono escluse dalla formazione dell’imponibile.

Insomma: nemmeno l’amministratore sfugge al Fisco, se non dimostra che gli importi presenti sul suo conto siano estranei al compenso così come risulta dai verbali dell’assemblea.


note

[1] Art. 1129, comma 14, cod. civ.

[2] Cass., ord. n. 18100 del 6 giugno 2022.

Autore immagine: pixabay.com


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