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Come si dividono le spese dei balconi?

7 Giugno 2022
Come si dividono le spese dei balconi?

Ripartizione spese di manutenzione dei balconi aggettanti e incassati: chi decide i lavori e come si ripartiscono le relative spese tra i vari condomini?

Non sempre il condominio ha il potere di ripartire, tra i vari condomini, le spese di manutenzione dei balconi, specie su coloro che il balcone non lo hanno. Questo perché si tratta di strutture che rientrano nelle proprietà private e, pertanto, su di esse, decidono solo i relativi titolari. Sono però condominiali gli elementi architettonici dei balconi che svolgono una funzione estetica, che quindi contribuiscono a dare valore all’intero edificio. Pertanto, il costo della relativa manutenzione va ripartito tra tutti i condomini. Proprio con riferimento a quest’ultimo caso è bene quindi sapere come si dividono le spese dei balconi, quali criteri deve adottare l’assemblea e chi sono i condomini che vi devono partecipare.

Sul punto si è spesso pronunciata la giurisprudenza facendo distinzione tra spese relative al balcone aggettante (quello cioè che sporge al di là della facciata, è sospeso in aria ed è aperto su tre lati) e quello invece incassato (quello cioè ricavato all’interno della facciata dell’edificio). Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Chi decide le spese dei balconi aggettanti?

I balconi aggettanti privi di rivestimenti ed elementi decorativi non rientrano fra le parti comuni dell’edificio perché non svolgono alcuna funzione estetica. Pertanto l’assemblea non ha, su di essi, alcun potere. La decisione di sottoporli a manutenzione spetta unicamente al proprietario dell’appartamento che, di conseguenza, ne sostiene integralmente la spesa. Questi è quindi libero di non procedere con i lavori di manutenzione, ben sapendo però che risponderà anche di eventuali danni arrecati a terzi (ad esempio infiltrazioni al piano di sotto, caduta di calcinacci sulla strada, ecc.). 

Laddove il balcone dovesse essere pericoloso e minacciare di danneggiare le proprietà altrui, è comunque possibile agire in tribunale affinché il giudice ordini i lavori necessari a mettere in sicurezza il bene.

Come si dividono le spese dei balconi aggettanti?

Ricordiamo che i balconi aggettanti in un edificio condominiale costituiscono il prolungamento delle corrispondenti unità immobiliari per cui appartengono in via esclusiva ai distinti proprietari. 

Abbiamo appena detto che, in generale, le spese di manutenzione dei balconi gravano solo sul proprietario dell’appartamento. 

Soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi delle parti frontali e inferiori devono considerarsi beni comuni a tutti i condòmini quando si inseriscono nel prospetto dello stabile contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. In pratica, sono condominiali quelle parti del balcone che svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata. 

La decisione sui lavori relativi a tali parti compete pertanto all’assemblea. Le spese vanno ripartite tra tutti i condomini secondo millesimi di proprietà. Vi devono partecipare anche coloro che non hanno un balcone o che affacciano su un lato del palazzo non interessato ai lavori. 

Sempre con riguardo alla ripartizione delle spese relative ai rivestimenti ed elementi decorativi dei balconi questa avviene tra tutti i condomini, secondo millesimi, indipendentemente dal piano in cui è collocato l’appartamento o dal fatto che i lavori coinvolgano solo alcuni balconi e non tutti.

Tutte le altre spese relative alle manutenzioni eseguite sui balconi restano invece a carico dei relativi proprietari e non possono essere ripartite sui condòmini in ragione millesimale. L’assemblea che decida di accollarle indistintamente a tutti i condòmini pone in essere una delibera viziata perché attrae illegittimamente nella proprietà comune beni pertinenziali esclusivi (per l’appunto, i balconi). La decisione esorbita dai poteri attribuiti all’assemblea.

Quali sono i rivestimenti e gli elementi decorativi dei balconi aggettanti? 

Vediamo ora quali sono gli elementi estetici dei balconi che rientrano nella proprietà del condominio. Vi sono frontalini e cielini, i fregi, le solette (il sottobalcone), le decorazioni, le fioriere in muratura, i parapetti in vetro o comunque che conferiscono un tono estetico al palazzo (non quindi le semplici inferriate, prive di alcun valore): anch’essi sono di proprietà del condominio e non del singolo condomino.   

Qual è il balcone incassato?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Il balcone incassato è dunque quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “incassato” dentro di essa.

Non è tuttavia sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra quelli incassati; occorrono infatti che ricorrano entrambi i requisiti, e cioè che:

  • non sporga dalla struttura condominiale;
  • il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone (come il soffitto, la volta ed il solaio) funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Come si dividono le spese dei balconi incassati?

Per giurisprudenza costante, il balcone incassato, inserendosi armonicamente all’interno della struttura complessiva dell’edificio, contribuisce all’aspetto esteriore dell’intero condominio.

Alla luce di ciò, gli interventi di manutenzione che riguardano il parapetto del balcone incassato, trattandosi di una parte integrante della facciata, devono essere ripartiti tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.

Per quanto riguarda, invece, la suddivisione delle spese di manutenzione della soletta – ossia il sottobalcone – queste sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto. Quindi, a differenza di quanto avviene nei balconi aggettanti, in quelli incassati la soletta rappresenta il prolungamento del solaio e ha la funzione di separare, coprire e sostenere i diversi piani dell’edificio condominiale.

 



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