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Condominio: fondo per accantonamento spese future

8 Giugno 2022
Condominio: fondo per accantonamento spese future

Fondo cassa: è possibile riscuotere delle quote extra dai condomini per far fronte a eventuali spese future di ordinaria amministrazione?

In condominio è già difficile riscuotere i soldi per far fronte alle spese ordinarie; figuriamoci cosa potrebbe accadere se l’amministratore dovesse proporre di istituire un fondo cassa da destinare a eventuali oneri imprevisti e futuri. Non è tuttavia infrequente che, per ragioni di prudenza, in assemblea si discuta sulla previsione di appositi accantonamenti in bilancio senza una specifica destinazione. 

Proprio di recente, il tribunale di Salerno si è occupato di giudicare sulla legittimità di un fondo accantonamento per spese future in condominio. La sentenza [1] merita di essere commentata per comprendere cosa potrebbe succedere se, in sede di votazione, qualcuno dei condomini dovesse opporsi. Ma procediamo con ordine.  

Fondo spese in condominio: sono legittimi?

C’è fondo e fondo. Anche in condominio ci sono fondi obbligatori, altri facoltativi, altri vietati.

Quando si devono fare lavori di ristrutturazione, l’assemblea è obbligata a istituire un fondo speciale per la riscossione anticipata delle quote dovute dai condomini per pagare la ditta appaltatrice. Non c’è modo di opporsi. Anzi, la stessa istituzione del fondo è condizione per la validità della delibera di approvazione del contratto e quindi per la riscossione delle relative quote straordinarie. Naturalmente, qualora vengano accantonati fondi per la realizzazione di un’opera poi mai avvenuta, il condòmino ha diritto alla restituzione delle somme elargite. 

Poi c’è il fondo morosi, quello a cui si potrebbe far ricorso quando non è possibile riscuotere, in tempi brevi, i crediti dai condomini in arretrato coi pagamenti. In questo caso, si chiede uno sforzo aggiuntivo a chi ha già versato le proprie quote, in modo da onorare le fatture dei fornitori e non vedersi notificare atti giudiziari. Ma qui c’è un divieto posto dalla giurisprudenza: un sistema di questo tipo altera i criteri di ripartizione delle spese condominiali, che sempre deve essere regolato secondo millesimi. Ragion per cui l’istituzione del fondo morosi è illegittima a meno che non vi sia l’unanimità. Solo il consenso di tutti i condomini – inteso quindi come una forma di “auto-tassazione” – può alterare le regole sulla ripartizione delle spese condominiali, facendo pagare di più ad alcuni rispetto ad altri.

Infine, ci sono i fondi privi di una specifica destinazione, quelli ad esempio rivolti a evitare che eventuali spese impreviste e necessarie possano impedire all’amministratore di agire tempestivamente per evitare danni gravi e irreparabili. Si pensi alla rottura di una cisterna d’acqua, alla caduta di un cornicione. Come noto, infatti, tutte le volte in cui ci sono spese urgenti da affrontare, l’amministratore può procedere anche senza l’autorizzazione dell’assemblea, salvo poi comunicare alla stessa l’esborso alla prima riunione utile. Ma è chiaro che se non ci sono soldi in cassa, l’amministratore non può certo farvi fronte attingendo dai propri risparmi. Di qui la necessità di costituire un fondo ad hoc. In questo caso, la giurisprudenza ha spesso avallato la costituzione di tali accantonamenti, con conseguente riscossione di quote extra in capo ai condomini, subordinandone l’approvazione al consenso della maggioranza degli intervenuti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio.

Fondo cassa per spese condominiali future: è legittimo?

Proprio sull’ultima delle tre tipologie di fondi di cui abbiamo appena parlato si è pronunciato il tribunale di Salerno. Secondo i giudici campani è legittima l’istituzione di un fondo cassa per far fronte ad eventuali spese condominiali future, da utilizzarsi «esclusivamente a seguito di approvazione di apposita delibera condominiale assembleare». 

Il fondo non deve per forza avere una destinazione precisa. 

Come ha già detto la Cassazione in passato [2], non esiste alcuna norma – scrivono i giudici campani – che vieti la costituzione di un fondo cassa condominiale per far fronte alle spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni, che rientra quindi tra i poteri dell’assemblea, se non vi è un espresso divieto imposto dalla legge o dal regolamento di condominio.

Spesso, si sostiene che l’articolo 1135 del Codice civile vieti ogni anticipazione ultra annuale di contribuzione. Ma la Suprema Corte, a riguardo, ha detto che rientra tra i poteri dell’assemblea – e non pregiudica l’interesse dei condomini alla corretta gestione del condominio – l’istituzione di un fondo cassa per le spese di ordinaria manutenzione e conservazione dei beni comuni. Pertanto «la relativa delibera è formalmente regolare, anche se tale istituzione non è indicata tra gli argomenti da trattare, se è desumibile dal rendiconto – depositato prima dell’assemblea convocata per la sua approvazione – in cui l’accantonamento di un’entrata condominiale è destinato alle spese di ordinaria manutenzione».

Approfondimenti

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note

[1] Trib. Salerno, sent. n. 1766/2022 del 18.05.2022.

[2] Cass. sent. n. 8167/1997

Autore immagine: depositphotos.com


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