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Un condomino può far riparare il tetto e farsi rimborsare?

8 Giugno 2022
Un condomino può far riparare il tetto e farsi rimborsare?

Chi provvede alla riparazione urgente del tetto dell’edificio condominiale può farsi risarcire dopo dal condominio se ha agito senza autorizzazione dell’assemblea? 

Poniamo il caso di un condomino che, vivendo all’ultimo piano di un condominio, a diretto contatto con il tetto dell’edificio, faccia eseguire di propria iniziativa, e senza prima consultare gli altri condomini, alcuni lavori di rifacimento della guaina di copertura. Lo fa perché costretto dall’inerzia dell’assemblea a deliberare la manutenzione straordinaria, necessaria per evitare che infiltrazioni di acqua possano danneggiare il proprio appartamento. Di qui la domanda: un condomino può far riparare il tetto e farsi rimborsare? La questione è disciplinata da un’apposita disposizione di legge su cui, di recente, è intervenuta la Corte d’Appello di Genova [1]. 

Ecco dunque quali sono i poteri di intervento, del singolo condomino, sulla cosa comune previsti dal Codice civile.

Un condomino può fare lavori sull’edificio di propria iniziativa?

Senza dover necessariamente chiedere la previa autorizzazione al condominio, ciascun condomino è libero di effettuare lavori sulle parti comuni che possano servire per migliorare il godimento del proprio appartamento, a patto però che non rechino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio [2]. Egli deve comunque darne comunicazione all’amministratore. Si pensi ad esempio all’apertura di una seconda porta sul pianerottolo. 

Oltre a ciò, tutte le volte in cui è necessario effettuare interventi urgenti sulle parti comuni, ogni singolo condomino può procedere in autonomia, incaricando una ditta di propria fiducia e anticipandone le spese, salvo poi il diritto al rimborso nei confronti del condominio. Il rimborso dei costi sostenuti per la riparazione delle parti comuni o dei servizi condominiali è subordinato quindi all’urgenza dell’intervento [3]. Ed è proprio su questo aspetto che si gioca, il più delle volte, la contestazione del condominio. Chi decide quando un lavoro è urgente? Nel caso in cui le parti non riescano a trovare un accordo, si finisce dal giudice il quale nominerà un consulente che, con una perizia, prenderà la decisione in merito.

Cosa si intende per «spese urgenti»?

Le spese urgenti sono quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile danno per la cosa comune o per le singole proprietà.

Lavori urgenti sul tetto: che fare? 

Il più delle volte, poiché nessuno mette mano al portafogli se non vi è costretto, specie quando si tratta di spese ingenti come appunto il rifacimento del tetto, sarà prima opportuno chiedere all’amministratore la convocazione dell’assemblea affinché deliberi sull’affidamento di un contratto di appalto a una ditta edile. Se si tratta di un condominio minimo (costituito cioè da due appartamenti), senza quindi amministratore, sarà sufficiente chiedere al comproprietario il proprio consenso all’avvio dei lavori, meglio se formalizzato per iscritto. 

Questo passaggio è opportuno ma non necessario. Difatti, il Codice civile [3] stabilisce che, per poter effettuare lavori urgenti sulle parti comuni, non c’è bisogno né di chiedere l’autorizzazione, né di darne comunicazione preventiva agli altri condomini. 

Una volta constatata l’assenza di collaborazione da parte degli altri condomini, si potranno avviare i lavori che si ritengono urgenti, avendo cura di fotografare prima lo stato dei luoghi ed, eventualmente, procurarsi una perizia che descriva la situazione dell’edificio in quel momento, proprio al fine di documentare l’urgenza qualora, in un successivo momento, dovessero sopraggiungere delle contestazioni sulla richiesta di rimborso delle spese. 

Spese sul tetto in un condominio minimo

I lavori in un condominio minimo composto da due sole persone richiedono l’unanimità. Ma questo potrebbe comportare degli abusi come appunto nel caso del rifacimento del tetto a cui è interessato prevalentemente chi abita al piano superiore rispetto a chi vive sotto. Ecco perché il Codice civile [3] consente comunque, in caso di urgenza, di avviare i lavori anche senza il consenso dell’altro condomino.

Ricorda la Corte d’Appello di Genova [1] che è un principio pacifico in materia condominiale che: «anche nel caso di condominio minimo, il condominio che ha anticipato le spese per la gestione dei beni condominiali ha diritto di rimborso nel caso in cui dimostri non solo trascuranza degli altri condomini, ma anche l’urgenza». E tanto è stato sancito in passato anche dalla Cassazione [4]. 

Approfondimenti

Spese anticipate al condominio: posso essere rimborsato?

Lavori urgenti in condominio

Spese condominiali senza autorizzazione assemblea


note

[1] C. App. Genova, sent., 9 febbraio 2022, n. 136.

[2] Art. 1122 cod. civ.

[3] Art. 1134 cod. civ.

[4] Cass. n. 2046/2006

Autore immagine: depositphotos.com

App. Genova, sent., 9 febbraio 2022, n. 136

Presidente Alparone – Relatore Pelosi

Fatto e diritto

AA, proprietario dell’appartamento sito al piano primo del condominio di Via (omissis), ha citato in giudizio innanzi al Giudice di Pace di Massa, BB, CC e AB, comproprietari dell’altro appartamento facente parte del complesso immobiliare, sito al piano terra, per sentirli condannare al rimborso, pro quota millesimale, delle spese dallo stesso sostenute per lavori urgenti di riparazione del tetto comune. Il Giudice di Pace, con ordinanza del 21 agosto 2015, ha dichiarato la propria incompetenza per materia, a favore del Tribunale di Massa, dinnanzi al quale AA ha riassunto la causa. Costituitisi i convenuti, il Tribunale ha disposto ctu, all’esito della quale, la causa è stata decisa con la sentenza 526/19, che ha respinto le domande proposte da AA, con compensazione delle spese di lite e spese di ctu a carico di parte attrice. In motivazione, il Tribunale ha sostenuto che, “pur volendo nella specie ritenere sufficientemente riscontrate le connotazioni proprie dell’urgenza nell’adozione degli interventi ivi indicati sotto il profilo della indifferibilità degli stessi onde evitare un possibile nocumento alla cosa comune”, egualmente la domanda era infondata, per difetto delle altre condizioni del rimborso che imponevano di provvedere senza ritardo e “che impedivano di provocare l’intervento degli altri condomini”. AA ha impugnato la sentenza in esame e ne ha chiesto l’integrale riforma, con condanna degli appellati al pagamento a suo favore dell’importo di euro 3.947,40. Nessuno si è costituito per gli appellati. La causa è stata assunta in decisione all’udienza del 2 novembre 2021 sulle conclusioni di parte appellante come riportate in epigrafe. Secondo l’appellante, la decisione del Giudice di primo grado era erronea, in quanto contraddittoria ed illogica: a) Il tetto era bene comune, circostanza mai contestata ed affermata dallo stesso ctu che aveva accertato che i rispettivi appartamenti si trovavano a piano terra (quello degli appellati) ed al piano primo (quello dell’appellante), uno sopra l’altro; b) Le spese sostenute erano urgenti ex art. 1134 c.c., dal momento che l’immobile sottostante la copertura era interessato da infiltrazioni sin dal 2011. Per l’inerzia dei convenuti, la situazione si era trascinata fino al settembre 2014, quando si era reso necessario l’intervento di riparazione, onde evitare un ulteriore aggravarsi dei danni. Lo stesso conduttore dell’immobile di parte appellante aveva minacciato di abbandonare l’abitazione. Tale circostanza non era stata oggetto di contestazione ad opera delle controparti nel giudizio di primo grado e lo stesso Tribunale nella sentenza impugnata aveva riconosciuto l’urgenza dei lavori eseguiti; Inoltre, il Giudice di primo grado aveva sbagliato nel ritenere che dovesse darsi prova dell’intervenuta convocazione degli altri condomini, requisito, questo previsto dall’art. 1110 c.c., mentre per il condominio si applica l’art. 1134 c.c. che richiede unicamente l’urgenza dell’opera. L’appello proposto è fondato e deve essere accolto. È principio pacifico che, in materia condominiale, anche nel caso di condominio minimo (Cass. 2046/06), il condomino che ha anticipato le spese per la gestione dei beni condominiali ha diritto di rimborso nel caso in cui dimostri non solo la trascuranza degli altri condomini, ma anche l’urgenza. In linea generale, il condomino non può sostituirsi alla maggioranza condominiale nella gestione dei beni comuni, neppure nel caso di trascuranza da parte degli organi condominiali, potendo, al più rivolgersi al Giudice in tale circostanza ex art. 1105 c.c. Potrà farlo, avendo diritto al rimborso di quanto anticipato, solo in 2 casi a) se ha interpellato gli altri condomini o l’amministratore, ottenendo il loro consenso; b) nel caso di spese urgenti, secondo quanto previsto dall’art. 1134 c.c. Secondo parte appellante ricorre, appunto, tale seconda ipotesi. Secondo il Tribunale, invece, il condomino, prima di intervenire a proprie spese, esautorando l’assemblea dai propri compiti, avrebbe dovuto convocarla. Tuttavia, a parte il fatto che i convenuti erano stati notiziati prima della necessità dei lavori (prod. 4 di parte appellante) e poi del fatto che, nel caso di ulteriore inerzia, questi sarebbero stati intrapresi ad iniziativa dell’appellante (prod. 17 e 18 parte appellante), si osserva che nessuna norma imponeva ulteriori adempimenti a carico del condomino, dal momento che la giurisprudenza afferma che è consentito l’intervento diretto del condomino anche senza l’autorizzazione degli organi condominiali, e anche senza azionare lo strumento previsto dall’art. 1105 c.c., per rimediare all’inerzia/opposizione da parte da parte dell’altro condomino (Cass. 19254/21; Cass. 15548/17; Cass. 4616/12). Per giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento, per la cosa che ricorresse tale ipotesi è confermato: a) Dalla mancata contestazione da parte dei convenuti in ordine all’urgenza dei lavori ed in ordine all’aggravamento delle infiltrazioni, già in essere dal 2011, al momento dell’intervento finanziato dall’attore; b) Le foto in atti dimostrano che l’immobile di proprietà dell’appellante (all’epoca occupato da un conduttore) era interessato da copiose infiltrazioni che rendevano lo stesso insalubre. Per giurisprudenza costante, sono spese urgenti quelle che, secondo il criterio del buon padre di famiglia, appaiano indifferibili, allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento, per la cosa comune o per le proprietà esclusive. Nel caso di specie, l’appartamento stava perdendo la sua abitabilità, con conseguente possibile azione risarcitoria da parte degli occupanti e dello stesso proprietario, ragion per cui non era possibile attendere l’intervento dell’assemblea. Ne discende che la domanda proposta deve essere accolta nei termini formulati da parte appellante. Le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio seguono la soccombenza.

P.Q.M.

In accoglimento dell’appello proposto da AA e in riforma della sentenza del Tribunale di Massa 526/19; condanna CC, BB e AB a pagare a AA in solido fra loro € 3.947,40 oltre interessi dalla domanda; condanna CC, BB e AB in solido fra loro a rifondere a AA le spese di lite del giudizio di primo grado che liquida in euro 2.430,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge e quelle del giudizio di appello che liquida in euro 1.830,00 per compensi, oltre euro 217,58 e spese generali al 15% e accessori di legge. Spese di ctu a carico di parte appellata.


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