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Comproprietari in assemblea condominiale

8 Giugno 2022
Comproprietari in assemblea condominiale

Convocazione, partecipazione, voto, impugnazione dell’assemblea di condominio quando un appartamento è di proprietà di più persone. 

Come si devono comportare i comproprietari in assemblea condominiale? Chi di questi deve partecipare, quanti voti si possono esprimere e, soprattutto, a chi va inviata la convocazione? 

Si tratta di domande che hanno più volte interessato la giurisprudenza sicché, per ognuna di queste, i giudici hanno offerto una risposta pratica. 

Raccogliendo tali chiarimenti, qui di seguito risponderemo alle questioni più frequenti che si pongono in tema di appartamento in condominio in comproprietà e partecipazione all’assemblea dei comproprietari.  

Appartamento in comproprietà: a chi va inviato l’avviso di convocazione?

Quando un appartamento è in comproprietà tra più persone, l’avviso di convocazione all’assemblea va inviato a tutti i comproprietari, ad eccezione del solo caso in cui questi convivano. Così, nella frequente ipotesi di marito e moglie in comunione dei beni, l’avviso di convocazione può essere unico, indirizzato ad entrambi presso la loro stessa residenza. Invece, nel caso di più fratelli coeredi dell’immobile dei genitori, l’amministratore dovrà inviare tanti avvisi di convocazione per quanti sono i comproprietari.

Cosa succede se uno dei comproprietari non riceve l’avviso di convocazione?

È viziata la delibera senza che tutti i condomini siano stati convocati. Tuttavia, il vizio può essere dedotto solo dall’interessato, e precisamente dal condomino che non sia stato convocato, non anche dagli latri.

Pertanto, nelle ipotesi di comproprietari non conviventi, chi di questi riceve la convocazione in assemblea non può contestare la mancata chiamata degli altri comproprietari. La delibera, infatti, è contestabile solo su istanza dei soggetti che non sono stati avvisati della riunione [1]. A tal fine però è necessario che il ricorso in tribunale venga proposto entro 30 giorni dalla notifica del verbale di assemblea. In assenza di tale notifica, non esiste un termine da rispettare. 

Appartamento in comproprietà: chi vota? 

Tutti i comproprietari hanno diritto a partecipare all’assemblea e quindi a presenziare. Ma solo uno di questi potrà votare in rappresentanza anche degli altri. Quindi, spetta ai comproprietari nominare, tra loro, uno che esprima la volontà comune. Possono anche decidere di conferire una delega a un altro condomino o a un soggetto estraneo (tranne che all’amministratore) così come del resto la legge prevede per chiunque altro.

L’art. 67 delle disposizioni di attuazione al Codice civile prevede che, in caso di comproprietà di immobili siti in condominio, i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea che deve essere a tal fine designato da loro stessi; in mancanza di accordo, la nomina del rappresentante viene effettuata dal presidente dell’assemblea tramite sorteggio.

Comproprietario rappresentante: è necessaria la delega?

Secondo la giurisprudenza [2], il comproprietario che partecipa all’assemblea di condominio anche per conto degli altri non ha necessità di apposita delega scritta, e ciò perché ciascun titolare dell’immobile ha poteri di gestione ordinaria riconosciutigli dalla legge, tra i quali appunto il diritto di voto in assemblea.

Quale comproprietario può impugnare la delibera dell’assemblea di condominio?

Nell’ipotesi di comproprietà dell’appartamento condominiale, ogni comproprietario è legittimato a proporre impugnazione della delibera dell’assemblea anche se gli altri non vogliono. Ciascuno cioè può agire per sé stesso.

Tuttavia, un comproprietario non può chiedere l’annullamento della delibera qualora il comproprietario rappresentante, che ha partecipato all’assemblea, abbia espresso voto favorevole [3]. 

Quindi, le ipotesi di impugnazione sono confinate al caso – commentato sopra – in cui il comproprietario in questione non abbia ricevuto l’avviso di convocazione. 


note

[1] Cass. sent. n. 6821/21 dell’11.03.2022.

[2] C. App. Milano, sent. n. 1891/2020. C. App. Palermo, sent. n. 368/2021. Tra i comproprietari esiste un reciproco rapporto di rappresentanza, in virtù del quale ciascuno di essi è legittimato a compiere atti di ordinaria amministrazione, ivi comprese la partecipazione all’assemblea, esperibili senza necessità di specifica delega.

[3] Trib. Verbania, sent. n. 513/2020.

Autore immagine: depositphotos.com

CASSAZIONE SENTENZA 6821/2022

REPUBBLICA ITALIANA Ud. 17/02/21 

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO R.G.N. 31680/2018 

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE 

SEZIONE SESTA CIVILE 

SOTTOSEZIONE 2 

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. LOMBARDO Luigi Giovanni – Presidente –

Dott. GRASSO Giuseppe – Consigliere –

Dott. FORTUNATO Giuseppe – Consigliere –

Dott. CRISCUOLO Mauro – rel. Consigliere –

Dott. OLIVA Stefano – Consigliere –

ha pronunciato la seguente:

ORDINANZA

sul ricorso 31680-2018 proposto da:

A.M., quale difensore di se stesso elettivamente domiciliato in ROMA, VIA COLA DI RIENZO N. 285, presso lo studio dell’avvocato GABRIELE MASOCCO;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO DI (OMISSIS), elettivamente domiciliato in ROMA, VIA CESARE FEDERICI 2, presso lo studio dell’avvocato MARIA CONCETTA ALESSANDRINI, che lo rappresenta e difende giusta procura in calce al controricorso;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 3386/2018 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 09/07/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 17/02/2021 dal Consigliere Dott. MAURO CRISCUOLO;

Lette le memorie depositate dal ricorrente.

MOTIVI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE

A.M. impugnava dinanzi al Tribunale di Napoli la Delib. condominiale del 31 maggio 2006 adottata dal Condominio in (OMISSIS) alla (OMISSIS), lamentando l’omessa convocazione di tutti i condomini e la circostanza che era stato dato incarico ad un tecnico di redigere le tabelle millesimali a maggioranza semplice, laddove per la modifica delle tabelle e’ richiesta la maggioranza qualificata di cui agli artt. 1136 e 1138 c.c., ovvero l’unanimita’, laddove, come nel caso in esame, le tabelle siano state determinate in via giudiziale.

Il Tribunale con la sentenza n. 7626/2010 rigettava l’opposizione e la Corte d’Appello di Napoli con la sentenza n. 3386 del 9 luglio 2018 ha rigettato il gravame dell’ A..

Rilevava che il vizio della delibera scaturente dall’omessa convocazione per l’assemblea puo’ essere fatto valere unicamente da chi non sia stato raggiunto dalla regolare convocazione, laddove nel caso in esame l’appellante era stato regolarmente convocato, non rilevando a tal fine che si deducesse che non fossero stati convocati anche gli altri comproprietari dell’unita’ immobiliare di cui il ricorrente e’ contitolare.

Del pari infondato era l’argomento speso dall’ A. per invocare l’invalidita’ della delibera, quanto alla ricorrenza del quorum deliberativo.

Infatti, l’ordine del giorno faceva riferimento alla previsione delle tabelle millesimali ed alla nomina di un tecnico per la loro redazione, ma nella specie la volonta’ assembleare, espressa a maggioranza semplice, si era limitata a conferire l’incarico ad un tecnico, ma senza anche approvare le nuove tabelle.

Il condominio si era limitato a dar mandato ad un professionista di verificare la necessita’ della revisione delle tabelle, alla luce delle modifiche nel frattempo intervenute all’interno dello stabile condominiale, ma non era stata ancora deliberata la sostituzione delle tabelle preesistenti.

Per la cassazione di tale sentenza propone ricorso A.M. sulla base di quattro motivi.

Il Condominio in Napoli alla (OMISSIS) resiste con controricorso.

Il primo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 66 disp. att. c.c., comma 3, e dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, nonche’ dell’art. 1136 c.c., comma 6, e dell’art. 1137 c.c., nel testo vigente prima della novella di cui alla L. n. 220 del 2012, ed in via subordinata l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, nella parte in cui ha ritenuto che, avendo il ricorrente ricevuto regolare convocazione dell’assemblea, non fosse legittimato ad impugnare la delibera ivi assunta lamentando il difetto di convocazione di altri condomini, e precisamente degli altri comproprietari dell’unita’ immobiliare della quale l’ A. era comunista.

L’art. 67 disp. att. c.c., tuttavia, prevede che in caso di comproprieta’ di immobili siti in condominio, i comproprietari hanno diritto ad un solo rappresentante in assemblea che deve essere a tal fine designato, provvedendovi in assenza di scelta volontaria, il presidente per sorteggio.

Ne deriva che in mancanza di prova della convocazione degli altri comproprietari, il presidente dell’assemblea non poteva dare atto della regolare costituzione.

Inoltre, non sono stati esaminati i documenti versati in corso di causa dai quali emergeva che gli altri comproprietari, proprio perche’ non convocati, avevano dichiarato di non voler contribuire alle spese deliberate nell’assemblea del (OMISSIS).

Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 66 disp. att. c.c., comma 3, e dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, nonche’ degli artt. 1136, 1137 e 1441 c.c., nel testo vigente prima della novella di cui alla L. n. 220 del 2012, nella parte in cui e’ stato dichiarato il difetto di legittimazione attiva dell’attore ad impugnare la delibera, dovendosi tenere distinta l’ipotesi di omessa convocazione di altro condomino da quella concernente invece di diverso comproprietario dello stesso appartamento.

Il terzo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 66 disp. att. c.c., comma 3, e dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, nonche’ degli artt. 1136, 1137 e 2729 c.c., nel testo vigente prima della novella di cui alla L. n. 220 del 2012, ed in via subordinata l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, quanto alla parte della sentenza in cui si e’ riferito che il condominio aveva dedotto che la convocazione del ricorrente permetteva di ritenere edotti dall’assemblea anche gli altri condomini, atteso che doveva presumersi che l’attore li avesse informati.

I tre motivi, che possono essere congiuntamente esaminati per la loro connessione, sono inammissibili ex art. 360 bis c.p.c., n. 1.

In primo luogo deve evidenziarsi che la sentenza impugnata non ha in alcun modo affermato che dovesse presumersi la conoscenza della convocazione dell’assemblea da parte degli altri comproprietari dell’unita’ immobiliare della quale e’ contitolare il ricorrente, per effetto della rituale convocazione di quest’ultimo, avendo il giudice di appello semplicemente riportato il tenore delle difese avanzate dal condominio, pervenendo pero’ al rigetto dell’opposizione sulla scorta della motivazione per la quale, anche a voler ritenere che non vi fosse stata la convocazione degli altri interessati, il relativo vizio non poteva essere dedotto da chi invece era stato regolarmente posto a conoscenza della celebrazione dell’assemblea.

Quanto a tale conclusione, reputa il Collegio che la sentenza impugnata abbia fatto corretta applicazione della piu’ recente giurisprudenza di legittimita’ che, a far data da Cass. n. 9082/2014, ha ritenuto che, essendo stata ricondotta la patologia della quale e’ affetta la delibera assunta all’esito di assemblea svoltasi in assenza di regolare convocazione a quella dell’annullabilita’, il relativo vizio possa essere dedotto solo dall’interessato, e precisamente dal condomino che non sia stato convocato.

Trattasi di soluzione che ha poi ricevuto anche l’avallo del legislatore del 2012 che all’art. 66 disp. att. c.c., ha espressamente limitato ai soli assenti per i quali non vi sia stata convocazione il diritto ad impugnare la relativa delibera deducendo tale vizio.

Il precedente del 2014 ha poi ricevuto il conforto della successiva giurisprudenza di questa Corte (Cass. n. 10338/2014; Cass. n. 23093/2016; Cass. n. 15550/2017; Cass. n. 6735/2020; Cass. n. 10071/2020), ritenendo il Collegio di dover darvi continuita’, non ricorrendo validi elementi per discostarsene.

Ne’ la situazione che l’appartamento dell’ A. fosse in comunione con altri comproprietari, di cui si lamenta l’omessa convocazione, e’ idonea a determinare una soluzione diversa, in quanto anche gli altri comproprietari rivestono la qualita’ di condomini, ed erano quindi legittimati autonomamente ad impugnare la delibera, lamentando la loro omessa convocazione.

Inoltre, il meccanismo di designazione di un rappresentante di cui all’art. 67 disp. att. c.p.c., nella formulazione vigente ratione temporis, consentiva l’individuazione dello stesso senza particolari formalita’, sicche’ anche la comunicazione informale dell’incipiente assemblea da parte dell’ A. agli altri comunisti avrebbe permesso la sua indicazione, potendo in ogni caso lo stesso A., in mancanza degli altri comproprietari, fungere da rappresentante per la comunione, ma senza che in ogni caso possa dedursi il vizio della omessa convocazione degli altri comunisti per invocare una legittimazione sostitutiva in capo al comunista che invece abbia ricevuto la regolare convocazione.

Ne’ appare idonea a determinare un dubbio di legittimita’ costituzionale dell’art. 67 disp. att. c.c., comma 2, la conclusione alla quale questa Corte intende approdare, in quanto resta impregiudicata la possibilita’ per i comproprietari non convocati di poter autonomamente far valere il vizio della delibera derivante dalla loro omessa convocazione, il che esclude che quanto alla posizione del ricorrente, invece ritualmente convocato, sussista la dedotta violazione dell’art. 24 Cost., non potendo dolersi che gli sia negata la possibilita’ di far valere un vizio procedimentale che pregiudichi specificamente la posizione di soggetti diversi.

I motivi vanno quindi dichiarati inammissibili.

Il quarto motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 1136 c.c., commi 2 e 4, in relazione all’art. 1138 c.c., comma 3, all’art. 1136 c.c., comma 6, e all’art. 1362 e ss. c.c., nel testo anteriore alle modifiche di cui alla L. n. 220 del 2012.

Si deduce che nella fattispecie l’assemblea aveva conferito incarico ad un tecnico di redigere nuove tabelle millesimali, sebbene quelle preesistenti fossero state approvate in sede giudiziale sin dal 1975.

Tuttavia, trattandosi di incarico funzionale alla modifica delle tabelle, la delibera andava approvata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 c.c., comma 2, che non risulta essere stata raggiunta nel caso di specie.

Anche tale motivo deve essere dichiarato inammissibile, in quanto volto a contestare un apprezzamento in fatto operato dal giudice di merito, circa la corretta interpretazione della volonta’ assemblare.

La sentenza gravata con valutazione in fatto, in quanto involgente l’interpretazione della volonta’ assembleare, come tale non adeguatamente censurata in questa sede, ha ritenuto che l’assemblea a fronte di un ordine del giorno che prevedeva la revisione delle tabelle millesimali con la nomina di un tecnico, non abbia inteso gia’ approvare la revisione delle tabelle, ma si sia limitata invece a conferire un incarico professionale, onde verificare, alla luce delle indagini delle quali era stato officiato, se ricorressero le condizioni per successivamente deliberare la modifica delle tabelle preesistenti.

Ha quindi precisato che il contenuto effettivo della delibera era esclusivamente la verifica delle necessita’ della revisione e la eventuale nuova ripartizione, ferma restando la necessito’ che l’eventuale modifica della tabella adottata in sede giudiziale, fosse sottoposta ad una delibera assembleare.

A fronte di tale valutazione, come tale non sindacabile, appare quindi non pertinente il richiamo al precedente invocato dal ricorrente (Cass. n. 1520/2000), la cui lettura per esteso conferma che nel caso in quell’occasione deciso, l’affermazione circa la necessita’ del rispetto delle maggioranze qualificate invocate dall’ A. scaturiva dal diverso accertamento in fatto secondo cui doveva reputarsi che la stessa delibera di nomina avesse presupposto la decisione di approvare la modifica delle tabelle.

La diversa finalita’, essenzialmente esplorativa che e’ stata invece assegnata alla nomina del professionista nel caso in esame impone quindi di ritenere che non possa invocarsi il rispetto dei piu’ rigorosi quorum indicati dal ricorrente, e che pertanto non possa essere cesurata la soluzione raggiunta dalla Corte distrettuale.

Il ricorso deve pertanto essere dichiarato inammissibile.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Poiche’ il ricorso e’ stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed e’ dichiarato inammissibile, sussistono le condizioni per dare atto – ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato – Legge di stabilita’ 2013), che ha aggiunto al testo unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, l’art. 13, comma 1-quater – della sussistenza dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.

P.Q.M.

Dichiara il ricorso inammissibile e condanna il ricorrente al rimborso delle spese che liquida in complessivi Euro 3.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali pari al 15 % sui compensi ed accessori di legge;

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato per il ricorso principale a norma dello stesso art. 13, art. 1 bis, se dovuto.

Cosi’ deciso in Roma, il 17 febbraio 2021.

Depositato in Cancelleria il 11 marzo 2021

 


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