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Come recedere da un contratto preliminare di compravendita?

9 Giugno 2022 | Autore:
Come recedere da un contratto preliminare di compravendita?

Quando il compromesso non viene rispettato, cosa può fare la parte che ha interesse ad acquisire il bene oppure vuole annullare l’impegno? Che fine fa la caparra?

Hai firmato un contratto preliminare di compravendita per acquistare un appartamento e hai anche versato la caparra pattuita. Dopo qualche tempo, però, il promittente venditore scompare: non è più raggiungibile. Intanto, si avvicina la scadenza prevista per la stipula del rogito di compravendita definitivo; anzi, guardando il calendario, è già passata, e la tua controparte non si è presentata all’appuntamento dal notaio. Come recedere da un contratto preliminare di compravendita?

Forse hai ancora interesse a concludere l’affare, oppure preferisci lasciar perdere, ma vorresti essere risarcito dei danni che l’inadempimento della controparte ti ha arrecato. Esistono dei rimedi legali per queste situazioni, che considerano anche la sorte della caparra versata al momento della sottoscrizione del contratto preliminare.

Contratto preliminare di compravendita: cos’è e a cosa serve?

Il contratto preliminare di compravendita è un accordo con cui le due parti – il venditore ed il compratore – si impegnano reciprocamente a stipulare il contratto definitivo alle condizioni prestabilite ed entro una scadenza prefissata.

Nelle compravendite immobiliari il contratto preliminare – comunemente chiamato “compromesso” – è un passaggio fondamentale, perché vincola le parti a stipulare il contratto definitivo, quello che trasferirà la proprietà del bene in favore dell’acquirente, a fronte del pagamento al venditore del prezzo stabilito.

Il contratto preliminare serve, quindi, a mettere “nero su bianco” gli esiti delle trattative intercorse con esito positivo tra le parti, che altrimenti resterebbero verbali e non comporterebbero l’assunzione di un impegno giuridicamente vincolante. Ecco perché il compromesso per le compravendite immobiliari deve essere redatto in forma scritta, a pena di nullità [1], e deve contenere gli elementi fondamentali dell’accordo: quindi deve indicare esattamente il bene, con i suoi dati identificativi, ed il suo prezzo, più gli elementi ulteriori che le parti intendono stabilire, come le modalità di pagamento e i termini di presentazione dal notaio per la stipula del contratto definitivo (per maggiori dettagli leggi “cosa deve assolutamente contenere il contratto preliminare“).

Inadempimento del contratto preliminare di compravendita: che succede?

Talvolta, accade che una delle parti non rispetti gli impegni presi nel contratto preliminare e, per vari motivi o con pretesti, si sottragga agli obblighi assunti, rifiutando di stipulare il contratto definitivo. In queste situazioni esistono dei rimedi legali per fronteggiare l’inadempimento del contratto preliminare di compravendita e realizzarne comunque gli effetti, oppure annullarlo e farne venir meno gli effetti.

Non si può, semplicemente, “cambiare idea”, ma bisogna affrontare le conseguenze giuridiche della violazione della promessa fatta alla controparte, tenendo conto anche della caparra già versata dall’acquirente, e incamerata dal venditore, al momento della sottoscrizione del preliminare stesso. Le parti contraenti possono sempre decidere, di comune accordo, di rescindere il contratto preliminare sottoscritto ed annullarne gli effetti con un successivo contratto di scioglimento, o svincolo, consensuale dagli obblighi precedentemente assunti. Ma questo succede raramente, e allora bisogna adottare le iniziative legali e giudiziarie che ora ti esponiamo.

Inadempimento contratto preliminare: quali rimedi?

Se una delle parti che aveva sottoscritto il contratto preliminare non ha più intenzione di stipulare il contratto definitivo di compravendita, ad esempio lasciando decorrere la scadenza del termine per presentarsi dal notaio e stipulare il rogito, l’altra parte può avvalersi di due rimedi alternativi:

  • la richiesta di esecuzione del contratto in forma specifica, che si realizza ricorrendo al giudice, per ottenere una sentenza produttiva degli stessi effetti del contratto non concluso [2]: così la proprietà dell’immobile verrà trasferita in via giudiziaria, anziché con il consueto rogito notarile (infatti anche il provvedimento del giudice dovrà poi essere trascritto nei registri immobiliari); bisognerà, comunque, pagare il prezzo pattuito nel contratto preliminare di compravendita;
  • la risoluzione del contratto, con possibilità di ottenere anche il risarcimento dei danni patiti per effetto dell’inadempimento della controparte (ad esempio, quelli provocati dall’impossibilità di trasferirsi nell’immobile che si intendeva acquistare). Occorre inviare alla controparte una diffida ad adempiere, avvisandola che, scaduto il termine concesso, il contratto sarà risolto.

I rimedi contro l’inadempimento del preliminare sono alternativi?

È importante sottolineare che, come dispone espressamente l’art. 1453 del Codice civile, chi ha richiesto l’adempimento del contratto mediante esecuzione in forma specifica può optare successivamente per la risoluzione del contratto (finché non è intervenuta la sentenza del giudice che trasferisce coattivamente la proprietà del bene), mentre chi ha chiesto inizialmente la risoluzione del contratto non può più cambiare idea e quindi domandare in seguito l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre. Infatti «dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione».

Perciò i rimedi contro l’inadempimento del preliminare sono alternativi fra loro, e non cumulativi: occorre pensarci bene prima di decidere quale strada intraprendere. In questa prospettiva, anche la Corte di Cassazione [1] ha affermato che la risoluzione del contratto preliminare, conseguita attraverso la diffida ad adempiere, preclude l’esercizio del diritto di recesso, in quanto «l’effetto risolutorio» del contratto si è già verificato. La vicenda decisa riguardava un promissario acquirente che, vista la mancata osservanza del termine stabilito per la stipula del contratto definitivo, aveva chiesto l’esecuzione in forma specifica e, in via subordinata, la risoluzione del contratto preliminare; tutto ciò, ovviamente, con la restituzione della caparra versata.

Contratto preliminare inadempiuto: che fine fa la caparra?

La caparra versata dal promissario acquirente al venditore al momento della sottoscrizione del contratto preliminare è definita “caparra confirmatoria” perché serve a garantire, con un versamento di denaro, gli impegni assunti.

Di conseguenza, in caso di contratto preliminare inadempiuto, la parte adempiente dovrà ricevere il doppio della caparra che aveva versato, oppure potrà trattenere e incamerare definitivamente la caparra che aveva ricevuto. In questo modo, la caparra funge da risarcimento forfettizzato: è un indennizzo predeterminato dei danni cagionati dall’inadempimento della controparte, ferma restando la possibilità di ottenere anche il risarcimento dei danni ulteriori, che però dovranno essere specificamente provati nella loro consistenza e ammontare.

Approfondimenti


note

[1] Art. 1351 Cod. civ.

[2] Art. 2932 Cod. civ.

[3] Cass. ord. n. 18392 del 08.06.2022.


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