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Caduta nel cortile condominiale

9 Giugno 2022
Caduta nel cortile condominiale

Responsabilità per la caduta nella buca in cortile del condominio: trattamento diverso a seconda che si tratti di un condomino o di un terzo estraneo.  

Per ottenere il risarcimento del danno in caso di caduta causata da una buca stradale, una volta individuato il titolare del suolo a cui rivolgere la richiesta, è necessario dimostrare che la fatalità non è stata dovuta a distrazione dell’infortunato, cosa che accade ad esempio quando la buca è visibile o quando il pericolo gli è già noto. Ecco perché la possibilità di ottenere un ristoro economico in caso di caduta nel cortile condominiale varia a seconda che a farsi male sia uno dei condomini o un terzo estraneo.

La giurisprudenza ha più volte chiarito che la responsabilità del custode della strada – nel nostro caso, il condominio – scatta solo se la caduta non è stata prodotta da un «caso fortuito». Ed in questo concetto ritroviamo sia le situazioni di pericolo createsi da poco tempo –  tanto da non poter dare la possibilità di provvedere alla riparazione del suolo o al transennamento – sia quelle riconducibili alla condotta imprudente e negligente della vittima. 

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, quando è possibile chiedere il risarcimento per la caduta nel cortile condominiale. Come si vedrà a breve, i principi affermati dai giudici (di recente ribaditi dal tribunale di Napoli [1]), sono gli stessi di quelli applicabili in caso di caduta in qualsiasi altra parte del condominio (ad esempio le scale, l’androne, ecc.). 

Caduta per strada: si può ottenere il risarcimento?

Partiamo dal principio generale, quello sancito dall’articolo 2051 del Codice civile: il proprietario o il custode della cosa da cui origini un danno a terzi è tenuto a risarcire la vittima salvo che provi il caso fortuito. Ciò vale quindi anche per i danni prodotti dalle insidie del suolo: buche, avvallamenti, sanpietrini disconnessi, tombini e qualsiasi altra fonte di pericolo.

Questa norma va però letta in relazione a un principio generale del nostro ordinamento: quello secondo cui la vittima di un danno può essere risarcita solo se ha tenuto una condotta non colpevole. Tradotto in termini pratici, ciò implica l’esclusione di qualsiasi diritto al risarcimento quando la buca era facilmente visibile, in relazione alle sue dimensioni e all’illuminazione del luogo. Ad esempio, non si possono chiedere i danni per una crepa stradale facilmente percepibile grazie alla luce del giorno.

Tuttavia, la prova della prevedibilità del pericolo spetta al titolare della strada che voglia difendersi dalle altrui pretese risarcitorie.

Caduta buca nel cortile del condominio: spetta il risarcimento?

Quanto appena detto vale anche quando la richiesta di indennizzo viene indirizzata al condominio in caso di caduta in una buca presente nel cortile. La distrazione dell’infortunato esclude ogni possibilità di ottenere il pagamento per i danni fisici e morali. E, su questo aspetto, pesa anche il fatto che la vittima conoscesse la presenza dell’insidia. Ad esempio, dinanzi al caso di un condomino che vive nell’edificio in questione, il risarcimento è assai improbabile perché ha contezza dello stato dei luoghi (spesso infatti le fonti di pericolo vengono segnalate all’amministratore e sono oggetto di discussione in assemblea per l’avvio dei lavori di manutenzione). Il discorso è invece diverso per l’estraneo, magari l’ospite di uno dei condomini, il quale potrà ottenere il risarcimento salvo il caso di una fossa evidente, tanto da poter essere evitata con un minimo di accortezza.

Riassumiamo: il danneggiato che è a conoscenza della buca nel cortile condominiale, deve essere risarcito? Assolutamente no. Se gli va bene può – come nel caso deciso dal tribunale di Napoli – invocare il concorso di colpa con il condominio stesso se la caduta avviene di notte, in assenza di lampioni o altre luci ad evidenziare il pericolo stradale.

Come dimostrare la responsabilità del condominio 

Per dimostrare la responsabilità del condominio è necessario provare che vi sia stato il «rapporto di causalità» tra l’area condominiale pericolosa e la caduta. In pratica, bisogna fornire la prova che la caduta è stata determinata dalla buca e non da altre cause concomitanti (una spinta, una scarpa slacciata, ecc.). E per fare questo, purtroppo, non c’è altro modo che ricorrere alla prova testimoniale. 

Secondo la giurisprudenza pressoché unanime, custodire un bene significa avere un effettivo potere fisico sulla cosa e costituisce estrinsecazione del dovere di vigilare e di tenere la cosa sotto controllo in modo da impedire che produca danni a terzi. Pertanto, il custode è presunto responsabile dei danni provocati dalla strada.

Nell’ambito del condominio l’ente, quale custode dei beni e servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, rispondendo dei danni da queste cagionate, sia ai condòmini che a terzi. Quindi, il condominio può essere chiamato a rispondere ex articolo 2051 in conseguenza dei danni provocati dalla difettosità od omessa manutenzione della cosa comune. Grava, infatti, sull’ente, in qualità di custode, l’obbligo di mantenerla e conservarla in maniera tale da evitare danni a terzi. 

Come chiedere il risarcimento per la caduta nel cortile condominiale?

Il risarcimento andrà chiesto al condominio, nella figura dell’amministratore il quale, prima di pagare i danni (sempre ammesso che vi siano soldi a sufficienza sul conto) dovrà convocare i condomini. Il risarcimento andrà poi imputato a ciascun condomino (ai proprietari degli appartamenti e non già agli usufruttuari o inquilini in affitto), secondo quote millesimali. La stipula di un contratto di assicurazione per danni a terzi evita il salasso dei condomini. Tuttavia, all’assicurazione dovrà rivolgersi l’amministratore e non già direttamente il danneggiato.


note

[1] Trib. Napoli, sent. n. 5141/2022 del 24.05.2022.

Autore immagine: depositphotos.com


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