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Che succede se un condomino non viene convocato in assemblea?

10 Giugno 2022 | Autore:
Che succede se un condomino non viene convocato in assemblea?

In caso di omesso avviso della riunione, quali sono le conseguenze e chi può impugnare la delibera adottata in assenza di alcuni condòmini aventi diritto a partecipare?

Nel palazzo dove abiti si è svolta un’assemblea condominiale per approvare alcuni lavori di ristrutturazione. Tu, però, non avevi ricevuto l’avviso di convocazione, e sei venuto a sapere della riunione solo all’ultimo momento, casualmente, da un altro proprietario che ti ha informato a voce. Ma ormai era troppo tardi per partecipare e le decisioni sono state adottate in tua assenza. Che succede se un condomino non viene convocato in assemblea?

Si tratta di capire quali conseguenze comporta la mancata convocazione di qualche condomino in assemblea e, in particolare, se la delibera può essere annullata e chi può impugnarla.

Come va convocata l’assemblea condominiale?

L’assemblea è il fondamentale organo decisorio della compagine condominiale. L’art. 1136 del Codice civile regola la costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni. La norma dispone espressamente che: «l’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati».

È necessario, quindi, informare preventivamente tutti i comproprietari (ed anche gli altri aventi diritto, come gli usufruttuari e gli inquilini, per gli argomenti che li riguardano) della data e dell’ora fissata per la riunione e degli argomenti posti all’ordine del giorno. Questa comunicazione non può essere estemporanea o “volante”, ma deve avvenire nella forma rituale dell’avviso di convocazione, che è espressamente previsto dalla legge di riforma del condominio [1].

Avviso di convocazione dell’assemblea: come va comunicato?

L’avviso di convocazione deve essere consegnato o inviato a ciascuno degli interessati almeno cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione. Le modalità di comunicazione dell’avviso sono le seguenti:

  • consegna diretta nelle mani dell’interessato;
  • lettera raccomandata;
  • posta elettronica certificata;
  • fax.

Non sono ammesse, invece, altre forme di comunicazione, come la posta elettronica semplice (cioè la normale e-mail), un messaggio su WhatsApp o un avviso esposto nella bacheca condominiale, perché non garantiscono la certezza dell’avvenuta ricezione.

Mancata convocazione di un condomino in assemblea: conseguenze

In caso di «omessa, tardiva o incompleta convocazione» degli aventi diritto a partecipare all’assemblea, le deliberazioni assunte sono annullabili, ai sensi dell’art.1137 del Codice civile.

L’azione di annullamento di una delibera condominiale va proposta al giudice civile competente per territorio, entro il termine perentorio di 30 giorni, che decorre:

  • dalla data della deliberazione, per coloro che erano presenti ma hanno votato contro o si sono astenuti;
  • dalla data di ricezione del verbale di assemblea, per coloro che erano assenti alla riunione.

Quindi, chi ha votato a favore di una determinata decisione non potrà, a posteriori, agire per chiederne l’annullamento.

In caso di mancata convocazione chi può impugnare le delibere?

Rimane da vedere cosa succede nei casi di omessa convocazione di uno o più condomini in assemblea. Costoro, evidentemente, non avendo ricevuto il rituale avviso, non sono stati messi in condizione di partecipare. Potrebbero averlo comunque fatto (ad esempio se sono stati avvisati all’ultimo momento con il passaparola), ma in tal caso, per poter successivamente impugnare la delibera, devono far mettere a verbale la circostanza della loro mancata, o tardiva, convocazione, e dichiarare di essersi presentati in assemblea solo per far valere questa eccezione; altrimenti, se non deducono nulla e partecipano alla discussione ed alla votazione, il loro comportamento viene interpretato come tacita acquiescenza e si avrà un effetto sanante del vizio di omessa convocazione.

In caso di mancata convocazione di qualche condomino, ci si chiede anche chi può impugnare le delibere adottate dall’assemblea: può farlo soltanto il condomino pretermesso, cioè colui che non ha ricevuto l’avviso in tempo utile, oppure sono legittimati a contestare il vizio anche gli altri condomini che erano stati ritualmente avvisati? Secondo la Corte di Cassazione [2], solo il condomino che non è stato ritualmente convocato può chiedere l’annullamento della delibera; gli altri non sono legittimati a far valere un vizio che sicuramente c’è, ma non li riguarda direttamente. Perciò ad essi la giurisprudenza prevalente [3] non riconosce la legittimazione ad impugnare la delibera per il vizio di mancata convocazione, ferma restando la possibilità di chiedere l’annullamento della delibera per qualsiasi altro motivo invalidante.

In estrema sintesi, solo il condomino pretermesso può impugnare una delibera assembleare chiedendone l’annullamento a causa della sua mancata convocazione. Questo criterio è un’applicazione del principio generale secondo cui le cause di annullabilità (a differenza dei motivi di nullità, che sono di ordine generale) non possono essere fatte valere da chiunque, ma soltanto dal «soggetto titolare dell’interesse, di natura partecipativa, leso dal vizio denunciato» [4].

Approfondimenti

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note

[1] Art. 66 disp. Att. Cod. civ.

[2] Cass. ord. n. 18456 del 08.06.2022.

[3] Cass. ord. n. 10071/2020, n. 6735/2020, n. 26305/2018, n. 5820/2017.

[4] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005.

Autore immagine: depositphotos.com


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