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Tetto termico: è sopraelevazione?

10 Giugno 2022 | Autore:
Tetto termico: è sopraelevazione?

Quando gli interventi di isolamento e coibentazione del lastrico solare o del solaio rappresentano un semplice ampliamento, rientrante nelle facoltà del proprietario.

Gli interventi di efficientamento energetico, con l’isolamento e la coibentazione degli edifici, sono attualmente molto diffusi. Così molti si chiedono se la realizzazione di un tetto termico è una sopraelevazione.

La domanda assume importanza soprattutto nei condomini, perché se il proprietario dell’ultimo piano vuole eseguire interventi sul suo tetto, terrazzo, solaio o sottotetto, gli altri potrebbero opporsi e impedire i lavori. La sopraelevazione, infatti, comporta un aumento della volumetria utile, e questo richiede speciali autorizzazioni edilizie. Inoltre, vanno eseguiti i calcoli di staticità e di sicurezza, per verificare se il fabbricato è in grado di sopportare il peso delle nuove opere.

La giurisprudenza si occupa spesso di tali questioni e ora un’importante risposta è arrivata da una sentenza del Tar Campania [1], che ha fornito importanti chiarimenti ed ha operato una distinzione decisiva tra sopraelevazione e ampliamento: quest’ultimo è più facile da realizzare. Ma procediamo con ordine e cerchiamo di capire se e quando un tetto termico può essere considerato come una sopraelevazione e quali sono le conseguenze in caso di risposta affermativa.

Diritto di sopraelevazione

L’art. 1127 del Codice civile stabilisce i principi fondamentali sul diritto di sopraelevazione delle costruzioni. La norma dispone che, in linea generale, il proprietario dell’ultimo piano di un edificio «può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo», cioè dall’atto di acquisto o dal regolamento condominiale contrattuale.

Le stesse facoltà di sopraelevazione sono riconosciute a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare di copertura dell’edificio (ad esempio, chi possiede la terrazza di un attico).

Sopraelevazione: quando è vietata?

Tuttavia, «la sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche dell’edificio non la consentono». Questo divieto di sopraelevazione è assoluto ed è posto a garanzia sia degli occupanti del fabbricato sia della pubblica incolumità. Può essere superato soltanto quando le opere necessarie per il rafforzamento strutturale – che devono essere descritte in un progetto redatto da un tecnico abilitato – vengono approvate e autorizzate dalle autorità amministrative competenti, a partire dall’Ufficio tecnico del Comune del luogo in cui è ubicato l’immobile.

Sopraelevazione in condominio: condizioni

La medesima norma del Codice civile dispone che, in un fabbricato condominiale, i condomini possono opporsi alla sopraelevazione se essa pregiudica il decoro architettonico dell’edificio o se «diminuisce notevolmente l’aria e la luce dei piani sottostanti». In questi casi, non si ha un divieto assoluto di sopraelevare, ma una possibilità di opposizione facoltativa del condominio o dei singoli condomini che lamentano una lesione dei propri diritti. Ecco perché , se si vogliono prevenire e superare tali problemi, per la sopraelevazione in condominio è richiesto il consenso assembleare.

Inoltre, chi esegue una sopraelevazione in un edificio condominiale è tenuto a versare agli altri condomini un’indennità di sopraelevazione, il cui importo è commisurato al nuovo valore dell’area occupata, rapportato al numero dei piani. L’indennità di sopraelevazione è necessaria per riequilibrare il valore delle rispettive proprietà e compensare gli altri proprietari dell’incremento ottenuto da chi ha realizzato l’opera.

Sopraelevazione: la normativa edilizia

La sopraelevazione di un piano di un edificio in muratura costituisce un intervento rilevante per la normativa edilizia ed è espressamente contemplata dal Testo Unico in materia [2]. Pertanto, l’Ufficio tecnico regionale deve certificare preventivamente il numero massimo di piani che è possibile realizzare in sopraelevazione ed attestare l’idoneità della struttura esistente a sopportare il nuovo carico.

Tetto termico: sopraelevazione o ampliamento?

Nel caso del tetto termico, la giurisprudenza prevalente [3] distingue tra sopraelevazione e «ampliamento» dei locali che si realizza quando il progetto non prevede un aumento del numero di piani dell’edificio, bensì «l’incremento della quota d’imposta di gronda del nuovo tetto, cioè un intervento strutturale non assimilabile al concetto specifico di sopraelevazione».

Sulla scia di tali pronunce, la sentenza che abbiamo menzionato all’inizio [1] afferma che «la sopraelevazione ha come riferimento solo l’altezza originaria massima dell’edificio»: pertanto, se essa viene superata, si avrà soltanto un «mero ampliamento» della struttura, e il regime normativo più restrittivo previsto per le sopraelevazioni con aumento di piani o di altezze non sarà applicabile.

Il caso esaminato riguardava la sostituzione del solaio di calpestio di una terrazza preesistente con realizzazione di un sottotetto termicamente isolato e coibentato. In conseguenza dei principi descritti, questa opera non era subordinata all’assenso degli altri comproprietari, ed è stata ritenuta dai giudici amministrativi ricompresa nel generale diritto spettante al proprietario dell’ultimo piano «il cui esercizio non necessita di alcun riconoscimento e/o autorizzazione da parte degli altri condomini». Così il ricorso presentato dagli altri condomini, abitanti nei piani sottostanti, è stato rigettato.

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni leggi anche questi articoli:


note

[1] Tar Campania, sent. n. 1272/2022.

[2] Art. 90 D.P.R. n. 380/2001.

[3] Cons. St. sent. n. 491/2021 e n. 742/2021.


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