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Edilizia convenzionata: che cos’è e quali vantaggi?

23 Ottobre 2022 | Autore:
Edilizia convenzionata: che cos’è e quali vantaggi?

Pro e contro dell’acquisto o della locazione di un immobile interessato da convenzione tra Comune e costruttore. Cos’è il diritto di affrancamento.

Esiste un modo per riuscire a comprare una casa pur avendo un reddito basso ed è quello di optare per l’edilizia convenzionata. Che cos’è e quali vantaggi offre questa soluzione?

Stiamo parlando di una forma di edilizia popolare pensata per proporre la possibilità di avere un immobile di proprietà a chi ha delle risorse economiche piuttosto modeste, come ad esempio chi ha uno stipendio sotto la media oppure i giovani che ancora navigano nel precariato con contratti di collaborazioni o buste paga non proprio incoraggianti.

La soluzione viene offerta dagli accordi tra Comuni e costruttori, che decidono la zona in cui far sorgere le unità abitative e le condizioni a cui possono essere messe sul mercato. Ecco perché si chiama edilizia convenzionata. Vediamo esattamente che cos’è e quali vantaggi comporta.

Che cos’è l’edilizia convenzionata?

Per edilizia convenzionata si intende quella basata su una convenzione, appunto, tra gli enti locali ed i costruttori per realizzare e vendere delle case ad un prezzo più basso rispetto al libero mercato. Di solito le unità abitative vengono collocate o su terreni pubblici (nella maggior parte dei casi) o su terreni privati oggetto di espropriazione.

Quali vincoli presenta l’edilizia convenzionata?

La convenzione stipulata tra Comune ed impresa costruttrice sull’edilizia convenzionata presuppone determinati vincoli per l’ente locale. Tra i più importanti, si possono segnalare:

  • il prezzo di acquisto dell’immobile;
  • il prezzo di vendita o di locazione dell’immobile;
  • le modalità e tempistiche per il termine dei lavori di costruzione.

Per quanto riguarda, invece, il compratore, deve avere i seguenti requisiti:

  • essere residente nel Comune in cui si trova l’abitazione da acquistare;
  • non possedere una seconda casa;
  • avere un reddito familiare entro un limite stabilito dalla legge.

I principali vincoli per chi ha acquistato una casa in edilizia convenzionata sono:

  • il divieto di mettere in vendita o in affitto l’immobile entro il termine fissato dal contratto di compravendita stipulato con il Comune (di norma, cinque anni);
  • il divieto – per evitare delle speculazioni – di vendere l’immobile, una volta superato quel termine, ad un prezzo superiore rispetto a quello imposto dal Comune. Significa che non è comunque possibile vendere la casa a prezzo di mercato.

Edilizia convenzionata: che cos’è l’affrancazione?

Come abbiamo visto, dunque, i vantaggi dell’edilizia convenzionata risiedono sostanzialmente nel prezzo di acquisto o di locazione dell’immobile: essendoci alla base di tutto una convenzione tra Comune e impresa costruttrice, si riesce a comprare o a prendere in affitto una casa pur avendo un reddito basso.

Ci sono, però, dei contro e abbiamo citato anche quelli: una volta acquistato, l’immobile non può essere venduto o locato entro un certo termine, dopodiché bisogna stare sotto una determinata soglia di prezzo, anche se nella stessa zona il mercato dice un’altra cosa.

A tal riguardo, però, entra in gioco quella che viene chiamata affrancazione. Di che si tratta? L’affrancazione è il procedimento occorrente per ottenere, in cambio del pagamento di una somma di denaro, la rimozione dei vincoli che gravano sull’immobile realizzato in edilizia convenzionata. Si tratta di un diritto che non può essere negato dal Comune.

Con un decreto del ministero dell’Economia e delle Finanze [1], è stata introdotta una riduzione del 50% del corrispettivo da versare per l’affrancamento calcolato in proporzione alla quota millesimale dell’unità abitativa, da ridursi sulla base di un coefficiente quantificato in misura pari alla differenza tra il numero degli anni di durata della convenzione e il numero degli anni trascorsi dalla data di stipula della convenzione stessa.

Se la convenzione prevede la cessione del diritto di superficie e una durata compresa tra i 60 e i 99 anni, l’importo del corrispettivo per l’affrancamento deve essere moltiplicato per un coefficiente di riduzione pari a 0,5. Si ottiene, così, un ulteriore risparmio del 50% per i proprietari della superficie.

Il decreto prevede anche la possibilità di chiedere al Comune una dilazione del pagamento del corrispettivo, purché venga presentata una garanzia fideiussoria rilasciata da banche, assicurazioni o intermediari finanziari. La rimozione del prezzo massimo di cessione avverrà mediante atto pubblico o scrittura privata autenticata, anche solo dopo il pagamento della prima rata.


note

[1] DM n. 151/2020 del 28.09.2020.


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